房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式之初探

程 宗 帥

(聊城大學(xué)建筑工程學(xué)院，山東 聊城 252000)

1 選題背景和研究意義

隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策的逐漸常態(tài)化,嚴(yán)格化。高周轉(zhuǎn)已成房地產(chǎn)企業(yè)的主要模式。然而如何做到快速拿地,快速銷售,快速回款形成高周轉(zhuǎn)。除了規(guī)模化發(fā)展降低運(yùn)營(yíng)成本之外,還要建立產(chǎn)品的系列化和標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度越高，產(chǎn)品線的種類越少，才能更大程度上發(fā)揮規(guī)模效益，實(shí)現(xiàn)降低開發(fā)成本和時(shí)間目的，從而實(shí)現(xiàn)最大程度減少單位時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目股東資金的占用,為企業(yè)帶來(lái)良好的現(xiàn)金流，并促進(jìn)企業(yè)的規(guī)模快速增長(zhǎng)。本文將對(duì)高周轉(zhuǎn)模式和標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略進(jìn)行初步研究。

2 高周轉(zhuǎn)模式

2.1 高周轉(zhuǎn)模式現(xiàn)狀

高周轉(zhuǎn)并不是簡(jiǎn)單的快周轉(zhuǎn),也并非追求項(xiàng)目開發(fā)從拿地到交房整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程的“快”,而是快在項(xiàng)目開發(fā)前半段(從拿地到預(yù)售階段即“快速拿地,快速開工,快速銷售”),實(shí)現(xiàn)最大程度減少單位時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目股東資金的占用,達(dá)到資金的高周轉(zhuǎn)。但是相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有充分地理解,也沒(méi)有充分發(fā)揮高周轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì),從而帶來(lái)了很多隱患。隱患一,沒(méi)有充分理解高周轉(zhuǎn)的含義。有的企業(yè)單純的把高周轉(zhuǎn)理解成企業(yè)擴(kuò)張速度快,把高周轉(zhuǎn)和高速周轉(zhuǎn)混淆,其實(shí),企業(yè)擴(kuò)張速度過(guò)快是指M=s×f中的s值增長(zhǎng)率過(guò)高,而高周轉(zhuǎn)是指M=s×f中收益率f中的周轉(zhuǎn)率高,即周轉(zhuǎn)率包括資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、資金周轉(zhuǎn)率等。周轉(zhuǎn)率高即代表著資金的回籠速度快、開發(fā)速度快、存貨去化速度快。那么在錯(cuò)誤的理解下,規(guī)模增速過(guò)快意味著,一旦市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng),銷售的速度放緩,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),成本代價(jià)勢(shì)必成為巨大的陷阱。因此一定要充分理解高周轉(zhuǎn),從好的方面去預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng),也要從壞的方面控制風(fēng)險(xiǎn)。隱患二,企業(yè)過(guò)快地追求增長(zhǎng),很有可能影響利潤(rùn)率,甚至影響到工程質(zhì)量。企業(yè)追求項(xiàng)目快速去化,項(xiàng)目的售價(jià)必定下降,甚至下降到市場(chǎng)價(jià)以下,往往達(dá)不到項(xiàng)目所預(yù)期的利潤(rùn),從而存在著利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)。存在利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)再加上超高周轉(zhuǎn)的企業(yè)可能會(huì)為了縮短周期而盲目趕工,從而產(chǎn)生工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。我們知道工程中,某些環(huán)節(jié)是不能省的,質(zhì)量必須得到保證。

2.2 高周轉(zhuǎn)模式又好又快運(yùn)轉(zhuǎn)的五個(gè)要點(diǎn)

1)以預(yù)售為界,前階段求快,充分合理發(fā)揮高周轉(zhuǎn)模式,后階段重質(zhì)量,充分保障產(chǎn)品高品質(zhì)高質(zhì)量。因此項(xiàng)目開發(fā)前半段(從拿地到預(yù)售階段)如何充分合理的發(fā)揮高周轉(zhuǎn)成為企業(yè)制勝的關(guān)鍵,合理地高周轉(zhuǎn)是利用工作前置來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)售階段的高周轉(zhuǎn),并不是盲目一味壓縮工期。這樣就避免了股東自有資金的長(zhǎng)期占用,節(jié)省了大量的財(cái)務(wù)利息,從而實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。后段注重高品質(zhì),對(duì)質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格管控,對(duì)質(zhì)量敏感點(diǎn)重點(diǎn)把控以實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的保證。

2)堅(jiān)持快速拿地。首先拿地準(zhǔn)備更前置,更充分。無(wú)論土地是否拿到,都要在拿地前方案做到最優(yōu),把土地的價(jià)值最大化體現(xiàn)出來(lái),提前與政府溝通,從定位方案到目標(biāo)成本各個(gè)環(huán)節(jié)都基本確認(rèn),對(duì)主要業(yè)務(wù)城市進(jìn)行精耕細(xì)作,采取持續(xù)積累當(dāng)?shù)卣⒖蛻簟⒐?yīng)商資源策略,形成一定規(guī)模的口碑效應(yīng)。對(duì)于一些次要城市,以機(jī)會(huì)為導(dǎo)向,遇到優(yōu)質(zhì)地塊和好的機(jī)會(huì)進(jìn)入。最后加強(qiáng)和其他房企的合作,聯(lián)合拿地,共同開發(fā),共同盈利,共同承擔(dān)。

3)堅(jiān)持更快開工策略。工作前置是關(guān)鍵,前置工作包括團(tuán)隊(duì)組建工作前置,適銷產(chǎn)品定位工作前置,產(chǎn)品方案工作前置,招標(biāo)準(zhǔn)備工作前置。團(tuán)隊(duì)組建工作前置即拿地前項(xiàng)目的核心團(tuán)隊(duì)要及時(shí)組建完成。適銷產(chǎn)品定位前置即及時(shí)將產(chǎn)品定位要做適銷產(chǎn)品,并充分發(fā)揮土地價(jià)值。產(chǎn)品方案工作前置即拿地后應(yīng)及時(shí)上報(bào)產(chǎn)品方案,并爭(zhēng)取及時(shí)開工。招標(biāo)準(zhǔn)備工作前置即成立戰(zhàn)略采購(gòu)部對(duì)相應(yīng)的供應(yīng)商進(jìn)行的前置考察,并與友好合作單位建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。

4)堅(jiān)持快速銷售戰(zhàn)略,首先調(diào)整好產(chǎn)品結(jié)構(gòu),做適銷產(chǎn)品,確立剛需為主的產(chǎn)品策略。其次為早蓄客,并以客戶積累為主,盡早建立售樓處、示范區(qū)等展示場(chǎng)所。最后,保證預(yù)售現(xiàn)金流回正,采取“前緊后松”的策略,一定情況下可采取以量換價(jià)形式,堅(jiān)持薄利快銷,換取“售價(jià)優(yōu)勢(shì)”。當(dāng)資金流回正時(shí),視情況靈活決定是否須調(diào)整銷售策略。

5)采取成本控制策略,并堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)的方向,通過(guò)一定的管理優(yōu)化,利用技術(shù)平臺(tái),實(shí)施先進(jìn)的成本管控方法,堅(jiān)持利潤(rùn)率和高周轉(zhuǎn)之間的平衡。

3 高周轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)化模式

3.1 標(biāo)準(zhǔn)化模式的誤解

標(biāo)準(zhǔn)化的主要誤解是把標(biāo)準(zhǔn)化單純理解為機(jī)械的標(biāo)準(zhǔn)化,從而認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)化是抹殺創(chuàng)新和影響產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的行為。實(shí)際上恰恰正是標(biāo)準(zhǔn)化將房企在復(fù)雜重復(fù)的勞動(dòng)中解放出來(lái),從而加快周轉(zhuǎn)率,而標(biāo)準(zhǔn)化也不是簡(jiǎn)單的復(fù)制。標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品不是一直不變的而是在開發(fā)實(shí)踐中不斷優(yōu)化升級(jí),并將經(jīng)市場(chǎng)檢驗(yàn)成功的成熟產(chǎn)品進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,這樣既有利于市場(chǎng)的檢驗(yàn)和需求,也有利于形成產(chǎn)品特色,有利于品牌聚焦。側(cè)面來(lái)說(shuō)創(chuàng)新是一把雙刃劍,為客戶提供不成熟的差異化產(chǎn)品未必是對(duì)客戶的負(fù)責(zé),而實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化策略的恒大,萬(wàn)科就能很好的處理好兩者的辯證關(guān)系,因此標(biāo)準(zhǔn)化和創(chuàng)新并不矛盾。

3.2 建立標(biāo)準(zhǔn)化提高競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化體系其本質(zhì)是一種為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)服務(wù)并為高周轉(zhuǎn)做支撐和保障的工具。因此房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化要求一定要深入市場(chǎng),制定出能夠正確反映市場(chǎng)需求的標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)真按標(biāo)準(zhǔn)化體系實(shí)施并可以按標(biāo)準(zhǔn)化模式快速開發(fā)新產(chǎn)品以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。早期房地產(chǎn)企業(yè)都或多或少的經(jīng)歷過(guò)差異化開發(fā)模式的痛苦,房地產(chǎn)的資金投入大,生命周期長(zhǎng),涉及眾多行業(yè)與部門,存在各種不可控的因素。如果部門之間無(wú)計(jì)劃,無(wú)緊密合作的平臺(tái),則不可控因素、錯(cuò)誤重復(fù)出現(xiàn),因此房地產(chǎn)企業(yè)逐漸形成標(biāo)準(zhǔn)化管理的潮流,以恒大企業(yè)為例，目前恒大企業(yè)已建立起恒大華府、恒大金碧天下、恒大名都以及恒大城等幾條產(chǎn)品線,其中恒大華府為高端產(chǎn)品，恒大金碧天下屬企業(yè)旅游綜合產(chǎn)品，恒大名都(綠洲)以及恒大城則屬于企業(yè)中高端產(chǎn)品線，并在全國(guó)范圍內(nèi)重復(fù)地、簡(jiǎn)單地、全方位復(fù)制這幾條產(chǎn)品線。從而達(dá)到降低開發(fā)管理難度和成本費(fèi)用,提高周轉(zhuǎn)率,進(jìn)一步提高項(xiàng)目投資回報(bào)率。

4 結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控愈加升級(jí)的背景下,市場(chǎng)格局和競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)不斷發(fā)生變化,房企必須理清思路,勇于變革與轉(zhuǎn)型,從標(biāo)準(zhǔn)化策略出發(fā),實(shí)施高周轉(zhuǎn)模式,做大做強(qiáng),快速適應(yīng)行業(yè)高位運(yùn)行、集中度加速提高的新趨勢(shì),實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健、持續(xù)增長(zhǎng),迎來(lái)企業(yè)的新局面,新階段。