淺談房產開發工程項目管理分析

文/周堅 上海鵬欣濱江房地產開發有限公司 上海 200120

1、房產開發項目現場施工管理的意義

房產開發項目具有投資量大、項目內容繁雜、施工技術要求高、開發建設周期長和風險大的特點，因此在進行施工建設的同時也要做好項目的現場施工管理。工程管理應和房產工程建設同時進行，貫穿在整個建設項目的每個階段。開展房產現場施工管理的意義在于：①通過管理加強各部門之間或企業之間的聯系，取得多方面的配合和支持。在項目施工中任何一個環節都是建設的組成部分，都需要工程管理人員去協調溝通，才能保證項目有效開展；②作為基礎性管理工作的現場管理，和項目建設每一個環節、工序都產生著聯系，一線管理工作具有復雜性和綜合性的特點，因此要求管理人員做好監督檢查，了解現場施工中的每一個過程和細節問題，才能最終保證項目管理的質量與效率；③房產開發項目的前期決策規劃、建設施工以及后期竣工驗收、運營管理都在項目工程管理范圍內，所以開展項目現場管理是建設項目建設中最重要也是工作量最多的工作。

2、房產開發項目現場管理中存在的問題

2.1 施工規劃組織不合理

受傳統施工現場管理模式的影響，施工現場規劃往往出現組織不合理的問題，在房產開發項目施工前期，房產開發企業以及施工單位未能提前做好房產開發項目施工的合理規劃，以及充分調研房產開發施工方案的可行性，通常只由某個領導單方面同意決定，或由指定規劃人員進行規劃組織，欠缺對規劃人員職業素質、專業能力的考核過程，導致施工現場規劃組織方案沒有結合房產開發實際特點，缺乏科學性、實用性，施工現場管理難以落實到位，施工現場管理工作無法對施工現場作業進行正確引導。

2.2 施工質量管理不到位

施工現場質量管理一直都是施工現場管理的重點、難點問題，由于房產開發企業以及施工單位對影響施工各環節質量的因素缺乏了解，施工現場質量管控工作難以實施到位。在施工材料進場前期，施工單位由于缺乏房產開發企業的監督管理，沒有按照施工材料質量管理要求嚴格檢驗材料是否達到施工質量標準，一旦采購人員私下將以次充好的施工材料混入施工現場，將嚴重影響房產開發項目建設施工質量。施工現場管理缺少關鍵施工環節的監督核查、技術交底工作，尤其是一些施工難度大、施工工藝復雜的工序環節，即使設有完備的監督核查、技術交底流程，也難以對應到相關施工人員，施工質量管理執行力度較弱。同時，日常施工作業環節核查工作也不到位，對于部分隱蔽施工環節存在的施工質量缺陷問題也是能過則過，施工質量管理人員的管理工作態度敷衍了事，導致房產開發項目后期竣工驗收或使用階段出現質量問題，再進行返工整改，嚴重影響房產開發企業口碑信譽。施工現場管理往往只注重對施工人員的崗位分工，而忽視將施工質量責任管理落實到人，施工責任范圍不明確，缺少相應的施工質量管理獎懲機制，很容易導致相關施工人員玩忽職守，現場施工操作隨意性較大。

2.3 施工進度難以控制

施工進度是施工現場管理的重要內容之一，也是施工現場管理的難點問題，房產開發企業必須重視施工進度管理力度和管理方法，為保證房產開發企業實現經濟效益最大化提供有利條件。但是在實際施工現場管理中，房產開發企業以及施工單位沒有對房產開發市場進行充分調研，房產開發項目可能存在不具備按期完工的可行性和施工條件，導致后期施工進度難以進行有效控制，施工進度處于失控狀態，施工現場管理也就無法發揮應有的優勢作用，房產開發企業的經濟利益不能得到有效保障。

3、房產開發工程項目管理措施

3.1 施工人員管理

大部分的企業已經認識到了加強施工現場管理的重要意義，但在實際施工中因為受到技術、人員水平的限制，施工管理還有不少需要改善的地方。為保證工程的質量和進度，首先需要提高對工程施工的重視程度，在此基礎上不斷完善技術方法，采取合理的施工技術和手段，配合管理人員一起完善現場管理工作。對于企業而言要做好對人員的培訓，提高施工人員的技術水平，結合人員的實際情況合理安排工作崗位，明確崗位的詳細職責、內容等，做好各部門之間的聯系溝通工作。

3.2 材料和機械管理

項目施工管理中也包括施工材料和施工機械的管理。材料質量是工程建設的基礎，這就要求施工企業做好充分的市場考察、制定科學合理的采購方案，安排經驗豐富、責任心強的人員進行采購并嚴格做好質量檢驗工作，把好材料進場自檢關。機械傷害是建筑施工行業五大傷害之一，發生機械傷害事故的概率高，事故后果嚴重，在項目施工管理全過程中必須加強作業人員安全教育培訓，加強機械設備安全檢查與維護保養，禁止安全防護裝置不齊全和有缺陷的機械設備投入使用。

3.3 現場管理中的進度管理

為保證房產項目的施工進度，施工現場應進行系統化管理，合理安排施工進度并落實責任到具體班組。同時做好各部門之間的聯系合作，在施工時對于材料準備、運輸等作業有效銜接，在施工各個節點統一審查施工的進度，對存在的問題進行及時處理和糾偏，保證施工高效率高質量地完成。

3.4 現場管理中的資源管理

現場施工管理中的資源管理包括人、料、機、法、環五大要素。為提高資源的利用率，控制工程整體造價，需要結合實際情況合理配置資源。首先制定資源管理制度，明確資源的來源、用途和去向；其次提高資源節約意識，讓參建人員認識到節約環保、提高資源利用率的重要意義；最后在了解資源總量和工程對資源需求量的基礎上合理安排資源的使用，采取科學有效的管理辦法實現對資源的合理配置和動態化管理，保證房產項目有效順暢進行。

3.5 現場管理中的質量管理

由于工程實物的形成過程是一個系統的過程，所以施工現場的質量管理也是一個由對投入原材料的質量控制開始，直到工程完成、竣工驗收為止的全過程的系統控制過程。施工現場質量管理應該遵循“驗評分離、強化驗收、完善手段、過程控制”的指導思想，在質量管理體系中著重控制管理職責、資源管理、產品實現、測量分析和改進，事先分析在施工中可能產生的質量問題，并提出相應的對策和措施，在每一道工序或環節結束后都要進行嚴格的驗收審查，且通過審核后才能進入到下一道工序或環節的施工中，將各種隱患和問題消除在產生之前或萌芽狀態。

3.6 控制關鍵施工技術節點

施工現場管理主要圍繞關鍵施工節點展開，施工現場管理人員需要結合房產開發項目施工特點，對房產開發關鍵施工節點進行控制，以此提高施工現場管理效率和管理水平。施工現場管理人員通過監督預測、合理規劃施工技術節點，做好施工計劃安排工作，能夠對施工進度和施工質量進行有效控制，防止產生不必要的施工材料、人力成本浪費，施工周期一再延長，以便施工現場管理人員實時掌握房產施工進程，合理控制整體施工進度，此舉能夠促使房產開發企業逐步從傳統粗放式管理轉變為精益化施工現場管理模式，明顯提高現場施工管理質量和管理效率。

3.7 驗收與交付使用階段

該階段為項目后期管理，在項目所有子項與配套設施均完成施工后，施工單位應向建設單位主動申請驗收。同時，其它所有參與單位也要出具對項目實施中的質量與安全進行評價的報告書。對于建設單位，需要以合同控制相關內容為依據對竣工階段提交的驗收資源進行全面檢查，同時組織參與方代表對實體的外觀進行檢查驗收。在項目統一驗收過程中，需要由當地政府開展監督驗收，向有關部門報備。項目經驗收確認合格后，管理者應按主管部門提出的要求提供合格證明、質保書與說明書。該階段在項目管理理論中對應的收尾階段有相同的內涵與目的。項目結束以后，還應對開發管理工作做后評價，尤其是對項目的投資和收益情況進行總體分析與總結。在組織合同完全終止以后，項目結束。

結語：

綜上，房產工程項目本身是一個復雜的系統性工程，在現場施工中會受到施工環境、現場人員、施工技術和機械設備等影響而出現這樣那樣的質量問題或安全問題。為保證工程質量和進度，提高項目管理水平，務必要開展必要的現場施工管理，才能保證項目保質保量地完成，從而推動房產企業和整個房產行業的健康發展。