農村住宅不動產登記意愿及影響因素研究

文/商兵嘎 東營市自然資源局東營分局 山東東營 257000

農村住宅不動產登記是農村產權制度改革的重要內容，隨著不動產登記暫行條例及實施細則的推進實施，農村住宅不動產登記工作在各地全面鋪開，通過開展實施農村住宅不動產登記，既是對農村宅基地、集體建設用地使用權、房屋所有權的確認保護，同時也是對農民財產權利的保障，對于加快農村土地實現集約化利用，促進農村土地的合法流轉也具有重要意義。然而，農村住宅不動產登記推進實施過程中也面臨著一些問題，尤其是對于農民群眾登記意愿等研究分析不夠。為了確保農村住宅不動產登記順利推進實施，必須重視對農民群眾住宅登記的意愿影響因素進行分析，進一步規范完善農村住宅不動產登記管理。

1、農村住宅的主要特點概述

農村住宅，按照相關規定，主要是指村集體經濟組織成員按照法律規定申請的，在用于住房建造的集體土地上所建造的房屋或者其他附屬設施。農村住宅的特點主要有以下幾方面：

第一，農村住宅使用權主體具有特殊性，農村住宅宅基地需要農村集體經濟組織成員向村集體經濟組織進行申請，而且目前農村住宅宅基地流轉范圍主要是在村集體經濟組織成員之間，并不是在土地流轉市場上完全的開放流通。

第二，農村住宅的宅基地具有無償和無期限性，農村住宅宅基地申請有著明顯的社會保障功能，在申請中不需要支付申請費用，而且在使用上有著長期使用的權利。

第三，農村住宅宅基地具有限制性，宅基地的申請在面積上有著明確的規定，在用途上主要是用于農村住房或者是附屬設施的建造，并且必須符合地方的土地利用的總體規劃。

第四，農村住宅中房屋的所有權是依附于宅基地的使用權，宅基地則是住房的基本載體和基礎，兩者之間相互依存不能分離。

2、影響農村住宅不動產登記意愿的因素分析

影響農村群眾進行住宅不動產登記的因素較多，綜合分析主要是集中在以下幾方面：

（1）農村住宅不動產登記意愿會受到住宅群體基本特征的影響，這些基本特征主要包括了農村群眾的性別、年齡特征、教育水平、家庭收入等方面。其中，年齡越大對于農村住宅依賴程度更高，也更愿意進行不動產登記；受教育程度越高，對于房屋產權以及農村經濟認識越清晰，也就越傾向于進行不動產登記；家庭收入越高，產權意識越強的，也就越愿意進行登記。

（2）農村住宅不動產登記意愿會受到農村住宅的實際特征的影響，尤其是農村住宅群體的住宅擁有數量、取得住宅的宅基地時是否繳納了相關費用、是否在城鎮或者城市購買了商品房等，這些都會影響農村住宅不動產登記意愿。

（3）農村住宅不動產登記意愿會受到農村群眾對于產權、不動產登記認知的影響，對于農村住宅管理制度的認識水平，對農村住宅不動產登記政策的了解水平，對不動產登記的政策利好認識水平等都會影響到農村住宅不動產登記意愿。

3、提高農村住宅不動產登記意愿的對策分析

促進提升農村住宅不動產登記，應該從農村住宅不動產管理的實際情況出發，科學合理的盡心宣傳引導。具體可以從以下幾方面采取相應措施：

（1）強化對農村住宅的規范管理。農村住宅不動產登記過程中，住宅宅基地超面積、非法占用或者是一戶多宅等行為，難以進行不動產登記，也容易影響農村住宅不動產登記的積極性。因此，應該完善農村住宅宅基地以及房屋設施的管理措施，尤其是在住宅宅基地的申請、審批、違規處理等方面強化管理，并依托不動產登記辦法以及實施細則，在法律法規和政策方面，對農村住宅不動產登記的政策進行細化完善，為農村住宅不動產登記提供良好制度保障。

（2）規范農村住宅不動產登記行為。如果農村住宅不動產登記的流程過于復雜、登記成本相對較高、有關的權屬資料難以確定等也會造成登記意愿的下降。因此，應該對農村住宅不動產登記行為進行規范，尤其是從農村住宅管理的實際情況出發，對農村住宅不動產登記流程進行簡化，充分發揮村集體在推動不動產登記中的作用，進一步提升登記效率，持續降低登記成本，減少不動產登記過程中的障礙，提高不動產登記的參與度。

（3）加大對農村住宅不動產登記的宣傳力度。提升農村住宅不動產登記意愿，根本上還是應該增強農民對于不動產產權的認知和產權意識。政府主管部門等應該積極依托電視、報紙、網絡等多種手段，強化對農村住宅不動產登記有關法律法規的宣傳，全面提升農民群眾的產權意識，讓其更全面深刻的認識到不動產登記的好處，在提高對政策、產權和不動產登記的認識基礎上，才可以提高農村住宅不動產登記的意愿。

（4）引導農村住宅流轉市場的培育。農村住宅不動產登記的意愿很大程度上會受到不動產登記帶來的經濟效益的影響。促進提升農村住宅不動產登記意愿，還應該在農村住宅流轉方面積極探索，尤其是完善住宅流轉的配套保障措施，創新住宅流轉的方式方法，培育健康規范的住宅流轉市場，建立農村住宅不動產產權交易平臺，加大對農村住宅產權交易的監督管理，進一步體現農村住宅不動產的資產性功能，讓住宅的產權收益更加明顯，進而促進提高農民進行住宅不動產產權登記的積極性。

結語：

影響農村住宅不動產登記意愿的因素較多，在農村住宅不動產登記推進過程中，應該強化農村住宅產權管理，規范不動產登記程序，強化對不動產登記的宣傳，積極培育農村住宅不動產流轉市場，促進農村住宅不動產登記的快速實施。