不動產權籍調查與數據庫建設

文/亓峰 萊蕪市國土資源局 山東萊蕪 271100

在不動產統一登記工作中，需要對不動產權籍進行調查，一是為登記工作的進行提供數據依據，二是保證登記信息的準確性、完整性。不動產權籍登記具有法律上的效力，是對不動產權利的有效保障，同時也可以更好地解決權利糾紛。可見，不動產調查工作的進行具有很大的意義。在具體的實踐中，對不動產權籍調查也提出了更高的要求，調查內容必須詳細、準確，為統一登記工作提供更為有利的條件。

1、權籍調查的基本概念

權籍調查是指以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動產單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋(建、構筑物)信息、森林和林木信息等。不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的財產，如土地、房屋、探礦權、采礦權等土地定著物。不動產權籍調查包括不動產權屬調查和不動產測量。簡單的說需登記發證的房屋、土地屬于誰，它坐落在什么地方。不動產權籍調查是不動產登記的基礎工作，權籍調查成果資料經不動產登記后，具有法律效力。但不是所有的不動產權籍調查都是需要登記的，除需要登記的權籍調查外，還涉及其他部分、用途的權籍調查。

2、不動產登記權籍調查類型

1)涉及新征土地的，根據供地方式的不同，分為兩類，(1)通過公開招拍掛、協議出讓方式取得的土地，根據政府國土部門出具的國有土地使用權出讓合同辦理權籍調查，此權籍調查成果移交不動產登記中心辦理不動產權證書。(2)通過劃撥方式取得的土地，根據政府國土部門出具的國有建設用地劃撥決定書和縣級以上人民政府的批準用地批文辦理權籍調查，此權籍調查成果移交不動產登記中心辦理不動產權證書。

2)涉及已有國有建設用地的，根據宗地權屬是否發生變化分為兩類。(1)宗地權屬未發生變化的，該類不動產登記權籍調查分為五類：①劃撥補辦出讓的，根據政府國土部門簽訂的國有土地使用權出讓合同辦理不動產登記權籍調查;②參照上述出讓合同變更前置權籍調查，因宗地界線、面積、用途發生變化的，政府國土部門依據前置權籍調查出具的國有土地使用權出讓合同變更協議，辦理不動產登記權籍調查;③參照上述竣工驗收前置權籍調查，宗地內房屋修建完成后，房地關聯，政府國土部門依據前置權籍調查出具建設工程并聯竣工核驗驗收意見、房管局備案的《產權面積》測繪報告以及竣工驗收備案表(房屋建筑工程)，辦理不動產登記權籍調查;④因土地使用權利人名稱、土地坐落發生變化的，提交工商的企業名稱變更核準通知書、公安部門出具的土地坐落變更的證明文件，辦理不動產登記權籍調查;⑤因不動產權證書遺失的，提交當地報紙刊登的《遺失公告》和政府國土檔案窗口提取的不動產權證書復印件或原發證的權籍調查資料復印件，辦理不動產登記權籍調查;(2)宗地權屬發生變化的，該類不動產登記權籍調查參照上述轉讓前置權籍調查，政府部門根據前置權籍調查出具的國有土地建設用地交易審查意見表、作價出資(入股)批準文件等，辦理不動產登記權籍調查。

3、建立健全不動產登記數據庫以及不動產登記信息平臺

3.1 建立紐帶，實現實時共享

不動產權籍信息登記不能僅僅局限于一個地區，統一登記要求實現統一的管理，進而對數據信息進行共享，保證信息數據的實時查詢。首先，要對不同地區的不動產權籍登記表與內容進行統一的規范與要求，為登記信息的收集提供便利。其次，要深入到農村、偏遠地區進行不動產權籍調查，推動城鄉結合發展的進程，同時也為農村、偏遠地區提供信息資源。不動產權籍問題主要體現在不動產交易與不動產產權問題，通過地區之間建立溝通紐帶，對信息資源進行快速有效的傳遞，保證法律效力，也促進權籍登記統一管理工作的落實。

3.2 房產調查與測量

房產調查與測量包括：權屬調查與房產測量。房產圖形數據則主要通過將GNSS實測的房角點展繪至圖面后，利用實際勘丈邊長進行檢核，超出限差的房屋邊進行二次檢核并修改，直至滿足限差要求。根據《房產測量規范》可知，陽臺、門廊等房屋附屬物的房產面積在計算時需要根據實際情況來判別其面積計算一半或計算全部或不計算面積，具體判定標準詳見《房產測量規范》。而在南方CASS農村地籍軟件中通過附屬物的面積計算系數注記的形式輔助計算其房產面積。同時，自然幢幢號的編立也有相關規則，即“幢號以丘為單位，自進大門起，從左到右，從前到后，用數字1、2……順序按S形編號”。在南方CASS農村地籍軟件中主要通過繪制大門示意線的形式輔助編立自然幢號。除圖面已包含的部分權源信息(權利人名稱，門牌號等)外，其他權源信息(權利人證件號、住址、家庭成員等)則需按照南方CASS農村地籍軟件自定義的Excel模板表進行錄入，以備數據生產后期輸出成果及建庫時使用。

3.3 做好新舊銜接工作

首先，在權籍登記信息管理的過程中，需要定期對不動產權籍進行調查，了解權籍登記工作中存在的不足，對登記信息進行完善，并且對已發生變動的信息進行更新，保證權籍登記符合規定與要求，也為后續工作的開展提供便利。其次，權籍登記是一個動態變化的過程，當原有的信息發生變化后，需要對原有的信息進行篩選，保留有利用價值的部分，去除不需要的信息數據。做好新舊銜接工作，一方面，可以保證權籍登記信息的完整性、時效性，避免權籍登記存在漏洞而造成影響，另一方面，可以對數據庫資源進行合理的分配，優化管理，以保證各項工作正常有序的開展。

結語：

不動產權籍登記關系著人們的切身利益，是社會生活與生產中較為重要的部分。在不動產權籍登記中，要對不動產權籍深入調查，保證權籍的合法性，提高登記信息的完整性、準確性。在不動產權籍登記中，要進行相應的管理，建立完善的數據庫，實現信息的時效傳遞，為各項工作的進行提供便利。