探討房地產企業如何實施全面預算管理

劉芳

摘要：我國針對房地產市場出臺了較多調控措施，導致市場競爭局面日益激烈，多數企業都面臨收購和兼并。在現代企業管理中，全面預算管理屬于重要方法，能夠確保管理人員有效協調控制企業相關事宜，有助于提升企業的管理水平，相應加大企業的核心競爭實力。此次研究主要是探討分析房地產企業如何實施全面預算管理的有效措施，希望能夠對相關人員起到參考性價值。

關鍵詞：房地產企業;全面預算管理

我國自二十世紀末開展住房改革之后，房地產企業的發展時間比較長，歷經緩慢發展、產品升級以及規模擴張等階段。隨著國家宏觀調控政策的實行，供需關系變化，致使房地產企業開始朝著質量效益方向發展。房地產企業轉型發展過程中，全面管理的作用比較顯著，可以促進企業實現精細化管理，從根本上提升企業經營管理水平。

一、房地產企業全面預算管理的重要性

在開展全面預算管理時，必須注重全面預算的基礎地位。該項管理屬于綜合型管理模式，所有人員都需要參與進來，所涉及的業務覆蓋面也比較廣泛，能夠全程跟蹤企業管理流程。在房地產企業實施全面預算管理后，能夠對企業的發展目標和戰略計劃進行協調，還可以優化整合集團目標和分部目標，采用預算編制、實施和修正等方式，全面落實企業戰略目標，還能夠為企業發展奠定良好基礎。在房地產企業實行全面預算管理，在項目開始之前，必須全面管理地質勘察環節、土地規劃環節、整體設計環節以及配套設施安裝及竣工驗收環節等。對資金支出、資金投入以及成本控制等進行分析。對于房地產企業來說，全面預算管理能夠有效預測企業發展前景，還能夠規劃企業的未來發展。

二、房地產企業全面預算管理執行中存在的問題

（一）缺乏全面預算管理意識，認知度不足

在房地產企業實行全面預算管理時，要求所有人員都參與到管理工作中。然而我國多數房地產企業在開展全面預算管理時，存在管理層人員認為全面預算管理與其他財務費用控制相同，并且該項工作屬于企業財務部門的工作，與其他部門無關。多數管理層人員認為，全面預算管理的作用在于成本控制，因此只應用到財務部門支出與預算中，無法充分發揮出全面預算管理的控制意義。此外，在部分房地產企業中，執行全面預算管理時，沒有充分調動企業員工的積極性，主觀能動性薄弱，在一定程度上影響了企業應用全面預算管理的效果。

（二）缺乏科學管理體系和管理制度

現階段，多數房地產企業都缺乏完善的預算管理制度，所應用的管理體系缺乏科學性。與其他企業相比較，房地產企業的復雜性高，盡管開展單一開發項目，在復雜性方面也高于其他項目，相應導致企業在制定管理體系和制度存在較大難度。房地產企業開發項目時，也會涉及到較多復雜因素，且因素的關聯性也比較高還會對全面預算制度的制定和應用造成極大影響。我國房地產企業的不同發展階段存在較大差異性，因此管理體系和制度無法適用所有企業。現階段，我國多數房地產企業都需要全面處理好管理制度與管理體系。

（三）全面預算管理與企業戰略銜接度不足

現階段，我國房地產企業編制預算時，主要采用簡單方式分類于同一個項目的預算成本，將其劃分為基礎設施，建設成本，補貼成本和配套設施成本。在項目開展之前能夠明確土地成本，剩余成本則需要通過準確計算獲取。在房地產項目當中，建安成本屬于主要成本，在項目開展過程中，基于市場平均成本進行計算，明確基礎設施和配套設施成本時，需要按照政府收費標準要求進行測算。對于開發間接性費用來說，則需要以企業實際情況確定相應的成本。然而需要注意的是，房地產企業未認識到銷售價格和成本價格之間的關系，對工程項目的經濟效益造成極大影響。此外，企業在編制預算成本時，主要考慮和分析項目成本，沒有深入分析企業發展戰略和項目成本之間的關系，從而導致二者之間銜接度不足。

三、加強房地產企業全面預算管理的措施

（一）提升管理層的重視程度

房地產企業管理層人員必須全員重視全面預算管理的重要性，這樣才能夠不斷強化企業員工的預算管理意識，在企業內部更好的實行全面預算管理機制。對于企業負責預算管理的人員來說，應當時常與管理層人員進行溝通，使管理層人員更加了解企業全面預算，有助于提升企業管理效率與質量。盡快實現企業生產經營目標，從根本上提升經濟效益。房地產企業管理層人員能夠正確認識到全面預算管理工作的重要性，會定期組織企業員工參與到全面預算管理培訓與教育活動中，以此強化員工對于全面預算管理的重要性認知，培養員工的全面預算管理意識和能力。

（二）建立和完善預算管理制度，優化管理體系

對于房地產企業來說，應當制定基于全面預算的管理機制與體系，借助于制度模式，約束管理人員和員工的行為，促使員工能夠參與到全面預算管理工作中，順利開展和執行全面預算管理工作。此外，房地產企業還應當立足于實際發展情況，建立相應的管理體系，成立預算管委會，以此提升員工的參與熱情和積極性，制定出科學的預算管理目標。

（三）不斷創新和完善全面預算管理方法

在完成內部預算編制之后，就開始實施全面預算管理，明確預算執行部門的工作重點內容，并且按照企業發展的環境變化，對預算目標進行優化調整，建立預算執行和預警機制，這樣能夠全面提升運算分析報告的質量。企業生產運營期間，通過全面預算管理機制能夠及時發現重大風險，通過有效措施幫助企業降低風險系數。

（四）建立和完善預算執行考核機制

對于房地產企業來說，應當注重考核全面預算管理工作的實施效果，制定科學的預算考核方法，立足于企業實際發展，建立和完善預算執行考核機制。積極鼓勵表現優異的人員。同時還應當明確不同預算執行部門的執行效果編制，詳細的預算執行分析報告。完成考核之后及時公布結果，這樣能夠使預算管理體系順利的運行。

（五）基于限額設計，對控制目標成本進行規劃

對于項目成本的預算管控來說，首先應當計算出總成本，之后按照成本數據庫、成本測算信息以及造價咨詢機構，細致劃分不同的總成分，按照時間順序分配不同科目。

在設計過程中，應當按照成本實施限額設計，對不同指標含量進行控制。編制標準的規劃方案，將目標承包分配到合同當中，并且為合同設定相應的成本控制，實行限額招標采購。在項目的控制當中，應當將合同鑒定作為主要內容，這樣能夠對子項目成本進行控制。

編制合約規劃時，合同簽訂與成本預算無法完全匹配，所以房地產企業可詳細設置建安成本的明細，并且采用預算構成項進行捆綁。盡管在預算上設置了新目標成本，但是需要確定成本控制理念。成本控制不是壓低各環節的價格，而是需要通過成本投入帶來相應的經濟效益，對成本投入數量和質量進行控制，有效提升性價比。

對于銷售費用的預算管控來說，則需要按照項目規模設置合理的銷售費用率，以此明確銷售費用的預算總量。可以將年度營銷方案作為基礎參考，將銷售費用劃分到年度預算當中。通過合同銷售金額和銷售費用預算的配比，能夠控制成本總量。銷售部門為了獲得較高的經濟效益，必須在規定時間內創造出銷售效益，這樣才能夠降低費用支出。

對于管理費用的預算來說，則可以聯合經驗數據確定管理費用率，通過項目周期控制成本總量。管理費用主要包括可控部分與不可控部分。對于不可控部分來說，主要是指人力費用，需要按照薪酬標準編制相應的成本控制方案。對于客戶部分來說，主要是日常費用，首先設定總控制目標，按照年度方案分解不同項目和時間序列。對不同級別的員工在用相應的費用支出標準，定期對費用項目責任進行定額控制。

綜上所述，房地產企業在實行企業管理時，必須注重全面預算管理，該項管理工程具備較高的綜合性。企業在制定和實行發展戰略方案時，應當不斷完善戰略保障體系，應當立足于自身特點，制定出滿足企業實際發展需要的管理體制和制度，這樣能夠使企業早日實現戰略發展目標，優化整合資源，全面提升企業的經濟效益。

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