試論房地產金融發展的風險與對策

文/劉小坤 東營市房產交易中心 山東東營 257091

1、我國房地產金融發展現狀

1.1 銀行貸款是房地產開發企業融資的主要渠道

我國房地產行業的融資主要依賴于商業銀行，房地產企業通過銀行貸款取得開發建設資金幾乎成為其唯一融資渠道[1]。一方面，在房地產業進行開發、經營、銷售的過程中，銀行信貸資金幾乎介入全部的流程，可說沒有銀行信貸資金的支持，房地產行業就無法正常運轉。另一方面，商業銀行普遍將房地產信貸作為一種＂優質產品＂，并把它作為銀行重點業務發展，因此房地產貸款總額化及占總貸款比例逐年増加。

1.2 房地產貸款規模增長迅速

最近幾年，商業銀行等機構開始大力扶持房地產業，不斷擴大了支持的范圍，我國房地產貸款規模得到了顯著發展，房地產貸款占金融機構貸款總額的比重也越來越大，立足于我國現階段居民的消費情況而言，我國諸多居民購買住房均是借助向銀行申請住房抵押貸款，在最近幾年房價的持續升高下，個人住房貸款的數額增長速度也很快。

1.3 房地產金融創新展現出新動力

為了確保房地產市場的穩定運行，促進資金融通效率的提高，國家政府、各信托機構和各銀行不斷加強了和房地產業務業管的金融創新力度，各種創新業務的開展，有效促進了我國房地產業務和金融業的穩定發展，為房地產提供了新的融資平臺，為房地產業的繁榮提供了動力，特別是在銀行信貸不斷收緊的情況下，信托業務得到了顯著發展，為房地產融資開辟了新渠道，盡管信托融資仍有諸多問題存在，但不斷完善的信托法律制度和相關的監管體系，信托業務勢必會得到新發展，在金融市場位居首位。

2、房地產金融風險產生的具體原因

2.1 房地產企業融資結構不合理

目前，我國房地產金融市場還非常不完善，主要表現為其融資方式以銀行貸款為主，房地產開發企業對銀行貸款有很大的依賴性[2]。完善的房地產金融體系，除了銀行貸款之外，還應包括房地產融資證券化、房地產投資信托、住房抵押貸款證券化等多種融資模式。但是在我國，高達 70%左右的土地購置資金和房地產開發資金都直接或間接來自銀行貸款。房地產開發企業的資金不能收回，其還款能力也會大大下降，這種風險最終會轉嫁給銀行，形成銀行的房地產金融風險。

2.2 商業銀行操作不規范

操作風險是指商業銀行由于業務操作不規范，或業務流程不合理，在對貸款進行受理、審批以及貸后管理過程中審查或管理疏忽，而導致銀行資產遭受損失的可能性[3]。

2.3 房地產金融法律體系不完善導致風險增加

當前我國房地產金融呈現出的各類問題，在一定程度上是因為房地產金融相關法律體系不健全。首先，房地產金融法律法規體系不完備，一些房地產金融市場急需的《投資信貸法》、《外匯法》和《存款保險法》等法律法規還沒有健全；其次，房地產金融法律法規彼此不協調，且時效性和更新度也存在不足。

2.4 缺乏房地產金融創新產品

目前我國金融市場創新不足、體系不健全，房地產金融市場深度僅限于一級市場，而房地產投資基金、個人住房抵押支持的證券、抵押擔保證券等處于二級市場的金融產品，少之又少。

3、房地產金融風險的防范對策

3.1 拓展多元化的房地產融資渠道

現階段我國房地產行業融資主要是以銀行借貸為渠道，這樣的行為既把風險都轉移到了銀行，同時也會阻礙我國房地產行業的健康穩定發展。所以我國房地產公司應積極將二級市場上的融資渠道拓寬，對房地產金融產品予以創新，借助促進公司信譽的增強把更多的資金吸引進來，要進一步強化房地產金融市場上的發展和創新，借助緊密聯系房地產和金融行業將房地產行業的融資渠道拓寬。這既可以促進房地產企業自身的長遠健康發展，同時對我國房地產金融行業的不斷發展極為有利。

3.2 重視房地產金融市場的法制建設

一是要完善現有的與房地產金融相關的法律和法規，例如在《商業銀行法》、《建筑法》、《公司法》等法律中增加有關房地產金融的條例； 二是為了加強對金融機構的監管，出臺專門監管金融機構房地產金融業務的法律和法規，從根本上確定房地產金融的法律地位； 三是要制定專門規范房地產開發企業以及個人購房者貸款行為的法律。 四是要進一步修改和完善《擔保法》、《保險法》，并出臺專門的《住房抵押貸款管理辦法》，以完善房地產金融領域的擔保體制。

3.3 建立房地產金融風險預警監測體系

首先，建立統一和完善的房地產金融監管體系，由銀監會、發改委、建設、審計等部門和各大銀行組成，研究制定保證我國房地產金融穩定性的操作方針和監管措施，加強對房地產金融的管控力度；其次，吸收國外成熟經驗，建立一套操作性強、靈敏度高的風險預警機制，根據房地產市場變化和經濟形勢和房地產信貸總量和結構，預測可能出現的金融風險，進長期的動態監控，及時發出警報，提前預防房地產金融風險，為可能出現的各種風險做好準備。

3.4 加快金融產品創新

應該加快金融產品的創新，以滿足不同階層的需要, 進一步完善房地產融資體系，積極推進房地產抵押貸款的證券化，建立二級抵押市場并不斷推進其市場化程度,從而建立起完善的資本市場型住房金融體系。

結論：

房地產行業屬于資本密集型行業，其發展需要金融機構為支撐，但現階段我國房地產金融發展中仍有諸多問題存在，其中也包含極大的金融風險。只有將現階段 存在的問題正確認識到，對風險形成的主要原因進行剖析，積極運用有效解決和防范措施，唯有如此，才可以為房地產和金融業的穩定發展奠定基礎。