收益法在房地產評估中的應用分析

文/楊靖 湖南正大房地產評估經紀有限公司 湖南益陽 413000

1、房地產評估主要方法

我國整體來看房地產行業的起步相對較晚，評估理論體系基本上都是沿用西方國家的基本工作模式。尤其是在我國加入世界貿易組織之后，一些國外的房地產評估企業單位或組織機構也相繼流入我國房地產市場之中。現階段我國在本土化道路探究期間，已經將更為成熟、科學的方案體系應用起來，盡管土地使用權與出讓制度有著較為明顯的差異性。但是西方國家的房地產評估理論體系還是與國內房地產行情有著較大的差異性。

我國在房地產評估階段主要是應用收益法、成本法、比較法等，收益法作為我國房地產評估的主要方法，會從房地產的經濟效益入手，探索評估房地產價格的有效性途徑，不僅僅具備良好的理論支撐條件，同時還能將一些實踐工作目標建立起來，實踐影響作用相對較大，在收益性的房地產、土地價格評估階段的影響作用非比尋常。

2、收益法在房地產評估階段的應用特征

2.1 收益法概述

收益法詳盡來講就是收益資本化方法以及收益還原基本方法，通過對評估對象的價值進行研究，將其未來收益情況明確起來，進而將即愛之轉化作為估價對象的價值評定基本方法，顯然未來的預測與收益就會將出現價值的轉化。企業單位根據利息推算出本金，由此將資本化的目標建立起來。收益法的本質就是將預期收益作為基本目標，探索房地產的價值，因此也有一部分評估者會將測算出房產價值作為最終的收益價格。

2.2 理論基礎條件

收益法會將預期投入確立起來，利用預期原理將房地產當前的價值明確起來，更多的是強調對未來的客觀性收益的全面預測。房地產現階段的價值，并不是將其過去價值的回顧，而是探究房地產教育活動的主體人員需求情況，探索其未來的市場狀況。通過建設與開發之后投資者能夠在這一經營活動中獲得較為理想化的收益。以往的歷史資料研究分析，常常會將其未來的預測變化情況以及變化趨勢確立起來，確保整個預期推測的過程科學性與有效性。我們在進行理論深入研究分析階段，會將房地產項目的未來收益情況進行分析，只有在建設或開發階段遇到一些不可控因素，才會出現整個項目的極端變化。

收益法應用階段的核心思想，就是考慮房地產項目的特征，收益性房地產能夠在現階段后的收益，還能延伸到后續的應用過程中，這是一個持續性的過程。購買收益性的房產對于用戶來講就是一種投資，并不是購買房地產本身，人事購買其未來所有可能帶來的一種收益情況。現階段用可承受的資金投入，去獲得未來的投資回報收益，對于投資者來講資金應用收益比率增加，相對于一般的投資或銀行存款來看，收益極為樂觀。收益法在應用階段的基本原理在，是針對估價對房地產項目未來可能會獲得的純凈收益的等值或現值的明確，能夠給投資者提供良好的依據條件。

2.3 資本化概率明確

資本化率就是在現階段的房地產評估階段，常見的一些可能變化以及用途、地域、時效、性質等房地產項目的研究。在此階段研究結果表明未來投資可能存在一定的風險性問題，進行評估引導期間，需要根據房地產所屬環境將資本化率確立起來。

在通常情況下應用收益法進行房地產評估，理論研究階段沒有明確的時間限制，就不能隨意應用收益法。而收益法應用階段對預期理論的依賴性相對較強，估價房地產的未來純凈資產流量經過折現之后，能夠將其現階段的價格界定出來。相對來講收益法能夠根據項目實際情況，做好市場要素分析并做好評估指導，時期更好的滿足現代人的經濟行為。價格是價格轉換的依據條件，但不是其未來收益的基礎條件。顯然收益法在實踐階段，對比其他方法應用其價值影響較為明顯，且具備較為明確的核心。

利用收益法進行房地產評估能夠將收益價格明確起來，這是一種更為實際性的需求價格。而對于購買者來講，他們愿意在購買階段支付相應的經濟條件，顯然會更為期待未來房產增值所能夠帶來的經濟收益。投資者在此階段無需考量建設方的成本投入情況，明確其未來收益之后，體現資產的價值影響作用，投資者的交易行為會被推進。

3、收益法應用于房地產評估階段的改進措施

3.1 折舊費在房地產評估的計算方式

收益法在房地產評估應用階段，折舊費是基本費用扣除之后，需要將折舊費作為房地產投資的一部分，而不是將其作為一項費用扣除。折舊從本質上來看就是房屋建筑的一種損耗，這種損耗帶來的是運維費用增加，以及一定程度的房屋資產貶值現象，資產價值通過時間限制更為明確。而從企業或個人投資來看，在從事生產經營或租賃的過程中，遞延資產的攤銷和共有資產的均分，也都是折舊的基本構成部分。很少會有企業單位或者個人投資者，提前將資產可能存在的損耗資金準備到位。由此看來，需要將折舊費在房地產評估計算方式進行重新定位，將其作為投資，而不是一種支出，則最終的房屋價值結果計算就會更為可靠。

3.2 資本化率的準確定位

資本化率其實就是對未來收益的一種折現途徑，通過委托相應的房地產評估組織機構，了解其市場價格波動情況，能夠確定的市場化率就會更加的針對性、有效性。所以在了解房地產純凈收益后，控制其資本化率。針對房屋建筑的多功能應用按要求，則投資風險以及投資階段存在的問題也能逐漸明確起來。在進行實際評估階段，需要了解投資環境，收益法在其中的應用，可以參見直接用選取法的資本化率，控制其中可能會存在的誤差性問題，明確其資本化率的具體情況。

3.3 同類房地產市場價格收益情況分析

投資者對房地產收益情況關注度較高，收益法能夠直接進行計算。但是從現實角度來看，其中存在的不可控因素較多，一個階段收益不能反映整個房地產使用壽命過程之中的收益持續增長。將收益情況進行對比，能夠將市場走向進行精準預測，在最終收益統計階段常常會受到諸多因素的影響，由于不能直接進行評估，所以需要將一些現實因素全面考慮。如果房地產開發公司經營管理不善，或未能按照法律法規的基本要求，出現不合規范的行為，顯然市場經濟必然會將其淘汰，法律上所允許的且較為有利的收益值計算會更加的合理有效。