淺析房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)精細(xì)化管理

文/ 魏紅萍 上海鑒韻置業(yè)有限公司 上海 200135

精細(xì)化管理是一種理念，一種文化。它是社會分工的精細(xì)化以及服務(wù)質(zhì)量的精細(xì)化對現(xiàn)代管理的必然要求，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標(biāo)的管理方式。

房地產(chǎn)的市場競爭不僅是項(xiàng)目地段、區(qū)位的競爭，而且將延伸到戶型設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)、住宅產(chǎn)品的附加值和整體居住空間舒適度的競爭中，設(shè)計(jì)精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭的環(huán)境中尋求突破、快速發(fā)展的一個(gè)重要措施和保障。

綜觀大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的辦法，分析如下：

1、組織架構(gòu)的合理設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)管理在管控模式上基本分為集團(tuán)總部——區(qū)域級分公司——各具體項(xiàng)目公司三級管控組織體系。

集團(tuán)總部設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)產(chǎn)品創(chuàng)新體系的研發(fā)和推廣、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系的建立和執(zhí)行監(jiān)督、主要項(xiàng)目的產(chǎn)品方案評審、各區(qū)域公司設(shè)計(jì)成果的抽檢、設(shè)計(jì)體系流程制度的建立和完善，主要是制定規(guī)則，總體控制。

區(qū)域級分公司設(shè)計(jì)管理部門負(fù)責(zé)貫徹集團(tuán)的各項(xiàng)產(chǎn)品體系和標(biāo)準(zhǔn)化并反饋相應(yīng)的建議、進(jìn)行區(qū)域項(xiàng)目的設(shè)計(jì)精細(xì)化具體管理、結(jié)合集團(tuán)設(shè)計(jì)體系流程制度細(xì)化并執(zhí)行各區(qū)域的設(shè)計(jì)管理流程制度、建立完善的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)等。

各項(xiàng)目公司則是對設(shè)計(jì)成果的具體落實(shí)并從中反饋經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，通過實(shí)際項(xiàng)目的操作來檢驗(yàn)并完善集團(tuán)制定的各項(xiàng)流程制度，并借助具體項(xiàng)目進(jìn)行單項(xiàng)目設(shè)計(jì)精細(xì)化管理，培養(yǎng)設(shè)計(jì)工程復(fù)合專業(yè)人才。

2、流程制度切實(shí)可行

設(shè)計(jì)精細(xì)化流程制度包括公司整體的開發(fā)建設(shè)流程、集團(tuán)多級設(shè)計(jì)管控管理流程、單項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程、各專業(yè)設(shè)計(jì)精管理流程等一系列精細(xì)化流程制度，確保企業(yè)各級單位、個(gè)人能在完善、細(xì)致的流程制度指引下有效、清晰精細(xì)化工作，不會因?yàn)閭€(gè)人的原因造成疏漏或損失。

企業(yè)的流程制度要求流程健全、契合自身企業(yè)文化、強(qiáng)執(zhí)行力這三個(gè)層面的要求，做到有流程可依、按流程規(guī)范化運(yùn)作，使精細(xì)化管理獲得實(shí)效。

3、跨界溝通協(xié)作的多維管理

設(shè)計(jì)管理部門需以“做產(chǎn)品”的意識替代“做設(shè)計(jì)”，明白企業(yè)服務(wù)的客戶群體類別、客戶對產(chǎn)品的需求方向（包括戶型、景觀、配套設(shè)施等）、產(chǎn)品的成本與售價(jià)關(guān)系、項(xiàng)目開盤銷售時(shí)間等。設(shè)計(jì)管理人員就是要把客戶對產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)語言，形成設(shè)計(jì)任務(wù)書提供給設(shè)計(jì)單位，具體工作則由設(shè)計(jì)單位完成。

溝通、協(xié)調(diào)工作是設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的基本要求，管理人員需調(diào)整埋頭苦干本專業(yè)的工作方式，進(jìn)行設(shè)計(jì)管理中多維度的溝通、協(xié)調(diào)，同部門內(nèi)各個(gè)專業(yè)、各個(gè)職能部門、各級領(lǐng)導(dǎo)、各個(gè)合作單位建立有效、積極的溝通，善于發(fā)現(xiàn)問題、及時(shí)解決問題。

房地產(chǎn)精細(xì)化設(shè)計(jì)管理涉及到運(yùn)營、財(cái)務(wù)、報(bào)建、營銷、成本、工程、客服、物業(yè)管理等多個(gè)部門多個(gè)環(huán)節(jié)，精細(xì)化管理首先要求員工精于本專業(yè)，有較強(qiáng)的設(shè)計(jì)策劃能力，能引導(dǎo)設(shè)計(jì)人員向正確、合理的方向推進(jìn)；其次要求員工有一定的綜合能力，在營銷、施工、成本方面能夠理解和綜合認(rèn)知，能準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)成果，滿足公司對設(shè)計(jì)的綜合要求。

4、成本優(yōu)化的經(jīng)濟(jì)意識

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)費(fèi)的成本只占建安成本的2%不到，主要為設(shè)計(jì)、咨詢費(fèi)用，但是卻影響70%多的建筑施工安裝成本，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵在于前期設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)管理人員要有成本優(yōu)化意識，采用設(shè)計(jì)全過程動態(tài)控制和嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更的措施。

設(shè)計(jì)全過程動態(tài)控制體系來進(jìn)行單項(xiàng)目成本控制，可以通過以下環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)：完善設(shè)計(jì)招投標(biāo)程序，適當(dāng)選擇戰(zhàn)略合作單位，健全目標(biāo)成本限額設(shè)計(jì)體系，加強(qiáng)無效成本分析。

設(shè)計(jì)變更是造成成本超標(biāo)的一個(gè)重要原因，嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更具體措施：加強(qiáng)集團(tuán)-區(qū)域-項(xiàng)目三級設(shè)計(jì)變更控制體系建設(shè)，將設(shè)計(jì)變更發(fā)生量與績效考核相掛鉤；加強(qiáng)設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)輸入條件的溝通、復(fù)核和確認(rèn)，加強(qiáng)施工圖紙審核；工程規(guī)范化招投標(biāo)制；先估價(jià)后變更制度；設(shè)計(jì)變更量、價(jià)分離原則；加強(qiáng)變更分析與統(tǒng)計(jì)。

5、戰(zhàn)略伙伴的合作引入

多項(xiàng)目開發(fā)面臨的一個(gè)問題就是設(shè)計(jì)院資源不夠，遇到新項(xiàng)目找不到合適的設(shè)計(jì)單位。有能力的設(shè)計(jì)單位不一定有檔期，設(shè)計(jì)水平較低的單位又不放心，設(shè)計(jì)單位的不確定性直接影響設(shè)計(jì)進(jìn)度。

建立戰(zhàn)略合作單位庫，與熟悉己方設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)要求、雙方配合默契、有穩(wěn)定的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、優(yōu)惠的設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、能夠滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度要求的設(shè)計(jì)單位按照各個(gè)專業(yè)分別歸類，與其簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，并對設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、每年固定的業(yè)務(wù)量、設(shè)計(jì)周期與人員團(tuán)隊(duì)以協(xié)議的形式進(jìn)行明確，便于新的項(xiàng)目啟動后，直接從戰(zhàn)略合作庫中選擇合適的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，有效避免了前期新單位考察、商務(wù)談判和合同簽訂等繁雜工作，使得設(shè)計(jì)進(jìn)度與效率大大提升。

建立戰(zhàn)略合作單位制度，房地產(chǎn)企業(yè)有穩(wěn)定的設(shè)計(jì)合作單位和團(tuán)隊(duì)、優(yōu)惠的設(shè)計(jì)收費(fèi)價(jià)格，設(shè)計(jì)單位有固定的業(yè)務(wù)量，雙方各得所需，互補(bǔ)長短，達(dá)到合作共贏、共同成長壯大的良性循環(huán)。

6、信息化平臺的有效推行

信息化系統(tǒng)是設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的網(wǎng)絡(luò)支持、應(yīng)用與操作平臺，熟練掌握運(yùn)用即可節(jié)省紙質(zhì)文件簽署的時(shí)間成本。

一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)計(jì)劃確認(rèn)、設(shè)計(jì)管理各階段方案審批、各節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)成果確認(rèn)、工程施工進(jìn)度計(jì)劃確認(rèn)、開盤銷售計(jì)劃審批等都可在系統(tǒng)中詳細(xì)查閱，以便各級領(lǐng)導(dǎo)審批和員工執(zhí)行；同時(shí)信息化系統(tǒng)也是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系知識儲備的一個(gè)應(yīng)用載體，通過信息化系統(tǒng)的傳輸，便于各級領(lǐng)導(dǎo)、員工隨時(shí)查閱和應(yīng)用各種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系流程文件和知識文件，提升工作效率。

結(jié)語：

精細(xì)化設(shè)計(jì)管理不僅需要健全的組織架構(gòu)，完善的制度流程，而且需要溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的復(fù)合型人才，戰(zhàn)略性合作的雙贏效應(yīng)，同時(shí)合理應(yīng)用信息化技術(shù)，才能達(dá)到“低投入、高產(chǎn)出”的精細(xì)化管理效果，在市場競爭中立于不敗之地，最終“鑄造精品，造福于民”。