基于新形勢下的房地產項目管理問題分析

文/張曉林 海爾產城創集團 山東青島 266000

對于我國當前的社會發展，房地產行業是最受社會關注的行業之一，不僅是由于其同國民經濟緊密相連，同時還因為房地產項目同人民的生活具有緊密的聯系。房地產項目中的管理工作。去對提高房地產項目的穩定性，保證房地產項目的順利進行具有重要意義，但由于當前我國的房地產項目管理工作中存在的一些問題還未解決，對我國的房地產行業健康發展還有一定的限制影響。

1、新形勢下房地產項目管理中存在的主要問題分析

1.1 決策緩慢

對于房地產工程項目來說，其可行性研究工作需要在項目決策前完成，同時對財務和技術經濟等問題進行分析確認，這也是決定項目是否能夠承接的重要影響因素。而當前的一些開發商則利用市場的變化性較強等利用來否定這些工作的意義，甚至一些開發商在進行房地產項目開展前期不重視這些可行性工作的研究，從而造成自身在項目決策過程中缺乏有效的市場定位，影響自身的項目決策時間。而也是由于可行性分析報告得到缺失，使得當前的很多房地產開發商在進行項目決策時缺乏依據，從而影響決策的制定效率，導致整個項目的導入和后期的施工能讀大大增加。

1.2 設計管理階段存在的問題

設計極端的成本控制對整個房地產項目的正常進行具有重要意義，由于設計師的設計工作需要較長的周期，加上需要對整個房屋建筑的安全結構等進行科學合理的設計，而設計階段對于建筑的預算和造價等進行了解，因此，對于房地產項目的設計人員來說，其素質要求是非常高的。此外，當所有人員的專業素質達不到相同水平時，也就是的項目的設計需要重復進行修改，但由于溝通的有效性不足，會使得整個房地產項目在造價和安全等方面難以達成統一，從而對整個項目的正常開展造成嚴重的延誤問題。

1.3 實施階段簽署的各項合同條款不嚴謹

房地產項目的開發和施工，其都需要進行嚴格的管理工作，這樣才能夠保證工程質量符合標準。對于這些管理內容，其都需要在合同上進行涵蓋，同時進行明確的責任劃分，但對于當前的工程施工分包形式，其在進行工程交接等內容時對其中的內容往往會存在著一些模糊，雙方簽訂的合同條款也存在著嚴重的嚴謹性問題，加上團隊的合作意識等問題，使得整個工程經常出現延期問題。最后，對于工程施工中出現的問題，其往往需要分包商、總承包商和業主之間進行協商解決，若三方溝通不合理，會對工程的工期造成延誤。

2、新形勢下我國房地產項目管理的改善對策

2.1 加強房地產項目的前提調查研究

對于房地產項目的開發，其在設計和決策階段是出現問題較多的時候，這些問題的發生往往是由于開發商前期對市場的調研力度不足，造成相關工作開展時缺乏必要的資料支撐。對此，房地項目開發之前，需要先對相關的信息進行全面的掌握，像消費者的消費需求以及當前的市場狀況等，同時開發商還需要對房地產項目的可行性進行研究，通過大量的人力、財力投入等來提高項目的決策效率。另外，在房地產決策階段進行可行性研究工作，還可以多采納一些專業人員的建議，從而更好的提高房地產開發商對于項目決策的效率和質量，這對后續房地產項目的開發具有重要意義。

2.2 增強設計階段的投資成本控制

對于房地產開發項目工作來說，其中的成本控制時重要內容，同時也是設計階段的主要內容之一。對于傳統的房地產項目，其在開發的過程中僅僅重視施工階段，而對于設計階段的重視程度不足，造成房地產項目的成本難以進行有效的控制。但對于當前我國的房地產市場發展來說，項目的設計工作對整個房地產項目發展具有非常大的影響，設計的時代感不僅能夠增加購房人員的基本需求，同時還能夠幫助房地產開發商快速回籠資金，保證自身流動性資金的重組型。此外，房地產項目的優秀設計還能夠提升房地產開發商的經濟效益，通過優秀的設計使得房地產開發商能夠樹立良好的企業形象和企業信譽，這對企業的后續發展非常重要。對于當前的購房人員來說，最難的問題是購房需求無法得到滿足，房屋的購買對于消費者來說是一項重要的事情，而買房的主要目的也是為了下一代能夠更好的發展，因此，房地產開發商在進行項目設計階段，其可以將這一需求作為開發的重心之一。

2.3 做好項目的各個階段管理工作

房地產項目是一次性的開發項目，這也就表明房地產項目在開發的過程中不可以生搬硬套他人的經驗，而需要結合自身的實際情況展開，在項目的管理上，需要對管理中的弱項進行解決，選擇更加適合企業自身的現代化管理措施，這樣能夠更好的提升項目管理水平。而對于房地產項目的成本管理，其需要通過先進的現代化方法進行展開，像本量利分析法等，這些方法的應用能夠對房地產項目的成本影響因素之間的關系進行更加清晰明了的定義和區分，同時根據企業自身的需求對各個目標值進行細化，這樣能夠大大推進項目的成本管理效果。此外，項目管理工作的開展是在傳統管理的基礎上進行創新，像傳統的管理信息等措施，其都需要在房地產項目中合理的運用，通過這些管理措施來對整個房地產項目進行科學額管理。最后，對于房地產上的各個部門，其需要在基礎管理工作的基礎上對基礎性的資料等進行詳細的收集，從而更好的實現現代化管理方法的運用，降低房地產項目的成本。

總結：

綜合上述所說，對于我國當前的房地產項目管理工作來說，其在開展的過程中仍然存在著很多問題需要解決，像決策機制以及設計的重視度不足等，這些問題的解決對提升我國房地產項目的管理效率具有重要影響。