大型商業地下空間與地鐵共建的投資和經濟效益分析

文/華倩 上海汽車工業開發發展有限公司 上海 200042

1、工程概況

18號線一期工程從北至南縱貫寶山、楊浦、浦東三區，北起長江南路，南至航頭，計劃2020年前建成。其中平涼路站位于楊浦區江浦路平涼路交叉口，基坑周邊環境復雜，臨近區政府和一所中學，基坑離開周邊建筑物最近距離約20米左右。站點為地下二層車站，其站臺形式布置為一島一側雙列位式車站，分段明挖順作法。該站設計共設置6個出入口，其中的1號、2號出入口、地面至展廳的無障礙垂直電梯與地鐵上蓋建筑物同步設計和開發建設。本站點地鐵上蓋建筑物基地面積5660平方米，總建筑面積約2.3萬平方米，擬建一幢地下二層、地上十層的辦公樓，基坑開挖深度達到9.4米。

2、建設內容

地鐵18號線平涼路站點1號、2號口地下通道，一層出入口及無障礙電梯等均勻布置在所建建筑物內，計劃完成出入口和電梯井土建部分的施工，完成地下連續墻共墻部分的建設，并約定在規定時間內將完成管線回遷和臨時翻交道路的復原工作。

3、投資性分析

建筑方面：由于設計規范對人防和車位配比的要求，導致地下建筑面積增加，但地鐵占用地下室空間導致停車數量減少。與地鐵共建均為混凝土墻，防水等級提升從二級提升至一級，抗滲等級提升從P6提升至P8。由于地鐵建設導致的市政道路拓寬，從而退紅線后的建設用地面積減少，容積率不變，導致地上建筑面積減少，但地鐵出入口占用商業面積。

結構方面：結構設計使用年限增加，安全等級和抗震等級提高。結構設計使用年限從50年提升至100年。安全性等級從二級提升至一級。抗震等級也相應提高一個等級。荷載增加，框架柱斷面增加混凝土、框架柱及底板支座增加鋼筋。

基坑圍護：基坑需整體加固，地鐵聯通口的三軸攪拌樁和高壓旋噴樁相應數量增加。

配套費用：環境監測、材料檢測、軸線復測、勘測定界、施工圖審圖、招標代理、投資監理、工程監理等前期配套工程，由于增加投資額所引起的增加。

前期費用：共建區域內的管線搬遷、臨水臨電臨排等費用的增加。

建設周期：由于共建的影響，建設周期由兩年變成三年，建設單位管理費用相應的增加。

4、經濟性分析

地鐵經濟是一種軌道經濟，是指由于地鐵的建設帶來的交通便利，帶動周邊經濟的發展，地鐵沿線也成為城市的經濟線。地鐵能夠把人流、物流、商流有效的聚合起來，然后集中性的釋放。釋放的效益，不是平面效益是立體的，空間、地下，地段通過地鐵得到進一步提升，充分的體現其商業價值。

4.1 政府與民間資本的有效結合

地鐵建設作為重大的政府投資項目，大型商業地下空間與地鐵共建的商業經濟模式充分發揮了政府和民間的共同配合， 政府在時間和空間上提供支持，民間資本作為經濟支持和推動。政府為地鐵共建項目提供更好的平臺，加快地鐵站點周邊企事業單位和居民的拆遷、以及相關的安置工作，便于在時間和空間上爭取到最大保障，民間資本通過招拍掛的形式購入土地進行商業開發。政府與民間資本有效的結合起來，共同推動城市經濟的發展，拉動了消費和投資的增長。

4.2 產業聚集

經濟學中系統提出了產業聚集理論，即是在特定的地理位置上集中相互關聯性的企業、專業化的服務供應商、以及相關的配套機構。目前地鐵共建項目中，集中的產業鏈有金融業、餐飲業、零售業、商業等，相互交錯、有效合作、緊密聯系，共同構成集各種產業于一體的多元化商業經濟模式。產業聚集使整個地鐵沿線形成一個極具競爭實力的經濟區域。地鐵商業發展不僅會促進城市經濟的發展， 擴展城市的發展空間，還會為社會創造更多的就業崗位，如沿線商業所需綜合型人才、周邊市政設施維護所需管理人才及地鐵運營高端管理人才等，解決更多城市勞動力的就業問題。

4.3 資源整合效應

地鐵發車頻次高，具有巨大的運載能力，地鐵的運送大量的乘客，客觀上凝聚了巨大的消費需求，市區網絡+郊區放射線的普遍模式，讓市區的商業點形成網狀輻射模式，有點及面，有線帶串，通過地鐵的輸送人流也凝聚了資金流，區域網和產業鏈。通過規模化，集成化的系統開發，實現品牌化、專業化和連鎖化的經營模式。活躍地鐵商圈，促進經濟區域的催生，最大限度的挖掘軌道交通商機。通過物流的整合，信息流的整合，客流的整合，商流的整合，滿足了不同消費人群的偏好與效用，從而刺激消費的同時也拉動了商業發展和經濟增長。

4.4 經濟效益

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本案周邊新建辦公項目多數規劃配套商業，包括獨棟的商業和裙房商業。地鐵沿線區域價格標桿，租金可達到6-7元/平方米/天。周邊的商業形式以服務于周邊居民的沿街商鋪和辦公樓為主，能滿足常住居民的日常生活。本區域內新建的商辦項目和大型商業綜合體也相繼崛起和成熟，大量的商務辦公群體的涌入以及楊浦東外灘的固定人口，可以帶來近10萬人的消費力。區域內新建的品質較高的商業項目，租金接近10元/平方米/天。城市軌道交通一般會穿越高密度的舊城區，它的建設能調整舊城區的土地利用結構，擴大城市框架。隨著地鐵的不斷延伸，直接帶動了沿線房地產的開發和樓市的旺銷。據相關數據顯示，地鐵沿線物業升值15%-25%，地鐵開通運營后，沿線物業更是能再次升值15%-25%。

結語：

與地鐵共建工程，通過合理的劃分工作面，使基坑開挖達到良好的效果，施工周期控制在有效范圍區域內。共聯、共治、共享、共同營造。隨著城市軌道交通建設的迅速發展，地鐵交通覆蓋了城市主要商業圈、經濟圈等城市密集區，全國一些大中型城市特別是一些特大城市如北上廣等市區，越來越多的地下空間綜合體與軌道交通進行緊密的整合和開發，相比純地下空間綜合體開發，這種將軌道交通與地下空間綜合體一體化建設的建設模式，能更好地將軌道交通與地下空間綜合體各自的優勢特點進行結合，盡可能地使地下綜合體的綜合效益達到最大化。當前我國一些正在建設或規劃建設中的城市大型地下綜合體空間開發項目均結合軌道交通樞紐進行開發，這種將地鐵車站、大型商業地下空間以及上部高層建筑形成一個大型建筑綜合體進行同期共建，可大大縮短了建設工期，節約造價并減少對周邊環境的影響，適應了我國城市快速發展的需求。本工程就投資和經濟效益做了詳細的分析，為后續類似工程建造提供借鑒。