打通房產典當的融資功能

王祚君

擔保或增信經歷了民事擔保、商事擔保和金融擔保三個發展階段。

綜觀全球，從古羅馬法律主體的人格擔保（人身權）發展出屬于擔保人無限責任的民事擔保，延伸至以物權抵押/質押為優先權的抵押擔保/質押擔保;再到以物權價值為基礎的擔保物權，徹底擺脫了擔保人無限責任的枷鎖，從而為全球商事貿易及商事活動注入了極為活躍的法律因素;最終發展到以擔保關系的信用利差/風險利差（違約率）為基礎的金融擔保。

中國古老的房產典當應是商事擔保的基本原型，曾經在中國民間融資中發揮過不可替代的融資功能，但今天的中國房產典當卻倒退到了民事擔保或抵押擔保的階段。一方面是由于目前中國仍處于民事擔保階段，另一方面則因為土地所有權問題，房產作為擔保物權沒能真正建立。

打通房產典當作為重要融資渠道，這在當下有現實迫切性。當前中國的房產總市值已經位居世界第一，高達470萬億元人民幣，但其中可變現流通的只有5%（20多萬億元），中國的房地產市場已經形成了資金“堰塞湖”。

另一方面，中國廣大百姓的房產融資需求會有大幅度增長。但當前房產市場基本上有價無市，同時房產擁有者的融資渠道又極為不暢，金融機構所推出的消費貸款其中的第三方收付款對房產融資者而言又是巨大“陷阱”。房產典當幾乎是眼下可行的唯一融資渠道。

5%

當前中國的房產總市值已經位居世界第一，高達470 萬億元人民幣，但其中可變現流通的只有5%。

但目前來看，房產典當存在以下問題：

首先，與金融機構相比，典當行業資本金較小，又由于監管嚴格的“去杠桿”要求，導致典當利率居高不下。單一房產如果融資金額較大，典當行業可能無法承受。

其次，目前房產典當由于典當時間較短，與房產融資者的資金需求不相符合，很容易形成“絕當”，但又不能像動產那樣“絕當”，必須按房產抵押那樣進行司法處置，處置時間在一到兩年不等。

這一方面導致了典當利率居高不下，另一方面也可能導致典當行業因“去杠桿”要求而無法開展正常典當業務。

為了解決房地產市場的資金“堰塞湖”現象，避免因“決堤”導致金融機構的危機，作為排除“堰塞湖”的疏通管道，應給予房產典當一定的政策支持。

首先，房產典當應當解除司法處置，與動產一樣可以“絕當”。具體可實施以下措施：

在上海自貿區設置的典當行中，房產典當可以“絕當”，不再進行司法處置，與國際物權法及其擔保物權相對接;典當行憑絕當的當票向上海自貿區人民法院申請強制執行令，再去上海各個房地產交易中心辦理強制過戶?續;強制執行令的條件之一，絕當房產不是“一套房”，防止擾亂社會安定。

其次，應當給予房產典當票流通機制，這是開展房產典當的必要條件，也才能符合房產典當融資時間較長、典當融資金額較大的特點。具體建議如下：

在上海自貿區所開設的典當行，當票可以在金融機構間、金融市場上轉讓流通。由于當票利率高于銀行房貸利率，房產典當抵押率比銀行房貸抵押率要低。這種安全程度高、利率好的當票肯定會受到金融機構及金融市場的青睞。

隨著當票流通，房產典當利率必將市場化。這不僅有利于房產融資者，更有利于疏通中國房地產市場的資金“堰塞湖”，為金融機構解圍。