“脫歐”之后倫敦房產保值幾何

2016年“脫歐”公投后，英國房地產市場陷入低迷，經濟前景的不確定性讓購房者開始觀望，上市交易的房產數量也處于歷史低位。

然而，對海外投資者而言，貶值近15%的英鎊匯率，讓英國房價看起來更加“誘人”。尤其是在最具投資價值的倫敦核心區房價下挫10%以上的形勢下，國際投資者蠢蠢欲動。

根據英國房地產門戶網站“正確舉動”的統計，2018年12月，倫敦房產的平均報價為60.3萬英鎊（1英鎊約合8.7元人民幣），大大高于英國全國29.75萬英鎊的平均報價。其中，11月和12月倫敦房產報價環比累計下跌3.2%，是自2012年以來連續兩個月的最大跌幅。英國房價通常以每個房產的交易價格來統計，不計算單位面積價格。

“倫敦不同區域不同價位，行情差別很大”，長期跟蹤研究英國房產的《英國房產投資指南》總編輯范慧勇說，“比如公投之后，受印花稅調整等影響，市中心150萬以上豪宅最大下滑幅度超過10%，但倫敦工薪階層剛需居住區域房價仍小幅上漲。”

倫敦核心區房產被譽為“國際保險箱”，除非遭遇房地產市場崩盤，否則其保值功能非常明顯。因此，即便在“脫歐”背景下如此低迷的市場，范慧勇說，有潛力的優質項目或黃金地段項目銷售異常火爆。

2008年國際金融危機曾引發倫敦房地產市場崩盤。然而，在倫敦核心區的主導下，2010年至2014年間房價快速反彈。當時，大批國際資本涌入倫敦，在截至2014年6月的12個月里，倫敦房價飆升20%。

本國民眾對蜂擁而入的海外投資者頗有微詞。因此，自2016年4月1日起，英國對額外住房購買者（二套房及用于出租的住房）加征3%的印花土地稅，但這并未打擊海外投資者的熱情。有數據顯示，2017年，倫敦18%的新建房產被海外投資者購買，其中約61%來自新加坡、馬來西亞和中國等亞洲國家。去年10月，英國首相特雷莎·梅稱，將在現有印花稅基礎上對海外投資者額外征收1%至3%的印花稅，以確保英國房地產市場的穩定，并增加財政收入。此后政府又確認，該稅率為1%，將于2019年1月發布文件征詢意見。

目前文件尚未發布。該舉措一經宣布，就遭到不少市場人士的反對，理由是“脫歐”后英國應更加開放，不應對外國人有歧視性政策。

“脫歐”前景仍是今年倫敦房地產市場的最大影響因素。英國央行曾在去年11月預測，在最壞情境下，無協議“脫歐”將導致英國房價下跌30%。

分析人士認為，“脫歐”導致的短期波動可以預見，但從英國經濟結構的總體可承受度、各項政策的應對空間綜合分析，倫敦房產的長遠前景仍然樂觀。

首先，市場長期處于供應不足狀態，每年新建住房約為3萬套，遠遠無法滿足每年新增逾6萬套的實際需求。因此，只要房價下滑到一定程度，就會有本地自住買家或國際投資者入場抄底；其次，倫敦房地產的居住屬性非常強，房產的空置率僅為約0.6%；第三，國際金融危機后，英國央行對出租房按揭貸款出臺了嚴格監管政策，要求銀行確保房產月租金收入達到月供款的135%至145%，能有效避免房貸斷供現象。

（文章來源： 經濟參考報）