簡述房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作中的管理方案

文/王巖 青島義和鋼構(gòu)有限公司 山東青島 266000

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)前期管理風(fēng)險分析

1.1 項目規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計首先要符合所在城市的控制性詳細規(guī)劃及城市設(shè)計概念和聯(lián)系，一個規(guī)劃設(shè)計方案的優(yōu)劣很大程度上決定一個項目的成敗命運。做好項目規(guī)劃設(shè)計使之法規(guī)化、圖則化。房地產(chǎn)項目是城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，如果與城市的發(fā)展趨勢存在矛盾，就無法取得預(yù)期的效果。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計階段，大部分風(fēng)險都源于對城市控制性詳細規(guī)劃的認識不清，另外缺乏深度的項目規(guī)劃設(shè)計研究也會帶來一定的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)一定要深入研究項目前期規(guī)劃設(shè)計，做到一人為本、以住戶的生活舒適便利為本。

1.2 項目可行性研究風(fēng)險

房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究階段，可研編制人員應(yīng)綜合分析市場精準定位，以市場預(yù)測結(jié)果為基礎(chǔ)，結(jié)合當?shù)氐恼摺⒔?jīng)濟情況、規(guī)劃方案對項目商住比、租售比、租售對象、營銷方案及策略進行評價，確保內(nèi)容的真實性和可靠性。項目中的不確定性因素和及時性限制決定了可行性研究的預(yù)期會與實際情況存在一定的偏差，即產(chǎn)生風(fēng)險因素。例如政策變化引起不可控的投資內(nèi)容、不可預(yù)見的項目成本等風(fēng)險。

1.3 項目用地管理風(fēng)險

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中以招、拍、掛或者轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購房地產(chǎn)項目公司等獲取土地資源，主要風(fēng)險因素是法律管理缺失，導(dǎo)致從項目融資、合作開發(fā)、房地產(chǎn)建造、房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理等多環(huán)節(jié)出現(xiàn)法律糾紛事件。所以要做好前期的土地跟蹤和法律分析工作，并到相關(guān)部門做好咨詢和申請工作，確保開發(fā)過程中獲取土地資源的合法性。

1.4 項目設(shè)計風(fēng)險

在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計階段， 往往存在建設(shè)單位需求、規(guī)劃審批要求、國家相關(guān)法律法規(guī)之間的矛盾點，導(dǎo)致設(shè)計過程反復(fù)推敲修改。項目設(shè)計風(fēng)險主要涉及規(guī)劃設(shè)計方案和總體控制性修建性詳細規(guī)劃設(shè)計的符合。在設(shè)計工作中各個階段由于設(shè)計部門和項目管理部門之間缺乏協(xié)調(diào)，導(dǎo)致設(shè)計成果檢查和評價沒有得到有效的實施，不利于控制設(shè)計風(fēng)險因素。

2、房地產(chǎn)項目開發(fā)前期管理與運營

2.1 項目總體定位

房地產(chǎn)項目規(guī)劃應(yīng)明確項目建設(shè)目標，收集市場定位分析數(shù)據(jù)，深入論證項目開發(fā)的可行性。項目總體定位在項目生命周期中占有重要地位，對項目的經(jīng)濟效益和社會效益產(chǎn)生重大影響。項目的總體定位管理包括項目背景管理、用地規(guī)劃管理、產(chǎn)品定位區(qū)位分析、對周邊環(huán)境影響調(diào)查等。

2.2 項目產(chǎn)品市場定位分析

企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場需求明確項目開發(fā)建設(shè)目標，在熟悉市場和調(diào)研的條件確定項目層次和設(shè)計標準。突出項目特點，做好市場定位分析。這也是房地產(chǎn)銷售的基本前提，是房地產(chǎn)開發(fā)考慮的首要經(jīng)濟因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目定位不僅包含項目業(yè)態(tài)形規(guī)劃、項目設(shè)計風(fēng)格、建造標準、運營策劃推廣等都要滿足市場定位客戶群體需求。制定科學(xué)的管理計劃有針性的對各類項目制定可行的開發(fā)方案、項目規(guī)劃、設(shè)計方案，實現(xiàn)設(shè)計成果與施工的充分融合。

2.3 項目產(chǎn)品方案

單體設(shè)計與功能區(qū)劃、項目面積比例、形態(tài)、社區(qū)環(huán)境等是項目產(chǎn)品的核心要素，也是企業(yè)對標其他競爭企業(yè)產(chǎn)品的關(guān)鍵因素。產(chǎn)品單體規(guī)劃方案應(yīng)保證符合目標消費群體需求，適應(yīng)和引導(dǎo)消費風(fēng)尚。產(chǎn)品的規(guī)劃功能不僅要以人為本滿足人們生活工作活動需求，還要結(jié)合企業(yè)實際情況不斷發(fā)掘自身的競爭實力。

2.4 項目風(fēng)險管理方法

在風(fēng)險發(fā)生之前應(yīng)盡可能地減少導(dǎo)致?lián)p失的各種風(fēng)險因素，風(fēng)險預(yù)防應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個階段。主要方法可采取建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)人員隊伍；建立健全風(fēng)險預(yù)警制度，貫穿執(zhí)行風(fēng)險管理責(zé)任制；高度重視房地產(chǎn)建設(shè)過程中的安全、質(zhì)量、進度問題，減少風(fēng)險源，防止風(fēng)險擴散，降低風(fēng)險擴散速度等有效的管理方法。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)項目是投資大、周期長、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜、涉及因素眾多的復(fù)雜開發(fā)系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)項目開發(fā)管理要運用先進的管理理念和管理方法，使得管理滲透到項目開發(fā)的全過程。企業(yè)在政府相關(guān)職能部門的監(jiān)督指導(dǎo)下應(yīng)制定完善的前期開發(fā)管理工作流程制定，在實施過程中不斷優(yōu)化前期工作流程，為企業(yè)最大話的壓縮整個項目的開發(fā)時間，提高企業(yè)自身資源整合能力和項目運維水平，防范并有效的降低風(fēng)險，增強企業(yè)的市場競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。