試析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本管理

文/趙志強(qiáng) 西寧碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 青海西寧 810000

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要投入巨額資金，每一筆資金是否得到充分運(yùn)用，則直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本支出，從整體來看則也關(guān)系著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槌杀竟芾聿坏轿欢鴮?dǎo)致管理失控發(fā)生。這一問題嚴(yán)重影響到中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與穩(wěn)定。由此加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制與管理，已成為當(dāng)前企業(yè)所必須重視的一個(gè)問題。只有解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的成本控制問題，才能優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理效率與質(zhì)量，提升成本控制管理效率。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制所存在的問題

由于制度管理、控制措施存在一定的漏洞與不足，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在管理成本方面出現(xiàn)很多問題，這些問題如果長(zhǎng)期存在，那么就會(huì)影響到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與社會(huì)繁榮和穩(wěn)定，因此，必須加強(qiáng)這一方面的研究工作，解決當(dāng)前所存在的問題。

1.1 企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)投資決策缺少了認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)需要投入很多的精力，更需要消耗一定的人力與物力、金錢來進(jìn)行建設(shè)，因此就必須做好整體成本控制。如果因?yàn)橘Y金管理不到位，那么就很有可能就會(huì)導(dǎo)致工期被耽誤，影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)。由于部分企業(yè)對(duì)投資環(huán)節(jié)認(rèn)識(shí)程度上還不夠全面，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制力度不足，控制不夠嚴(yán)格，這樣勢(shì)必就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)開發(fā)工作，帶來很多問題，影響各項(xiàng)計(jì)劃開展，最終影響企業(yè)實(shí)施質(zhì)量[1]。

1.2 工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程成本控制不夠嚴(yán)格

當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)取得飛速的發(fā)展，然而，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得日益激烈，建設(shè)成本不斷提高，從而使得各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)程未能得到很好控制。這勢(shì)必就會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)帶來很大影響。究其原因，主要還是因?yàn)槠髽I(yè)沒有做好限額設(shè)計(jì)，沒有控制與管理好每一筆建設(shè)資金，繼而導(dǎo)致成本控制容易出現(xiàn)問題，導(dǎo)致建設(shè)成本居高不下，影響到最終建設(shè)控制效果。

1.3 成本觀念概念比較模糊

很多房地產(chǎn)企業(yè)在管理成本的過程中，并沒有重視成本管理，沒有合理的管理每一項(xiàng)成本，一般都是采用簡(jiǎn)單的方式來進(jìn)行管理，如：很多房地產(chǎn)企業(yè)都是采用一刀切的方式來進(jìn)行管理，這種方式將不利于房地產(chǎn)成本管理。盡管采用這種管理方式自有這種方式的優(yōu)勢(shì)。但是，卻也會(huì)導(dǎo)致很多經(jīng)營(yíng)管理問題的發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說都將帶來很多影響，其中最大的一個(gè)問題便是沒有控制好成本支出，由于得不到細(xì)化，致使很多成本管理不夠嚴(yán)格，必將影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，影響到企業(yè)成本利潤(rùn)，一旦資金管理失控則就會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)問題發(fā)生，如：建設(shè)資金超過預(yù)期，導(dǎo)致成本收入過大，影響資金的使用。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制管理策略

通過上述分析可知，當(dāng)前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)中最突出的一個(gè)問題，是成本控制管理上存在一定的漏洞與不足，為進(jìn)一步提高成本管理效率、能力，那么就必須加強(qiáng)這一方面的控制，擬解決成本控制管理方面所存在的一些問題。具體有如下這些措施：

2.1 應(yīng)樹立起成本控制管理意識(shí)

房地產(chǎn)成本控制問題，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)與發(fā)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)成本控制與管理，對(duì)當(dāng)前所存在的問題做好認(rèn)真研究工作。

首先，就需要廣大的房地產(chǎn)企業(yè)明確成本控制概念，加強(qiáng)成本管理工作，解決企業(yè)當(dāng)前成本控制管理所存在的問題[2]。其次，就要對(duì)房地產(chǎn)成本控制體系加以管理，解決成本生產(chǎn)與管理問題，重視控制每一個(gè)不同環(huán)節(jié)，解決成本經(jīng)營(yíng)管理方面的問題，縮減各項(xiàng)開支，做好限額控制工作。另外，在開展成本管理的過程中必須號(hào)召全體員工，一同參與到成本管理，加強(qiáng)對(duì)每一位員工的監(jiān)督，約束其的日常工作行為，做到層層把關(guān)，嚴(yán)格控制開支源頭。

為解決成本管理上所存在的諸多問題，就要從管理歷年入手，擬解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上所存在的問題和不足，做好成本評(píng)估，重視不同控制環(huán)節(jié)，不管是施工前，還是施工過程，以及施工后都要做好成本管理工作，并且積極做好協(xié)調(diào)工作，控制三個(gè)階段的施工成本，減少不必要的資金支出，確保成本控制管理工作能順利的開展下去，不斷的提高管理效率與質(zhì)量。

2.2 應(yīng)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)管理機(jī)制

目前，房地產(chǎn)企業(yè)正面處于快速發(fā)展上升期，在未來仍然還將會(huì)處于不斷發(fā)展階段。但是，在發(fā)展的過程中卻依舊還是面臨著許多的挑戰(zhàn)。其中，企業(yè)成本改革這個(gè)問題，便是影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的大難題，想要解決該問題就必須認(rèn)真做好各項(xiàng)管理工作，對(duì)施工階段造價(jià)環(huán)節(jié)加以控制與管理，加強(qiáng)對(duì)一線施工的監(jiān)督與管理，科學(xué)、嚴(yán)格的來制定對(duì)招標(biāo)文件，然后再通過招標(biāo)方式來選擇合適的建造商，嚴(yán)格控制施工建設(shè)成本，并且選擇具有性價(jià)比的產(chǎn)品。

2.3 合理分析施工建設(shè)成本

房地產(chǎn)企業(yè)在施工之前應(yīng)分析好總成本預(yù)算，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理工作。而為了更好的縮減成本，房地產(chǎn)企業(yè)可采用靈活的作業(yè)成本法來進(jìn)行施工，旨在解決企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理問題，提高經(jīng)營(yíng)管理效率，嚴(yán)格控制各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)成本，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與管理水平。作業(yè)成本法是一種高效合理的管理方法，將該方法運(yùn)用到成本管理當(dāng)中，能幫助企業(yè)控制好成本，降低各項(xiàng)開支，節(jié)省更多經(jīng)營(yíng)成本，降低各種消耗的出現(xiàn)，合理分配建材，優(yōu)化管理體系，結(jié)合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀制定適合企業(yè)發(fā)展的體系，自上而下的開展成本管理工作。

3、應(yīng)建立起輔助臺(tái)賬，便于企業(yè)核算

在開展工程建設(shè)的過程，企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目核算需要靈活的設(shè)置臺(tái)賬，如此便能幫助企業(yè)更好管理生產(chǎn)成本，解決企業(yè)核算過程中所存在的一些問題，如：核算不夠徹底、詳細(xì)等。輔助臺(tái)賬更有利于協(xié)助企業(yè)更好開展各項(xiàng)管理工作，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理效率，解決企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展所存在的諸多問題，由此，建立輔助臺(tái)賬就便變得十分有必要了。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本管理控制能力，直接關(guān)系到工程項(xiàng)目開發(fā)與管理，所以必須加強(qiáng)成本控制與管理工作，必須加強(qiáng)各施工環(huán)節(jié)的管理，最大限度的降低各項(xiàng)管理成本產(chǎn)生，節(jié)約更多資金，提高企業(yè)建設(shè)生產(chǎn)成本，規(guī)范企業(yè)資金管理標(biāo)準(zhǔn)，約束管理、施工人員的工作行為，樹立起成本管理意識(shí)，提高工程項(xiàng)目施工質(zhì)量。