淺析房地產開發項目的動態成本管理

文/張哲 西安國際陸港全運村建設開發有限公司 陜西西安 710000

房地產行業的高速發展使得其財務管理水平也越來越高，動態財務管理方式逐漸被更多房地產企業采用，達到控制房地產開發項目成本的目的。而在開發項目的動態財務管理中，動態成本管理是關鍵性內容，但受到目標成本不統一、忽視成本調整、技術支持與監控不到位等問題的限制，導致房地產企業的動態成本管理效果不佳，急需解決，提升項目效益。

1、房地產開發項目中實施動態成本管理的重要性

動態成本管理指的是企業在開發項目的過程中實時采集、分析項目發生的各項費用，按照成本目標對項目成本進行動態指導、監督、調節、控制的過程。因房地產企業資金具有特殊性，面臨復雜多變的外部環境時只有增加投資力度，才能確保順利開展房地產開發項目，這必然會面臨較大風險，運用動態成本管理顯得至關重要。在實施動態成本管理以后，房地產企業能實時動態掌控開發項目的成本，檢查并分析項目全生命周期中任何時間點的實際成本，確保順利開展后期工作，提高項目效率。成本動態管理還能幫助房地產企業減少浪費，通過比較類似開發項目的數據，充分挖掘控制成本的潛力，形成良性的成本管控循環[1]。

2、房地產開發項目中實施動態成本管理的有效途徑

2.1 統一建立開發項目目標成本

房地產開發項目的范圍較為龐大，產品定位也廣泛涉及商業中心、居民住宅、中高層、別墅等，并且有的項目因要求速度快，怎樣才能在短時間里完成成本測算工作，使成本數據與項目實際需求更接近，那么就要統一建立房地產開發項目的目標成本，奠定實施動態成本管理的堅實基礎。一方面，統一建立成本科目。房地產企業開發項目處于不同地區，在施工時簽訂的合同也有差異，但為統一實施成本動態化管理，就要保證成本控制科目具有一致性。針對同項目的不同點必須以合約的形式執行，確保設置的成本科目和合同分類控制保持一致，預防出現跨科目問題[2]。另一方面，保證房地產企業財務系統和預結算成本ERP 系統科目具有統一性。在成本管理中，企業的各項財務數據和開發項目成本數據息息相關，成本歸類務必要和工程預算系統對應起來，確保工程成本種類和財務核算科目保持一致的口徑。如房地產開發項目成本的一級科目就包括土地費用、建筑工程成本、前期工程費用、裝修工程成本、設備安裝成本等等。

2.2 加強對項目成本的動態調整

房地產開發項目通常要持續3～5年時間，項目在該時間段涉及的人工、材料、機械等的價格會在市場環境的影響下不斷改變，前期預測的投資估算難免出現不同程度的調整，所以動態成本管理也要結合市場環境做出調整，滿足房地產開發項目的進度與質量需求。針對開發項目的動態成本管理，應體現對分項成本的控制，可以按照項目所在地區或產品銷售客戶群的特征，基于各個分項的重要性對成本進行動態分配與調整。如某房地產開發項目有著依山傍水的地理優勢，該項目的前期銷售定位在于以獨立工作室和步行商業街為主，所以在考慮成本動態控制時特別重視設計園林景觀，增加對應的成本投入，同時增加租用山林的成本投入，做了山林游步道，完善整個項目的娛樂休閑設施。針對開發項目施工的動態成本管理，應以建筑工程安裝成本管理為主，因為施工階段的周期是最長的，調整人工、材料、機械等成本也是無法避免的，需要對這些因素加強預控。如經常對當地的信息價格進行調研，每月實施人工、材料和機械費用的動態匯總，獲得最終結算項目成本的參考依據。

2.3 強化動態成本管理技術支持

隨著網絡的普及和現代信息技術的快速發展，要想更好地對房地產開發項目實施動態成本管理，就必須建立成本管理數據庫[3]。建立現代成本管理數據庫又離不開網絡技術、信息技術、通訊技術等的支持，所以房地產企業應積極引入先進的技術手段，把繁重的成本整理與記錄工作變成成本信息化管理，提高現代管理水平，讓成本動態管理獲得技術支持。如BIM技術就具有平臺屬性，能針對房地產開發項目的動態成本管理開展工作。BIM模型里的構件信息非常豐富，具有很強的集合性，可以及時地、全過程地錄入信息，確保信息完整。與此同時，BIM具有關聯性、整體性，能簡化重建模型的過程，修改信息也會自動向整個模型關聯，即時反饋動態成本。另外，成本數據通過BIM的沉淀被歸入房地產企業的成本數據庫，為下一個開發項目提供成本動態管理依據。在房地產開發項目中向BIM模型實時錄入工程信息，就能保證數據來源的完整性、唯一性，并使數據結果具備及時性、可追溯性，和動態成本管理相輔相成。

2.4 實施項目目標成本動態監控

為進一步提高房地產開發項目的動態成本管理效果，企業的職能部門應按月把本部門的成本變動情況反饋給成本管理部門。具體而言，設計研發部門及時反饋因設計變更引發的成本變動情況，負責管理材料設備型號、樣板等，只要發生變更就及時反饋給成本管理部門；工程建設部門重視管理現場簽證，及時向成本管理部門反饋其中出現的成本變動；成本管理部門實施業務范圍以內的材料、設備、服務等的采購管理，參考目標成本監控招標控制價和合同價，發現可能超越目標成本時要及時向企業領導反饋；財務部門負責進行開發項目的財務費用、管理費用等進行管理；營銷部門管理好各階段的營銷費用，成本管理部門要協助管理營銷設施建造費用。最終，成本管理部門統一對這些數據進行全過程動態監控，編制動態成本月報，記錄并分析當月的成本變動情況，在分管領導審批之后報給企業總經理。

結語：

房地產開發項目成本的控制屬于全過程控制，是融合經濟、管理和技術的綜合學科，靜態管理模式很容易造成項目預算超支過大、成本畸高，房地產企業要以開發項目的實際情況為依據實施動態成本管理，提高掌控項目成本的能力，大幅度降低房地產開發項目的成本，增加經濟效益，為房地產企業的可持續發展提供保障。