基于對(duì)租售同權(quán)現(xiàn)狀及發(fā)展的研究

王 余，曾宇玲

(西南石油大學(xué) 財(cái)經(jīng)學(xué)院，四川 南充 637000)

在2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，首次提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立“購(gòu)租并舉”的住房制度。2017年黨的十九大報(bào)告提出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位。”加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。其中“租售并舉”政策的實(shí)施，有助于炒房行為的減少，放緩房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”，保障承租人享受公共服務(wù)的權(quán)利。

1 租售同權(quán)概述

所謂“租售同權(quán)”，可以簡(jiǎn)單地理解為租房可以享受與買房等同的公共服務(wù)的權(quán)利。

但“租售同權(quán)”并不意味著“租房”與“買房”具有同等的權(quán)利，根據(jù)《物權(quán)法》第39條規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”在《合同法》第212條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”從以上兩個(gè)法條可以看出，承租人在租房時(shí)只取得了“使用”和“收益”兩項(xiàng)權(quán)利，而不具有“占有”和“處分”的權(quán)利，所以嚴(yán)格意義上講，不存在完全的“租售同權(quán)”，而且國(guó)家的文件中也并未出現(xiàn)過(guò)“租售同權(quán)”，只出現(xiàn)過(guò)“租售并舉”，“租售同權(quán)”僅在部分媒體和地方文件中有所描述。

那么，“租售同權(quán)”到底在哪些方面的權(quán)利獲得同權(quán)呢，在國(guó)家發(fā)展改革委等九部門發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中提道：“承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證，享受相關(guān)公共服務(wù)。”也就是說(shuō)，承租人在租房的一定地域內(nèi)，享有“公共教育、勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)服務(wù)、住房保障、公共文化體育、殘疾人服務(wù)等八個(gè)領(lǐng)域的81個(gè)項(xiàng)目的公共服務(wù)”，其中最受人關(guān)注的，當(dāng)是公共教育的權(quán)利。

2 租售同權(quán)的現(xiàn)狀

2.1 學(xué)區(qū)房租金上漲

在過(guò)去十余年內(nèi)，“學(xué)區(qū)房”被爆炒，其本源就在于產(chǎn)權(quán)房上附有的子女接受教育權(quán)利。“租售同權(quán)”實(shí)施后，租房也具有在附近學(xué)校受教育的權(quán)利，一定程度上解決了承租人子女的教育問(wèn)題，2017年7月，廣州市政府在《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》中提出：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。”2018年1月3日，成都市政府出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理我市住房租賃市場(chǎng)的意見(jiàn)》中也明確規(guī)定：“本市戶籍承租人子女，按照成都市義務(wù)教育階段招生入學(xué)政策接受教育；非本市戶籍來(lái)蓉人員在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房的，以租賃住房所在地作為唯一居住地且住房租賃合同登記備案的，其隨遷子女按有關(guān)規(guī)定在居住證所在地接受義務(wù)教育。”這意味著，租房就有可能解決子女“讀書(shū)”的問(wèn)題，于是為了子女得到更優(yōu)質(zhì)的教學(xué)，諸多家長(zhǎng)采用在名校附近租房，而代替買房，一定程度上緩解了學(xué)區(qū)房的價(jià)格虛漲，但卻帶來(lái)了學(xué)區(qū)房的租金上漲。

2.2 相關(guān)法律并不完善

由于“租售并舉”政策在中國(guó)的實(shí)施時(shí)間較短，在目前的法律體系上，暫時(shí)沒(méi)有保護(hù)租房者權(quán)益的專門法律，使得承租人的權(quán)利難以得到保障，也難以實(shí)現(xiàn)真正的“租售同權(quán)”，同時(shí)租賃房市場(chǎng)的發(fā)展也較為落后，存在著二房東、黑中介、霸王條款、隨意漲價(jià)、不退還押金等現(xiàn)象，導(dǎo)致人們就算有房可租，也是擔(dān)驚受怕、顧慮重重， 于是大多數(shù)人們?cè)跅l件允許的情況下，更傾向于買房。

許多發(fā)達(dá)國(guó)家在關(guān)于租賃方面的法律相對(duì)比較完善，如德國(guó)通過(guò)《民法典》《租金額度規(guī)定法》等法律渠道，對(duì)承租人合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)；日本發(fā)布《公營(yíng)住宅法》；美國(guó)的法律規(guī)定，房東不能隨意漲房租，房租每年的漲幅不能超過(guò)平均工資的漲幅和通脹幅度，也不能隨意趕走租客……這些國(guó)家用法律作為保障，保護(hù)了租客的合法權(quán)益，在經(jīng)濟(jì)并不太寬裕的情況下，更多的人們也就選擇了租房。詳見(jiàn)表1。

表1 2017年底世界部分國(guó)家住房自有率

數(shù)據(jù)來(lái)源：全球經(jīng)濟(jì)指標(biāo)網(wǎng)。

3 租售同權(quán)發(fā)展的建議

3.1 培育租賃企業(yè)，增大租賃市場(chǎng)供給

“租售同權(quán)”在一定程度上會(huì)導(dǎo)致住房出售市場(chǎng)減速發(fā)展，越來(lái)越多的人傾向于租房后，房屋租賃市場(chǎng)的需求也會(huì)不斷擴(kuò)大，這就需要對(duì)房地產(chǎn)商從售房市場(chǎng)向租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行鼓勵(lì)和引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，增加出租房數(shù)量，來(lái)滿足日益增長(zhǎng)的租房需求。

與此同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商投身租賃服務(wù)的成本回收期長(zhǎng)，許多私營(yíng)企業(yè)不愿意轉(zhuǎn)型，就拿上海嘉定新城的一塊租賃用地為例，房地產(chǎn)商雖然只用5950元/平方米的價(jià)格取得了用地，但按市場(chǎng)的租金來(lái)計(jì)算的話，在項(xiàng)目投資后大概需要四十多年才能收回投資的成本。因此就需要建立更多的國(guó)有租賃企業(yè)來(lái)增大租賃房的供給，如成都在2017年組建和改建了3～4家國(guó)有住房租賃公司，預(yù)計(jì)到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化的租賃企業(yè)將不低于50家。同時(shí)成都為了鼓勵(lì)租賃事業(yè)，對(duì)企業(yè)出租房屋的，統(tǒng)一按照5%收繳增值稅；個(gè)人出租房屋的，繳稅比例從5%降低到1.5%，其中月租金不足3萬(wàn)元的，還可以免交增值稅。

3.2 逐步改變民眾傾向買房的觀念

3.2.1 加快立法進(jìn)度，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”

目前我國(guó)在租賃方面沒(méi)有專門的法律，承租人的權(quán)益很難受到保護(hù)，難以實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”，因此我國(guó)應(yīng)加快立法，在法律中明確承租人的權(quán)益和義務(wù)，進(jìn)一步使“租售同權(quán)”得到保障，促進(jìn)“租售并舉”政策的具體落地實(shí)施，在緩和房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的同時(shí)，也保障了承租人子女與購(gòu)房者子女享有同等的受教育權(quán)利和公共服務(wù)權(quán)益; 同時(shí)還有利于抑制各種租房的亂象，減少住房租賃市場(chǎng)的不平等、不同權(quán)問(wèn)題，讓承租者安心、放心地租房。

3.2.2 鼓勵(lì)民眾租房，加大宣傳力度

因?yàn)槌凶馊说臋?quán)益難以得到保障，同時(shí)中國(guó)傳統(tǒng)的“婚房”理念，讓中國(guó)民眾買房的意愿更加強(qiáng)烈，福布斯雜志2016年的數(shù)據(jù)顯示，全世界房?jī)r(jià)最高的10大城市中，中國(guó)占了7個(gè)，然而迫于娶妻生子的生活壓力，再高昂的房?jī)r(jià)也阻擋不了中國(guó)的父母?jìng)兲涂辗e蓄為孩子買房的步伐。詳見(jiàn)表2。

表2 2017年世界部分國(guó)家購(gòu)房意愿

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐銀行。

因此為了實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)增速降溫，減少購(gòu)房比率，需要鼓勵(lì)大家通過(guò)租房解決住房問(wèn)題，我們應(yīng)該在全社會(huì)大力宣傳“租售同權(quán)”的相關(guān)政策，同時(shí)可以對(duì)新婚家庭租房進(jìn)行補(bǔ)貼，讓大家逐漸淡化“婚房”的傳統(tǒng)觀念。

4 結(jié) 語(yǔ)

“租售同權(quán)”在短期的發(fā)展中，在一定程度上提高了承租人的權(quán)利，但并沒(méi)有讓租房者和住房者得到完全同等的權(quán)利，這需要我國(guó)加快對(duì)承租人權(quán)利保護(hù)的立法工作。同時(shí)需要培育出更多的國(guó)有租賃公司，促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康、快速發(fā)展，進(jìn)而放緩房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，提高老百姓的生活幸福指數(shù)。