光大信托：暫停所有房地產類項目募集

7月11日，光大信托發布緊急通知稱，截止當日12點，暫停所有房地產類項目募集（包括直銷和代銷）。12點后已募集的此類項目全部退款。

近期整個房地產市場受到了很大的沖擊，主要的沖擊來自于新城控股，因為其董事長的丑聞，導致“新城系列”的上市公司，不管是在香港上市的公司，還是在A股上市的公司，都出現了跌停，甚至出現斷崖式下跌的這種走勢，市值蒸發400多億元。大家對其后面資金鏈能不能延續產生了巨大的懷疑。

而就在這個時候，中國銀保監會開始約談信托公司，要求過度擴張的信托公司約束對房地產的投資。

這個背景實際上可以延續到上個月，上個月的陸家嘴會議上銀保監會主席郭樹清就對房地產市場做過明確的分析，得出兩個結論，一是認為現在中國居民的債務已經到了不可持續的地步，負擔很重；二是現在新增貸款中間超過一半以上是按揭，也是不可持續的，說明房地產金融化已經非常嚴重。

其實銀行已經做了層層控制，對開發商也好，按揭也好，都有一定程度的約束，所以最后大家尋找資金渠道就繞過銀行找到了信托公司，導致信托公司業務過去兩年主要就是房貸，或者房地產的開發。現在銀保監會找這些膨脹比較快的信托公司約談，也是予以管制，再一次加強對整個市場的風控。

這一次被約談的信托公司包括中融信托（國內業務量最大的信托公司）、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托、興業信托、交銀國際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、國通信托。除了中融信托之外，其他的信托公司都是專業信托公司，或者規模相對有限的信托公司，越是這種公司，往往在地產方面的業務發展越是比較激進。

因此，銀保監會對這些信托公司提出五個方面的要求：第一，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求；第二，提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；第三，提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信托業務穩健發展；第四，控制業務增速，將房地產信托業務增量和增速控制在合理水平；第五，提高受托管理能力，積極優化房地產信托服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。這些要求說到底最重要的還是控制房地產信托的增速。

房地產信托，實際上就是房地產資金信托，指的是委托人把自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司將資金投向房地產業并對其進行管理和處分的行為。

房地產信托既可以為委托人帶來利益，也是中國房地產行業的融資方式之一。因為中國的房地產開發資金主要是自籌資金和其他資金，其中定金和預收款占比最高，其他部分主要靠融資來解決。

房地產業務是信托業投向的一個重要部分，從2018年6月到今年6月，房地產信托的月度成立規模已連續13個月居集合信托首位，成為信托公司發展的重要業務。

從去年的數據來看，盡管信托業整體規模是下降，但房地產信托規模卻是逆勢而升。截至5月末的時候，房地產信托資產余額3.15萬億元，占全部信托資產余額的14%；比年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

簡單地說，房地產信托業務增長太快，所以引起了銀保監會的高度重視。這對于一些對房地產信托業務比較依賴的信托公司來講，下半年的業績壓力會比較大；對于房地產領域來講，市場普遍預期房企融資環境會進一步收緊，資金面壓力也會進一步加大；對市場而言，強監管有助于推動信托公司回歸本源、優化結構，以及轉型，但是市場的短痛也就不可避免。