關于城市老舊小區整治與改造的研究

文/邵妍 天津市建設工程技術研究所 天津 300000

隨著經濟的發展，當前我國的城市化水平也在不斷增加，在這樣的情況下，城市很多的老舊小區需要進行改造，這樣一方面是為了城市的美觀，提升城市居民的生活水平，另一方面就是老舊小區往往修建時間較長，其中很多的設施老化，并且很多的老舊小區都是位于城市的中心位置，由于這些老舊的小區存在，對城市的規劃以及發展造成了一定的限制，隨著當前城市人口逐步上升，人們對城市空間的要求也越來越多，因此在這樣的情況下，老舊小區的改造自然也就成為了城市發展以及規劃的重要事件之一。

1、城市舊小區的特點分析

城市老舊小區因為建造的時間問題，因此設施沒有當前的小區先進，并且完善程度也相對較低，因此在當前的城市建筑之中，主要有以下幾個方面存在問題：

首先就是老舊住宅小區由于長期的使用，尤其是部分小區已經具有四五十年的歷史，這就導致了小區的路面破損極其嚴重，并且地面沉降較為明顯，因此在降雨天氣的時候容易出現積水的現象，除此之外，在小區管理方面也會存在很大的問題，其中最具代表性的就是對雜物的管理，很多的老舊小區在雜物的管理方面存在很大的問題，這也就導致了在小區的使用中，會造成住戶不便，并且老舊的小區在設施的完善上存在很大的問題，這就讓住戶中存在亂拉線亂設機器的問題，導致了小區在使用的過程中也存在極大的問題。

其次就是在小區的很多設施都面臨老化的現象，對居民的生活造成了非常大的影響，例如在在老舊小區中電力設施老化是非常常見的一個問題，電路老化不僅會造成居民使用不便，同時對安全也會有很大的威脅，尤其是老舊小區中往往存在這樣的現象，小區住戶會將一些雜物放置在樓梯走道中，一旦線路出現問題，額很容易造成火災。并且在小區的設施中，很多的水表以及電表等都是公用的，因此在使用的時候就會造成鄰里之間出現矛盾，除此之外，污水處理、供暖、門禁、監控、衛生等都由于在小區建立之初，沒有充分考慮或者長期的使用造成的老化，進而導致上述設施都存在或多或少的問題，嚴重影響了人們的生活水平。

最后則是小區的物業管理存在一定的問題，在老舊的小區中，物業往往存在一定的問題，這些問題的出現主要是因為以下的原因，第一是小區建立的時間過長，很多歷史遺留問題無法解決；第二就是居民大多年齡較大，因此消費的觀念較為保守，因此物業公司在此難以保證收入，很多物業公司也就選擇了停止服務。愿意提供服務的服務無法做到位，因此導致了物業與住戶之間存在非常大的矛盾。

2、改造和整治中出現的問題分析

老舊的小區在處理的過程中是相對困難的，主要由于居住人口多，以及對拆遷的抵制等原因，導致了老舊小區在拆除的時候往往需要面對以下問題。

2.1 違章建筑拆除難度大，公用占地清理困難

老舊小區拆遷的時候一個比較大的問題就是在拆遷的時候居民存在抵制行為，這就導致了相關的行業在行動的時候，往往存在很大的困難，甚至會引發雙方之間的沖突，最終造成不可挽回的事故，尤其是很多的老舊小區中居民年齡較大，在阻攔拆遷的過程中容易出現問題，進而造成居民情緒的惡化，從而讓現場更加混亂，因此在當前的拆遷過程中，主要就是對現場進行較好的維護，這樣才能夠促進拆遷工作的進行。

2.2 現場部門較多，因此協調較為困難

老舊小區很多面積不大，但是其中涉及到非常多的建筑，因此在拆遷的過程中，需要現場很多部門進行協調，才能夠保證工程正常進行，但是隨著改造的要求不斷發生變化，導致現場的調度也會陷入一定的額混亂之中，最終加大建設的難度。

2.3 居民訴求難以滿足

在改造的過程中，部分居民阻止的原因是影響自己的生活，也有的居民則是對產權有訴求，因此拒絕出資，還有很多的居民因為種種原因對施工進行阻亂，因此導致了改造難以滿足所有居民的需求，最終影響了工程的進展。

3、改造和整治的關鍵點分析

在改造老舊小區的時候，主要抓住主要的問題，進行專項的解決，這樣才能夠有效促進工程的進行，因此在小區的建造中，應該對以下問題進行注意：

首先是居民訴求的問題，在小區改造的過程中，應該對居民的訴求進行調研，并且與相關人員討論其中意見的可行性，在最大程度上滿足小區居民的需求，例如有的居民需要車位，在建造的時候將車位的事情解決，滿足住戶的要求。

其次就是制定完善的改造計劃，很多的改造計算在使用的過程中存在很大的局限，因此在施工之前就應該制定合理的計劃，這樣才能夠滿足現場的使用。

最后就是能夠在施工前對各部門進行整合，這樣才能夠在施工的過程中，對現場的問題進行解決，并且隨著現場工程的進展，做出合理的調動，促進工程的正常進行。

4、改造和整治的具體措施分析

在改建的時候，內容是非常重要的，因此在收集內容的時候，一方面需要聽取住戶的要求，一方面則是需要與當地的發展現狀進行結合，對道路、綠化、建筑、公共設施、居住設施以及日常生活設施進行建造。

除此之外，在建設的過程中，選擇有較好口碑的工程隊伍，這樣能夠保證施工的質量，同時能夠保證工程符合要求。同時在施工前應該與所有的住戶簽訂一定的協議，這樣才能夠保證工程的實施。

最后就是對施工的質量進行控制，質量控制中包括現場材料，現場的施工等都需要有足夠的認識。

結語：

綜上所述，在當前的老舊小區的改造中，雖然有很多的地方需要改進，但是隨著社會的逐漸發展，只要對其中的問題有著足夠的重視，并且在當前的社會條件中，很多的問題都是能夠解決的，所以，在當前的，老舊小區改造中，只有按照這樣的方式，才能夠讓老舊小區的改造變得輕松，才能夠滿足當前城市化的需求。