探析房地產精裝修設計管理

文/蘇哲 遼寧保利房地產開發有限公司 遼寧沈陽 110161

近年來房地產住宅精裝修項目的快速發展及針對房地產住宅精裝修項目的投訴也日益增多這一事實，在對房地產住宅精裝修項目特點及存在問題進行了分析的基礎上，著重對房地產精裝修設計管理這個問題，進行了較為深入探討。

1、房地產公司的系統化設計管理

1.1 任務管理。設計管理中的任務管理，作為地產公司的設計人員，區別于設計院設計人員最大的一點是前者是任務的制定者，后者是任務的執行者。地產公司設計師對設計成果的評判標準是設計任務要求，但不一定等同于《設計任務書》，還包括設計過程中針對設計調整所提出的要求，甚至合同中的一些要求。

1.2 資源管理。資源管理的重點是設計單位管理，如何對設計單位進行管理，除了通過合同、任務要求之外，更多的工作是在各單位之間的協調、溝通工作，并利用他們自身的技術優勢形成“沖突”來解決問題。借助設計單位來管理設計單位，通過節點的穿插，讓每一個設計單位在進行委托范圍工作的同時，也參與了其它設計單位的技術管理。

1.3 進度設計管理。設計成果的完成時間直接影響房地產開發中的報批、施工等下一步環節，因此要對總體的設計進行計劃、進度管理。總體設計計劃絕不是各專業設計計劃的簡單疊加，要形成相應的時間穿插，不僅僅是為了滿足縮短時間的需要，更重要的是要讓各專業設計形成有機的結合。

1.4 技術管理。在設計管理工作中，是以技術為前提的，在通過流程把過程規范的同時，具體的工作還要靠相關專業的技術應用。通常的技術管理工作分為：技術研究、任務要求的編寫、技術方案對比、設計文件的審核、工程施工配合。設計管理在房地產開發中不僅是必要的，而且是重要的環節，好的設計管理應以流程制度為保障，

以過硬的專業技術為基礎，在保障安全的基礎上，注重成本的優化，關注項目定位、客戶需求，跳出設計談設計，方能起到良好的設計管理效果。

2、做好房地產住宅精裝修項目設計管理的探討

2.1 確定好裝修設計單位。實踐表明，不管是什么工程項目，要達到有效管理這項工程項目的目標，最為重要的就是加大力度對其設計進行管理。就房地產住宅精裝修項目而言，在完成其主體工程設計以后，就一定要著手落實好裝修設計單位。

作為設計裝修單位，不僅可對整個住宅套內的所有平面布局實施最佳優化，而且還可對整個住宅套內的所有水電末端進行最佳優化，此外，設計裝修單位還會結合住宅項目具體情況，制定出相應的最佳精裝修優化方案；與此同時，房地產開發商可組織兩個或兩個以上的設計裝修單位來相互補充這些精裝修優化方案，通過相互補充來促使裝修方案逐步完善起來；在此基礎上再根據精裝修圖紙的具體要求，來對整個住宅套內的諸如給水和排水點位、開關插座位置等進行有效確定；尤其是對不同施工環節的銜接問題，一定要予以重點解決好，在整個房地產住宅項目實施精裝修過程中，一定要確保土建、裝修不發生相互脫節這種情況，以此來實現整個住宅套內的所有空間布局更為科學、更為合理。

2.2 做好設計前的準備工作。在進行設計之前，有關房地產開發商所提供的材料庫的產品規格、產品樣式、產品品質以及產品安裝方式等，精裝修設計人員一定要進行深入了解，特別是在確定有關衛生間和廚房設備的空間尺寸之前，一定要先對這些設備進行排列之后方可確定，這樣就可有效避免廚房用具、潔具進場以后因尺寸不符而無法進行正常安裝等情況的出現。此外，為有效確保土建施工能達到精裝修的要求，在實施土建施工之前，一定要先把精裝修設計方案制定出來，這樣就不會因裝修需要而讓土建施工出現較大規模的改變。

2.3 把建筑做法標至精裝修完成面上。在實際當中，就精裝修施工圖和土建施工圖而言，它們的設計是由不同設計院來完成的，故許多土建建筑做法不同于精裝修要求，因而要求把建筑做法表中的有關墻面、地面及頂棚的建筑做法在精裝修完成面予以標注，這樣可確保各個施工單位能對精裝修做法有個較為深入的了解。

3、住宅精裝修發展趨勢

隨著我國經濟的快速發展，人們更加注重環境和居住空間的細節體驗，這也促進了住宅裝修行業的發展。根據國家的相關數據分析，成品房占據的市場份額相當之大。可見，成品住宅是住宅產業化發展的必然趨勢，是房地產市場成熟的標志之一。

精裝修設計與一般住宅設計最大的不同是它要在整體建筑設計的前期介入，要求建筑設計布局符合后期精裝修設計要求，讓電氣、給排水、設備專業為裝修設計服務，設計一次到位。精裝修設計要在符合國家規范前提下，做到美觀實用并存，滿足客戶的需求，它必須滿足產業化、標準化、集成化的標準。

3.1 產業化。精裝修房不應該是開發商造完毛坯房后，再邀請裝修公司完成裝修設計和施工，相反，必須從一開始就讓裝修設計和配套產品介入到房產設計中。產業化體現在上下游的產業整合上，確切的說就是房地產開發產業應與精裝修產業在建筑設計階段就互相參與，共同操作直直產品完成。

3.2 標準化。精裝修房本身就是提高了開發商對于產品后期品質的責任，這就要求開發商必須考慮使用全部材料的標準化，不僅提高精裝修房的品質和效率，而且也便于后期的維修。材料的質量、尺寸必須是標準化的，以確保在制造，物流運輸、施工安裝和使用后的維護全過程中能夠達到統一的水準，不但便于設計、施工，也便于將來的使用和維護。

3.3 集成化。集成化是一個住宅產業化的方式，一個生產的過程。集成化是住宅建筑工業化的基礎上，為用戶提供優良的集成部品和現場集成安裝，是在盡可能少的空間內滿足盡可能多的功能，同時，集成化是個系統工程，這就需要完整的考慮裝修過程中的各個細節。從一套房子的生命周期看精裝修，不僅要考慮開發成本，還要考慮居住者的生活成本和日常的使用成本。

總的來說，房地產精裝修設計管理不僅僅是技術問題，更多的是管理方面的問題；所以，在生產實際當中，深入分析和探討房地產精裝修設計管理問題，這對于確保精裝修建筑工程質量、促進我國房地產業持續快速發展均具有重要的意義。