納什空間的均衡進化論

鄧瓊瑤

望京的熊貓地標讓張劍忍不住多看幾眼。2014年的他，在這里繞了好幾圈，才找到了那個連續8年虧損的游泳池。

3年之后，熊貓地標猶在，望京卻成為了“宇宙O2O中心”；而從那個廢棄游泳池中崛起的納什空間，已在張劍手中成長為中國最大的共享辦公企業—入駐企業7 000家，累積服務企業超過1萬家，在北京、上海、深圳、天津、杭州5座城市擁有超過70萬平方米在管面積。

契機：后房地產時代

房地產公司多靠資源比拼，相比互聯網以模式驅動的無界進化，其創業更多是一脈相承。

SOHO 3Q的SOHO已經表明了其與潘石屹的關系，優客工場創始人毛大慶曾是萬科高管。與之相應，在創立納什空間之前，畢業于清華土木工程系的張劍，在房地產領域已摸爬滾打了10個年頭。

在這個行業待得越久，他越是感到，一線城市核心地區的物業要比地產更有價值。他認為，未來的房地產市場將進入精耕細作、以服務創造價值的“后房地產時代”。

2009年，張劍踏上創業之路。同所有公司一樣，創業第一步就是解決辦公場所問題。然而令他沒想到的是，這一問題就像揮之不去的蒼蠅，隨著公司的成長不停出現。

公司剛成立時只有3個人。為了節省成本，張劍選擇在咖啡館辦公，長久之后卻被咖啡店老板“嫌棄”，他們不得不借用朋友的辦公室“聯合辦公”；此后又因為會見客戶不方便，再次搬遷到了辦公樓。隨著公司團隊的增長和業務擴大，張劍在不斷地尋找、更換辦公室。

對于張劍這樣的創業團隊而言，公司成長越快，辦公室更迭的頻率也越高，但是市場上的辦公室品質參差不齊，往往找到一間辦公室之后需要重新進行布置裝修，每一次更換辦公室都費時、費錢又費力。

能不能創建一種商業模式，將這些商業地產重新梳理，為中小企業提供辦公空間的整體解決方案？作為一名房地產老兵，張劍意識到了其中的機遇，并于2013年創立了納什空間。

對接資源與需求，鏈接業主與企業，一側幫助業主管理經營商業地產，另一側幫助企業改造服務辦公空間，通過共享辦公的形式，為小微企業省成本、省時間、省精力，納什空間打算去實現雙方的“納什均衡”。

共享：空間服務商

納什空間的第一塊試驗田在望京，那個荒廢了8年的游泳池。

2014年底，張劍和同事找到這里時，看著堆滿垃圾的游泳池愣住了—“如果要改造，看來還要多花費一些力氣。”

測量、設計、施工……當張劍團隊忙碌得熱火朝天時，聯合辦公空間鼻祖WeWork已經在海外站穩腳。而國內，共享辦公概念也已廣為人知，躋身這個領域，張劍的底氣何在？

客戶有需求，便有市場。

一方面，小微企業對辦公空間需求旺盛。在張劍看來，移動互聯網時代的到來，以及制造業向服務業的轉型升級，都將催生大量的小微企業。這些小微企業，將對辦公空間產生巨大的市場需求。

小微企業的問題是，他們的規模狀態并不穩定。一個企業如果今年20個人，明年大約會有50人，辦公室肯定得按50人租，但今年的多余空間其實就浪費了；如果明年做得更好，50人的空間還不夠，做得不好，明年空間繼續浪費，一次性的投入成本很高。

另一方面，業主急需專業機構的支持。商業地產正在迎來黃金發展期，在美國、日本等成熟市場，商業地產的所有權、使用權和經營權都是分開的，由專業機構幫助業主經營，以實現效率、收益最大化。

目前，不只是北京，整個中國都處于這樣一個階段，市場將會釋放出大量的商業地產，其所有者也會有高效經營的需求。

創業期的納什空間，剛好有一個藍海市場任由它試錯。超越傳統商業地產的“二房東”角色，換裝商業地產空間服務商，納什空間開始通過為業主和企業提供持續的增值服務。

趁著先發優勢，納什空間區域滲透方面推進迅速。從最初的東二環推及到北二環，再沿著二環沿線往外，覆蓋了國貿CBD、亞奧、中關村、望京等核心區域，這家空間服務商隨著業主資源的不斷累積，規模效應也逐漸凸顯，單體辦公樓宇中的運營面積也從最初的5%拉升到10%、20%、30%……在東二環的一處辦公樓中，納什空間運營空間占到了整體辦公面積的80%。

2015年，隨著共享經濟、“大眾創業，萬眾創新”相繼到來，小微企業井噴式爆發，共享辦公迎來了發展黃金期。僅在北京一地，潘石屹的3Q辦公室、毛大慶的優客工場正加速擴張，花樣年的潘軍帶著“花創”入局，前長城會創始人薄益群的DayDayUp也幾乎落地。而這年年底，納什空間也拿下了京東的發跡地中關村銀豐大廈。

均衡：共享與獨立

有人戲稱，銀豐大廈能走出京東這樣的互聯網巨擘，足以證明這是塊風水寶地。

風水之事難有定論，不過對于納什空間來說，這里確實是塊福地。聯合辦公室改造完成之后，就迅速被搶租一空。

官方數據顯示，經過納什空間改造后的商業地產，出租率可高達95%以上，遠遠超出業主自營時的出租率。而想要弄清楚為何納什空間如此受歡迎，首先要區分聯合辦公室和眾創空間。

“大眾創業，萬眾創新”的浪潮之下，涌現出大批的眾創空間。但它們的本質是孵化器、投資機構，給企業辦公空間的目的，是甄選那些值得投資和孵化的種子企業，一旦補貼停止就難以為繼。

聯合辦公空間則是以出租辦公室為主要盈利來源，只有運營得好才會有收益，因此對于產品的打磨更為用心。當大部分人都在試圖挖掘“一張桌子背后的價值”時，納什空間卻是從“一把椅子”開始的。納什空間的椅子，扶手可以調解，光是這個功能，許多大公司都難以達到。此外，椅子扶手正常的國標測試是2萬次的現場循環測試；但納什空間的椅子按照日本標準來，都是6萬次循環測試。

跟傳統辦公室相比，納什空間不只是裝修改造升級，還在許多看不見的細節處下了大量工夫。比如Wi-Fi，很多聯合辦公就是因為Wi-Fi難以穩定，導致了很多企業的投訴和撤離。再有空氣系統，怎么控制好甲醛，怎么控制好異味，怎么控制好霧霾，這都是張劍著力解決的細節。

個性化與之對應的往往是成本的增加。對于許多共享辦公企業而言，如果一個空間都要配那么個性化的設計，成本會很高，但是如果將費用攤到1 000套，甚至10 000套，其實它的成本就降低了很多，這個就是納什空間規模化為個性化帶來的裨益。

聯合辦公模式只是辦公場景革命的其中一種實踐，適合創業初期人數不多的團隊入駐。但是對于成長中的企業而言，一旦人數增長，對于辦公室的私密性、獨立性的要求便日益凸顯。這是所有空間服務商需要考慮的問題。

2016年7月，納什空間推出超級工作室。其定位于核心商圈的獨立辦公空間，每一間超級工作室的背后都有一套專業的設計流程。獨立老板間、會議室、會客區，這些功能空間相對獨立但不封閉。此外，超級工作室分布在聯合辦公空間附近，可以共享聯合辦公項目的豐富配套，降低了每家入駐企業在配套方面的成本，同時享有更大的辦公空間單位面積。

相對于開放的共享空間，超級工作室更具私密性，獨立、自主的辦公空間正是國人對于辦公環境的直接訴求，這也有助于小公司快速建立企業文化，提升合作效率。

對企業而言，在不同階段，需要不同的共享形態。初期也許全開放的聯合辦公更高效；隨著團隊擴張，獨立辦公+共享配套更節約成本。

通過“獨立+共享”的雙重模式，納什空間可以滿足不同企業的辦公需求，或者說，可以滿足一個企業全階段的成長需求。

生態：互聯網屬性

沒有絕對的平衡，只有相對的均衡，任何事物的發展都是在一次次打破均衡，然后又一次次進化至更高層級的均衡。

業主與企業實現在各個發展階段的最優均衡之后，企業之間廣泛合作的均衡，是保證企業長期入駐的關鍵之一。

基于空間平臺大量的小微企業，納什空間成立了“創業辦公服務聯盟”，通過與70家合作伙伴的合作，為入駐企業提供工商注冊、代理記賬、社保辦理、人員、財務、法律顧問等服務。

為了社群內創業者間更好的交流，面對入駐企業端，納什空間還推出了同名App，把志趣相投、地域臨近、業務相關的白領們迅速匹配起來形成一個社區。線上能夠實時溝通，線下活動實地互動，同時又可以在線上訂工位，預約會議室、場地，辦公用品采買服務等。

通過納什的管理系統，企業主可以整個城市乃至全國都變成自己的辦公室。比如在北京，超級工作室不是一個單獨的存在，業主可以通過納米系統預約使用北京100多處服務中心和多個聯合辦公區的辦公、會談空間，實現全城移動辦公。

這其實是另一種共享，在辦公空間的基礎上，進一步拓展更廣袤的企業服務和企業社群空間。“客戶在納什空間擁有的不僅僅是一個工位，更關鍵的是，通過這個工位可以直接連接到納什空間的整個O2O服務體系。”

2017年元旦，羅振宇在跨年演講中講到，2016最重要的不可逆的變化就是—互聯網人口紅利結束了，“互聯網下半場”是用戶時間的爭奪。

C端互聯網人口紅利已經結束，B端卻方興未艾，甚至在獲取用戶的手段上，爭取空間比爭取時間更要高級。星巴克控制了咖啡館，分眾傳媒控制了電梯間，在共享辦公這個垂直領域的空間爭奪上，最后也只能允許存在一位勝利者。