不動產登記對房地產經濟的影響和研究

文/鄭美芝 昆明市不動產登記中心 云南昆明 650032

統一房地產登記制度的建立和發布，標志著我國統一房地產登記制度的開始。就我國當前的體制來講，不動產登記制度的實施依舊存在著各個方面的阻力，房地產作為不動產中的典型，在不動產登記執行過程中受到的影響最為明顯。

1、房地產經濟和不動產登記之間的關系

相對于房地產而言，不動產登記的主要目的并不僅僅是為了降低房價，這兩者之間其實并不存在直接的關系。房價主要是受到房地產供求關系的影響，其他的影響因素僅僅是間接的影響。針對房屋來看，實施不動產登記的主要目的在于，針對房地產市場實施宏觀調控，應對房屋的價格做出有效的控制，二者之間并不存在直接性和必然性的聯系。依照經濟學原理分析的話，房屋的價格會受到房屋之間供求關系的直接影響。不動產登記的目的也不僅僅是為房地產稅做好準備，其所具有的功能和意義屬于多方面的。我們單單從不動產登記的意義分析的話，針對不動產做出合法登記，能夠極大保護產權人擁有的權利。不動產登記的意義在于解決財產歸屬方面的問題，依照法律的條款來對房屋產權人具有的權利提供保護，維護房產市場的交易秩序。另外，針對不動產進行登記可以極大增加二手房房屋的資源，將房屋入住率提高上來，降低空置率的，將房屋所擁有的利用價值有效地提高。最后，不動產的登記能夠極大促進房地產市場的良好穩定發展，為政府實施的宏觀經濟調控提供充分的保障。

2、不動產登記對房價的影響

從房價的角度進行分析，人們所關注的并不是不動產登記制度的內容與實施，而是在不動產登記基礎上房地產政策的調整狀況。房價的決定因素主要包括市場、人口、收入、貨幣供應等幾個方面，在對住房資源進行調節的過程中，保有環節房產稅具有非常關鍵的作用。不動產登記的主要功能并不是對房價進行調控，而是實現制度長遠性的設計與改進，促進有序、規范的房地產市場秩序的形成，降低住房交易雙方的產權風險，進一步促進房地產市場的平穩運行。從短期市場沖擊方面來講，不動產登記為個人住房房產稅的征收奠定了堅實的技術基礎，在一定程度上會對購房者的市場預期造成影響。從這個方面來講，不動產登記條例的頒布確實在一定程度上增加了房價下行的壓力。但是，不動產登記與房價下降之間并不存在必然的關系，不動產登記主要的目的是對產權進行明晰登記。不動產登記對于居民不動產的影響包括兩個方面：第一，老房子、舊房子的繼承問題，在房地產市場化之前存在著很多歷史遺留問題；第二，市場供需變化，部分有多套住宅的人擔心房產稅推出，從而傾向于拋售房產。但這部分人數量有限，對房地產經濟的沖擊也是有限的。

3、不動產登記對整個房地產經濟的影響

不動產登記在短期之內都是利空的，這會對市場成交心理造成一定的影響，導致大眾在心理上傾向于少買房。但是這種利空影響僅僅是短期內的，不動產登記實現全面貫徹落實需要3-4年的時間才能夠完全實現，對市場真實的影響并沒有想象中的那么大。國家在政策出臺的背后更多的關注房地產行業的市場化運行，不會對市場運行進行過多的政化操作。對于整個房地產行業來講，不動產登記政策是有利的，通過計算機技術能夠進一步實現行業信息分享機制的完善，解決行業內存在的信息不對稱問題，使房地產企業能夠實現自由競爭。此外，通過不動產登記平臺的創建，能夠為未來房產稅的實施提供更多的有利影響，稅收改革將使得房地產行業更加成熟，消除非理性投資需求。統一的不動產登記制度可能給樓市帶來的改變包括投資者數量降低、商品房短期供給量增加、樓市回歸理性等。從樓市的調控方面來講，不動產登記實際上就是通過計算機實現個人住房信息登記與聯網，個人住房信息系統的建立與完善能夠通過針對性的措施對樓市的分類、存量等進行有效的調節，從而影響城市樓市的供求關系，對于樓市的健康、長期發展具有積極意義。

4、房屋買賣受到不動產登記方面的影響

針對不動產實施登記的主要目標，并不是單純地調控房地產市場，所以也就不會對房屋的買賣產生太大的影響。其主要目標之一在于構建起全國統一性的信息管理登記平臺，將申請和審批等相關的復雜的流程簡化，促使申請環節和審批等辦公環節向網絡化發展。不動產登記條例的適用對象并不是存量房產，沒有運行登記信息管理平臺之前的購房人員并不會出現沖動型的購房和登記行為，更多的是保持觀望的態度，即使那些擁有房產比較多的產權人也不會將房產大量的拋售出去。基于這一情況就決定了不動產登記條例會對房地產市場規范產生較為長遠的影響。不動產登記條例并沒有把房地產市場的調控當成是基本目標，短期之內并不會對整個行業產生太大影響。條例實施以來，主要目的在于針對現有的各個機構資源進行整合，實現對所有機構資源的統一管理，構建針對全國范圍內市場的信息化管理平臺。該條例的實施能夠或多或少地影響到二手房市場，條例里面沒有要求針對個人名下的房產進行查詢，但是卻可以依照住房的地址來對產權人做出確定。這個方式之下能夠將傳統的房地產信息查詢系統之中存在的缺陷消除掉，可能會造成購房者將名下的房產拋售出去。因此，不動產登記條例帶來的影響，主要是促使房地產市場的長遠規范。不過，房價并沒有受到不動產登記條例太大的影響，針對二手房的數量所能產生的影響可能更大。對一些比較大的城市而言，二手房房源數量的增減并不會影響到新房。從長期來看，房產稅的征收所依照的基礎便是不動產登記的條例，房地產稅會從一定程度上影響到房價，實施不動產登記政策之后會逐漸顯現出房屋價格因為政策所帶來的影響，這對調控而言也就更加有利。總之，房屋價格上升過快的問題并不會受到不動產登記制度明顯的控制，但勢必會造成二手房房源的增加。

總之，不動產登記條例的頒布，適應我國當前的國情，對我國房地產經濟有著非常重要的影響，有助于我國房地產企業的進一步完善。茌今后的發展階段，我國不動產登記部門要認真落實政府出臺的政策，做好登記工作，使其能夠發揮應有的作用。