房地產經營風險管理措施

文/高亞社 綠地地產集團徐州新誠置業有限公司 江蘇徐州 221000

房地產經營風險管理主要是把房地產經營過程中存在的風險因素進行全面認識與控制，這在較大程度上能夠使經營風險損失降至最低，為房地產經營風險管理質量的提升奠定良好的基礎。但是，房地產在經營期間面臨不同風險，風險管理人員風險意識較低，不利于房地產經營風險管理質量的提升，為此風險管理者需要對房地產經營風險管理中存在的問題進行深入分析，并在此基礎上采取有效措施提升風險管理質量，從而提升房地產管理質量。

1、房地產投資風險的特點

1.1 可變性

在對房地產經營風險進行管理的過程中，具有一定的可變性特點，并不是所有風險均能夠得到有效控制，一些風險在初期階段便能夠得到有效控制，這在較大程度上可全面提升風險管理質量，但是依然有其他風險發生，很難對可變性進行有效的控制。

1.2 多樣性

房地產企業在發展的過程中，風險種類相對較多，在發生期間均有一定的發展周期，并且也具有一定的規模，同時會對其他領域也會產生較大影響，導致風險結構更為復雜，風險之間關系也較為復雜，表現出了風險發展過程中的多樣性[1]。

2、房地產經營中的風險

2.1 獲取土地階段

房地產在獲取土地的過程中使企業經營成本有不同程度的增加，這是房地產在經營期間所面臨的主要問題。土地在獲取的過程中，所使用的費用有一定的不確定性，這在較大程度上是發生經營風險的主要原因，這就需要投資商根據階段風險特點采取必要的措施，以此得到經濟回報。

2.2 開發建設階段

2.2.1 施工前期費用

施工前費用主要包括勘察、設計以及臨設設施等費用，其中土地自然特性與施工前各項費用有較大關系，同時土地配套設施在完善的過程中也會增加施工成本。比如，若土質較好，挖填土石方所產生的費用有不同程度的降低，并且地勢平坦，則測量工作復雜性有一定的降低，以此使相關費用有較好的降低[2]。

2.2.2 建筑安裝費用

建筑安裝費用主要有安裝工程費與土建費等，其中建筑安裝人員工作效率與技能直接決定了費用高低，同時安裝費用與安裝材料價格也有較大關系。材料價格主要由于房地產市場需求與經濟政策變化產生較大波動，這在較大程度上對投資商投資計劃產生較大影響。

2.2.3 配套工程費用

配套工程費用主要是區內配套工程費用，包括供水供電壓排污費用、道路工程費用以及綠化費用等，該費用也會產生一定的風險，這在較大程度上不利于房地產的有效發展。

2.3 銷售與租賃階段

在對房地產項目施工后，會對房屋進行處理，以此提升房屋自身價值。但是，房地產施工項目周期相對較長，在施工的過程中市場因素會出現一定的變動，比如政府政策、利率以及通貨膨脹等，極易導致項目完成后與原有計劃產生一定差異，致使很難實現期望收益。

3、房地產風險管理的策略

3.1 對經營環境的研究

房地產企業經營活動一般情況下是在特定環境中開展，在此過程中與外部環境之間的關聯越來越緊密，其中外部環境影響因素主要有社會文化、經濟以及家庭等因素，會對經營期間產生一定影響，并且在此基礎上外部環境也會有不同的變化，這就需要提升房地產企業的開放性，并且與外部環境進行有效的結合[3]。此外，需要把內外環境進行有效的結合，同時提出科學的戰略目標，以此使房地產企業在發展中的市場競爭力有效提升，這對管理風險質量的提升具有較大促進作用。

3.2 對市場調查的分析

房地產企業主要產品是房屋，具有任何商品的特性。隨著人們生活質量的不斷提升，消費者逐漸呈現出了個性化特征，除了滿足居住之外，還一個具有較好的套型設計、優質環境以及高質量的物業管理等。這就需要對房地產市場進行有效的調查與預測，并且深入分析存在的經營風險，以此對消費觀念進行有效的優化。

3.3 對物業管理的提升

物業管理主要是在房地產風險點管理的過程中，與企業運行機制進行有效的結合，在此過程中是與房地產開發相配套的綜合性管理，這也是提升物業管理水平的基礎，并且在此基礎上是房地產持續發展的較大動力，不但能夠樹立房產企業形象，而且還可滿足精神文明與物質文明需求[3]。此外，還應對人們消費觀念進行有效的優化，在居住的基礎上滿足人們精神需求，由此可以看出，提升物理管理質量不但能夠陶冶人們情操，而且也為人們綜合素質的提升奠定良好的基礎，這在較大程度上能夠全面提升房地產企業檔次，降低企業發展中的風險，這對房地產經營風險管理質量的提高具有較大促進作用。

3.4 對關聯板塊的合作

現代房地產企業的在發展的過程中，需要根據自身實際建設情況發展戰略，并在此基礎上充分發揮其長處，這在較大程度上能夠提升房地產企業核心競爭力。為此，需要采取有效措施彌補自己的不足，能夠與其他公司進行有效的合作，以此進行優勢互補，可使自身長處更好的發揮，從而為房地產企業的較好發展奠定良好的基礎。

結語：

綜上所述，房地產在發展的過程中，存在較多經營風險，這就需要采取有效措施提升風險管理質量。為此，將房地產經濟風險作為控制中心，由于房地產經營風險控制是一個較為系統工程，在此過程中應對不同經營階段中的項目成本等進行全面控制，特別是做好前期可行性研究，并且在此基礎上提升規劃設計階段工作質量，只有這樣才能使房地產經營風險降至最低，以此提升風險管理質量。