基于不動產登記制度下的房地產經濟發展策略剖析

文/李鵬飛 臨沂市不動產登記中心 山東臨沂 276000

今天，房地產登記制度的全面實行，不僅提高了房地產登記的效率，也保證了房地產經濟的發展。根據目前的實際情況，明確房地產和財產登記能夠促進房地產經濟的強勁穩定發展。

1、不動產登記與房地產經濟的關系

不動產登記指的是不動產登記機構根據當事人的申請與自身職能把不動產的自然、權利等情況登記與公布在不動產登記簿中。不動產包含范圍廣泛，房屋、土地、林地都屬于不同產范疇，而房地產更是房地產中的典型。與其他資源相比。不動產不可移動，權利歸屬問題復雜，為防止出現相關用地糾紛、經濟糾紛，需要按照統一的制度、標準明確不動產產權關系。在房地產行業中，進行不動產登記的主要目的并非降低房價，而是便于管理，為了實現對物權的有效保護以及其他。在進行不動產登記時，土地登記是基礎、權屬登記為核心，勘驗取證為法律特征，其通過對不動產空間信息的準確描述、表述，明確不動產權屬問題，從而實現對無權，對房地產權人合法權益的有效保護。不動產登記工作的有效開展需要有政府的宏觀管理做管控、做調控，以此保證房地產登記的合法性、實用性、規范性以及有效性。實行不動產登記對促進房地產行業發展、推動房地產經濟發展具有重要意義，同時也對房地產經濟管理具有積極作用。總之，實施不動產登記、加強房地產經濟管理可規范房地產行業秩序，讓房屋的功能作用、社會價值得到充分發揮，從而減少空置房數量，促進行業經濟穩定持續發展。

2、不動產登記制度對房地產經濟的影響

2.1 不動產登記制度對房價的影響

不動產登記系統全國聯網，為下一步在全國范圍內開征房產稅提供了技術支持和全面詳細的數據，有助于房產稅的制定和推行，那些有多套房的人必然要拋售房地產，將對房價的下行會有一定的壓力。制度實施已經好幾年了，然而房價依然維持上漲的趨勢，并沒有受到不動產登記全國聯網的影響。不動產登記制度的出臺是落實《物權法》的規定，是一項物權保障制度，目的是保障不動產交易安全、提高交易效率、保護權利人的合法財產權，并不能直接對房價進行調控。在市場經濟中，影響房價的主要因素有市場、人口、收入水平、貨幣政策等，從短期來看，不動產登記制度會對房地產買方市場的預期造成影響，對房價的下行會造成一定的壓力，但從長遠來看，不動產登記對房價整體影響不大。

2.2 對房產行業的影響

不動產登記制度會在短時間內影響到房價，也會提高房產行業的成交量，所以這影響著不動產登記制度的落實和發展。同時，不動產登記制度在我國屬于一個新興的理念，其全面落實還需要好幾年的時間，所以短時間內是不會對房產經濟產生影響。其次，不動產登記制度的出臺，并沒有根據實際的市場環境進行制定，所以并不能滿足實際的市場需求。總之，不動產登記制度更好的被落實和實施，可以促進房產經濟的健康穩定發展，有效的增強房地產行業的競爭力，促進我國房產經濟的持續健康發展。

2.3 房屋買賣受到不動產登記方面的影響

針對不動產實施登記的主要目標，并不是單純地調控房地產市場，所以也就不會對房屋的買賣產生太大的影響。其主要目標之一在于構建起全國統一性的信息管理登記平臺，將申請和審批等相關的復雜的流程簡化，促使申請環節和審批等辦公環節向網絡化發展。不動產登記條例的適用對象并不是存量房產，沒有運行登記信息管理平臺之前的購房人員并不會出現沖動型的購房和登記行為，更多的是保持觀望的態度，即使那些擁有房產比較多的產權人也不會將房產大量的拋售出去。基于這一情況就決定了不動產登記條例會對房地產市場規范產生較為長遠的影響。不動產登記條例并沒有把房地產市場的調控當成是基本目標，短期之內并不會對整個行業產生太大影響。條例實施以來，主要目的在于針對現有的各個機構資源進行整合，實現對所有機構資源的統一管理，構建針對全國范圍內市場的信息化管理平臺。該條例的實施能夠或多或少地影響到二手房市場，條例里面沒有要求針對個人名下的房產進行查詢，但是卻可以依照住房的地址來對產權人做出確定。這個方式之下能夠將傳統的房地產信息查詢系統之中存在的缺陷消除掉，可能會造成購房者將名下的房產拋售出去。因此，不動產登記條例帶來的影響，主要是促使房地產市場的長遠規范。

3、基于不動產登記制度下的房地產經濟發展策略

3.1 轉變房地產運營方向

在開發房地產時，首先就是由開發商獲得土地使用權后，在進行后續的規劃和建設，然后建設完成后進行宣傳銷售。而在沒有不動產登記制度前，開發商會以獲得更大的經濟效益為核心工作，往往會忽視顧客的需要，阻礙了房地產事業的發展。而當不動產登記制度出臺后，對房產資源有了歸屬權后，為了提高客戶滿意度，開始會去將客戶的要求作為建設的標準，平時注重對顧客進行維護，有效的提高顧客的滿意度，從而增強企業的整體實力，推動了企業的長遠發展。所以基于房地產產業的現狀，要求開發商能夠將建造、創新、功能和服務等整合成一個整體作為運營的核心，從而更好地滿足人們對居住的需求。總之，隨著現代社會的發展，要求房地產行業能夠轉變運營方向，這樣既滿足了公眾的需求，又能促進房產經濟的增長。

3.2 對產權交易與登記過程中的行政比例進行適當削弱

縱觀我國發展歷程可以看到，我國以往的不動產登記工作中，往往存在著濃厚的行政色彩。基于這種背景下，政府以及相關部門一定要明確自身職責定位，緊跟時代的腳步，最大限度地促使行政色彩得到細部調整，轉變為服務氣息，從插手管理的角度轉變為服務提供角度，如此，不僅降低了行政干預的比例，還能讓登記工作工做效率更高。最為顯著的改變是不動產登記工作的形式將會得到較大的轉變，從原有的生硬管理套路中解脫出來，可以更為靈活的應對房地產行業市場的動態性變化。同時，從另一個角度上看，房地產企業想要在激烈的市場競爭中占據更多的優勢，擁有更強的市場競爭力，就必須隨著時代的發展與進步，借助創新與技術突破讓產品得到升級，同時促進融資結構的合理性構建，在客戶層面，也應當要采取針對性的手段做好相應的拓展工作。

3.3 實現房地產運營中心

在房地產開發和運營管理中，將土地使用權管理與產品在建設和運營階段的設計和施工要求以及具體實施相結合是非常重要的。注重操作和維護產品，利用客戶的真實需求的例子并結合形象和品牌效應，使客戶可以感受到在消費過程中對環境的變化營造的舒適感。例如，在房地產購買的情況下，買家通常不僅需要純粹的生活空間，而且需要有創意的環境和有創意的家庭感受中計劃消費。

結語：

作為一項物權保障制度，不動產登記制度在我國市場經濟發展中占有重要地位，能夠防止不動產權所有者的合法權益受到侵犯。在對權利關系加以明確的同時，能夠保障不動產交易的規范性和合法性。為了促進不動產登記制度下我國房地產經濟的快速發展，應該通過建立信息共享平臺、調整房地產運營核心、持續完善不動產登記制度、優化營商環境等途徑，制定適合國情與市場的發展戰略規劃。