不動產登記歷史遺留問題典型案例分析

文/陳利林 黃岡市不動產登記中心 湖北黃岡 438000

1、問題基本情況

1.1 基本情況

2018年，黃岡市原已改制的甲廠部分職工代表到該市不動產登記中心反映原廠區內的房屋多年來無法辦理土地證一事，請求予以解決。黃岡市不動產登記中心迅速成立工作專班處理此事。工作專班積極主動與職工代表取得聯系，多次聯合測繪機構深入廠區和所在社區實地調查研究，并利用各種途徑多方查閱原始檔案資料。據查，上世紀90年代初，甲廠已改制成了若干個公司，原廠區內土地也相應被分割成若干宗地。此后，各宗土地又經過了多次分割、轉讓和開發建設。原廠區內現有幾十幢房屋，分別屬于不同的企業或單位開發、建設或購買，房屋性質繁雜。各宗土地的權屬狀況已無法查清，部分業主原已辦理房產證。原廠區內現有一條南北走向的道路，乙、丙兩個社區分別負責道路以西和以東的社區管理工作。

1.2 存在的問題

1.2.1 基本信息難以查清

（1）甲廠改制后分成的若干個公司更迭變換頻繁，有的已破產，有的已改制，有的已轉讓，有的私下與其他單位合作開發，等等，且大多已失去聯系，不僅無法核實情況，連申請主體都難以確定。

（2）原廠區內土地經過了多次分割、轉讓和開發，現究竟共有多少宗土地，無法查清。

（3）各宗土地的權屬界線在哪里？各宗土地面積分別是多少？

（4）土地是否存在被抵押或查封等限制性權利？

（5）土地證原件都在哪里？

（6）原廠區內房屋性質繁雜不一，可能既有房改房、還建房、經濟適用房、集資房，還有商品房。

1.2.2 土地批準用途與實際用途、房屋登記用途等不一致

原廠區內土地為工業用地，經查閱房屋登記檔案和現場調查，現主要為居民住宅，部分為商鋪，但未查到有關部門用途變更的批準文件。

1.2.3 可能存在違法建筑

據某些業主反映，可能存在部分違法建筑，無規劃、住建等部門審批、驗收手續。部分人想借處置歷史遺留問題之機，解決違法建筑不動產登記問題。

2、產生問題原因

（1）由于年代久遠、原始檔案資料殘缺不全、企業和土地變更頻繁、再加之知情人或經辦人等多數已不知所蹤等原因，導致很多基本信息無法核查清楚。

（2）由于歷史原因，各部門信息不對稱、不共享，溝通不暢，辦事程序不規范，導致審批和登記信息不同步、不一致。

（3）基礎地理信息數據匱乏，信息化水平較低，不動產登記存量數據整合工作相對緩慢。

（4）早年有關部門對違法建筑巡查不及時，處理不到位。

3、具體的解決辦法及措施

黃岡市不動產登記中心 “急群眾之所急、想群眾之所想”，主動聯系社區和業主，積極協調有關部門，又好又快地解決了這個歷史遺留問題。

3.1 針對申請主體的問題

按照國土資電發〔2017〕13號、黃政辦發〔2017〕41號、黃政辦發〔2018〕4號等文件精神，除已經落宗入庫或仍能聯系到原開發單位的宗地外，對原廠區內其余宗地，以原廠區內現有一條南北走向的道路為界，以宗地所在社區作為申請主體代為申請。

3.2 針對原廠區內各宗土地的權屬來源、數量、界線、面積等問題

按照國土資發〔2015〕41號和國土資廳函〔2017〕1272號等文件精神，除已經落宗入庫或仍能聯系到原開發單位的宗地外，對原廠區內其余宗地，以宗地所在社區作為申請主體，以甲廠改制前的土地登記原始檔案作為土地權屬來源，按照“權屬清楚、界址清晰、面積準確”的原則重新進行權籍調查，同一個社區內的宗地盡量融合成一宗地，宗地界線、面積以權籍調查結果為準。

3.3 針對土地是否存在限制性權利和原土地證原件無法收回的問題

參照《不動產登記暫行條例實施細則》第二十三條的規定，同時在門戶網站和原廠區內醒目位置發布公告（內附宗地圖），一是公告宗地范圍內原土地證作廢，二是提醒宗地范圍內存有異議的相關權利人，在公告期內提交有關書面證明材料。

3.4 針對原廠區內房屋性質的問題

按照國土資電發〔2017〕13號文、黃政辦發〔2017〕41號文和黃政辦發〔2018〕4號文等文件精神，對原已辦理房屋登記并已明確房屋性質的，繼續沿用；對原未辦理房屋登記且無法提供房屋性質證明的，統一按“其他”入庫。

3.5 針對土地批準用途與實際用途、房屋登記用途等不一致的問題

按照國土資電發〔2017〕13號文、黃政辦發〔2017〕41號文和黃政辦發〔2018〕4號文等文件精神，按土地批準用途入庫。如權利人申請按房屋登記用途或實際用途登記，必須經城鄉規劃、國土資源等部門批準后，方可辦理。

3.6 針對違法建筑

對違法建筑，在相關部門未處理到位前，暫不受理任何登記業務。

4、工作建議

4.1 建議出臺統一的指導性政策文件

由自然資源部牽頭，組織相關部門，在不違背現行法律法規的前提下，借鑒吸收各地先進經驗做法，出臺統一的解決不動產登記歷史遺留問題指導性意見。一來，為基層處置歷史遺留問題提供政策依據，提高各地處遺積極性，加大處遺力度，加快處遺進度；二來，避免各地處遺政策五花八門，同樣的問題“一城一策”、“一事一策”。

4.2 建議設立處遺專職機構

鑒于多年的分散登記導致各地都存在大量的不動產登記歷史遺留問題，部分問題非常棘手，而且牽涉很多部門很多方面，建議各級政府增設不動產登記歷史遺留問題處置工作機構，賦予其專職專責。