價(jià)值工程在房地產(chǎn)開發(fā)管理分工中應(yīng)用的探討

文/馬樂 陜西地建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司 陜西西安 710000

1、前言

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)越來越多的出現(xiàn)在公共視野中，也有越來越多的人關(guān)心房地產(chǎn)的企業(yè)運(yùn)營、項(xiàng)目管理、成本構(gòu)成等等問題，經(jīng)過多年的探索和實(shí)踐，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都已經(jīng)形成了相對完善的管理模式，也擁有了自己較為完整的成本數(shù)據(jù)庫。但在目前房地產(chǎn)市場的調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)仍然希望能夠更加嚴(yán)格地控制開發(fā)成本，做更精細(xì)的過程管理，為此，作者將價(jià)值工程的理論應(yīng)用到房地產(chǎn)成本控制的管理分工中來，希望能夠提高成本控制的效果，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益得到進(jìn)一步提高。

2、價(jià)值工程的含義及原理

價(jià)值工程(Value Engineering,VE)，也稱價(jià)值分析(Value Analysis,VA)，是指以產(chǎn)品或作業(yè)的功能分析為核心，以提高產(chǎn)品或作業(yè)的價(jià)值為目的，力求以最低壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)使用所要求的必要功能的一項(xiàng)有組織的創(chuàng)造性活動，有些人也稱其為功能成本分析。

價(jià)值工程主要思想是通過對選定研究對象的功能及費(fèi)用分析，提高對象的價(jià)值。在該模式中，業(yè)主聘請既懂技術(shù)、又善管理的項(xiàng)目管理公司，站在同一立場上由始至終、統(tǒng)攬全局協(xié)調(diào)各參與方工作，以更好地對項(xiàng)目進(jìn)行不同階段成本集成化管理。這符合政府實(shí)施的代建制模式，也是和國際化接軌的一種模式，業(yè)主職能由管理具體項(xiàng)目向提高企業(yè)競爭戰(zhàn)略選擇能力、財(cái)務(wù)管理與資本運(yùn)作能力、人力資源管理能力、品牌管理和創(chuàng)新能力、以及監(jiān)管項(xiàng)目管理單位執(zhí)行合同、負(fù)責(zé)組織竣工驗(yàn)收和移交方向轉(zhuǎn)變。而項(xiàng)目管理公司則依靠專業(yè)人士，實(shí)行社會化管理，將有效地提高建設(shè)水平，降低管理成本，提高業(yè)主投資項(xiàng)目實(shí)施情況透明度，方便監(jiān)督管理。而且容易解決外行業(yè)主、分散管理、重復(fù)設(shè)置機(jī)構(gòu)等問題，符合專業(yè)化的現(xiàn)代生產(chǎn)發(fā)展規(guī)律要求，有利于房地產(chǎn)開發(fā)單位核心競爭力的培育。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值工程應(yīng)用的特點(diǎn)

價(jià)值工程應(yīng)用首先要選定研究對象，若以房地產(chǎn)權(quán)過程全成本控制為研究對象，那么這時(shí)的價(jià)值工程分析就與產(chǎn)品生產(chǎn)的價(jià)值工程分析有很大差別。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)項(xiàng)種類眾多，實(shí)現(xiàn)功能也各不相同，放在并列的位置統(tǒng)一分析標(biāo)準(zhǔn)很難確定。

其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品具有單次性的特點(diǎn)，即每一個(gè)項(xiàng)目都是唯一的，不會大批量進(jìn)行復(fù)制生產(chǎn)。

一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工階段的成本費(fèi)用對整個(gè)項(xiàng)目的成本具有20%左右的影響力，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本費(fèi)用對整個(gè)項(xiàng)目的成本卻具有高達(dá)75%左右的影響。雖然在設(shè)計(jì)階段的成本控制如此重要，但在施工圖基本完成后進(jìn)行成本核算并優(yōu)化的這個(gè)過程在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃中幾乎是隱形的，很少有企業(yè)愿意花大量的時(shí)間在這項(xiàng)工作上，所以如何高效地進(jìn)行設(shè)計(jì)階段的成本控制工作至關(guān)重要，也是本文討論的重點(diǎn)。

4、傳統(tǒng)成本管理可能產(chǎn)生的問題

在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，成本控制由成本部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，產(chǎn)品的市場定位由市場部來負(fù)責(zé)。在傳統(tǒng)的成本控制思路中，成本部要求某項(xiàng)費(fèi)用最終的發(fā)生金額控制在要求的額度內(nèi)，設(shè)計(jì)部要求設(shè)計(jì)出來的產(chǎn)品在滿足各種規(guī)范的要求的基礎(chǔ)上滿足市場定位的要求，這樣一來可能帶來以下情況:

在A 項(xiàng)分項(xiàng)工程中，但此時(shí)成本部認(rèn)為費(fèi)用超支需要調(diào)整設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)調(diào)整后，F(xiàn) 下調(diào)為80%f，費(fèi)用下調(diào)為90 % c，成本核算后符合要求，但值得注意的是，此時(shí)的價(jià)值V=F/C=80%f/90%c=8/9V,，價(jià)值(V)下降。

5、對用價(jià)值工程理念進(jìn)行項(xiàng)目成本管理分工進(jìn)行探討

正如上面舉例中所述，在傳統(tǒng)的成本控制中，往往是以功能(F)滿足要求以及成本(C)滿足要求兩個(gè)指標(biāo)分別來考核，在實(shí)際工程中容易出現(xiàn)上述例子中的情況。經(jīng)過對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)項(xiàng)的研究，作者認(rèn)為可以用價(jià)值管理的思想來更新傳統(tǒng)意義上成本管理的思路，將這些費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行分類，分別用價(jià)值工程的方法進(jìn)行分析，最終是以價(jià)值、功能、成本三個(gè)指標(biāo)綜合進(jìn)行考核控制，以達(dá)到控制成本的目的。

價(jià)值工程基本原理V = F/C，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用的特點(diǎn)，可以大體把這個(gè)公式分為四種情況:

1)V,F,C 均不可調(diào);

2) F 不可調(diào)或等同于不可調(diào);

3) C 不可調(diào);

4)均可調(diào)。

針對以上四種情況分別進(jìn)行分析:

1)V,F,C 均不可調(diào)的項(xiàng)目多數(shù)為按建筑面積或占地面積進(jìn)行繳費(fèi)的項(xiàng)目，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)較為明確，可以按常規(guī)做法監(jiān)控執(zhí)行;

2) F 不可調(diào)或等同于不可調(diào)的項(xiàng)目有結(jié)構(gòu)工程、防水工程、水電工程等等建筑中起到基本功能的這些分項(xiàng)工程，這些功能在建筑設(shè)計(jì)或施工規(guī)范中都有著較為明確的要求，在項(xiàng)目前期定位一定的情況下沒有多大功能(F)浮動空間，要提升這些項(xiàng)的價(jià)值(V)，可以直接交由成本部主責(zé)進(jìn)行成本控制;

3) C 不可調(diào)的情況多為劃定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)的情況，比如外墻裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，家居智能化費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等等，這種則可交由設(shè)計(jì)部主控設(shè)計(jì)，在同等的費(fèi)用條件下將功能(F)最大化以提升價(jià)值。

結(jié)語：

包含園區(qū)道路、植物、水景、雕塑等等分項(xiàng)，這時(shí)就可以采用產(chǎn)品價(jià)值工程分析的方法進(jìn)行分析，同樣，也可進(jìn)行精裝修成品房的室內(nèi)精裝修工程的價(jià)值工程分析，而且由于同一戶型有多套產(chǎn)品，對它的價(jià)值工程分析就有更大的效果。以業(yè)主和項(xiàng)目管理公司為核心的房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本集成化管理模式中,關(guān)鍵是在信息化協(xié)調(diào)管理平臺下,實(shí)現(xiàn)各參與方無障礙的溝通交流,在此基礎(chǔ)上如何更好地運(yùn)用價(jià)值工程這一工具,實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全生命周期成本的目的。