房地產開發項目管理難點的分析

文/田術嶺 山東融信置業發展有限公司 山東淄博 255400

眾所周知，有效的管理是保證房地產開發項目按期完成、有序進行和經濟效益提高的需要，因此，對房地產開發項目管理中難點和加強項目管理的具體措施進行分析對于項目的成功建設具有重要意義。

1、房地產開發項目管理的必要性

1.1 保證項目按期完成的需要

有效的管理是房地產開發項目規范化進行和順利完成的重要保障，如果管理混亂的話，勢必會對房地產開發項目的有序進行造成嚴重的不良影響，從而影響項目的效率和進度，導致項目無法按期完成，因此，合理有效的管理是保證房地產開發項目按期完成的需要。

1.2 項目進展協調性和組織性的需要

有效的管理能夠為房地產開發項目的進行提供制度保障和法律法規支持，促進各部門和工作人員之間的協調溝通，保證各項規章制度得到有效的貫徹落實，提高組織架構運行效率，從而為房地產開發項目的進行創造一個和諧的辦公環境，保障項目有序的進行。

1.3 項目經濟效益提高的需要

有效的管理能夠極大地提高房地產開發項目的經濟效益，有效的管理能夠促進項目質量的提高，保障項目按期完成，同時有效的施工安全管理和成本管理等都會使房地產開發項目的成本造價降低，實現項目效益的最大化。

2、房地產開發項目管理難點所在

2.1 前期調研不充分

目前，我國房地產開發市場仍然比較混亂，甚至有些房地產企業在成立前根本就沒有任何房地產開發方面的經驗，只是為了盈利而投資房地產開發項目。通常這類房地產企業在投資房地產開發項目前沒有對市場進行全方位、多層次的調查研究，對市場的真實情況和需求掌握程度不夠，而盲目地投資房地產開發項目，勢必會對房地產項目的順利開發和企業的經濟效益產生嚴重的不良影響，情況嚴重的話，還可能會導致“爛尾樓”問題的出現。

2.2 建設成本過大

許多房地產企業在進行房地產項目開發前，市場調研工作不到位，項目的發展和設計方案就缺乏科學性、合理性和可行性。如果這些必要的基礎工作不到位，后續項目建設管理有效性勢必無法得到保證，從而引起材料、機械設備和人力等資源的浪費，導致項目成本增加，建成成本過大。

2.3 違法違規分包普遍

違法違規分包問題普遍存在于房地產開發項目的建設階段，不僅嚴重威脅著項目質量，同時對于項目建設施工現場的管理也是非常不利的，例如，項目建設過程中，一旦出現質量問題就會發生分包單位相互推諉扯皮的現象，對項目建設施工進度和質量造成嚴重的不利影響。

2.4 物業方面問題

房地產開發項目后期管理階段最常見的問題就是物業方面的問題，這方面的問題主要是由于物業公司管理水平低下造成的，比如業務反映服務態度差、物業費過高等。這些問題雖然不是很嚴重，但是對于房地產開發項目后期管理也是非常不利的，需要房地產企業給予一定的關注。

3、加強房地產開發項目管理的具體建議

3.1 做好前期市場調研工作

做好前期市場調研工作對于房地產項目管理起著至關重要的作用。房地產開發企業首先要準確定位項目市場調查，比如定位項目的類型（改善型、高端型）、定位購房人群（高層白領、普通工薪階層）等等，從而為項目可行性分析提供準確可靠的數據依據教。其次，房地產企業在做好充分的市場調研工作后，要從技術可行性和經濟可行性兩個方面進行分析研究，并形成市場可行性研究報告，并組織專業技術人員對報告中的經濟可行性研究部分進行嚴格討論，以確保項目的經濟效益。

3.2 施工過程項目管理

（1）施工質量管理。首先房地產開發企業要重視合同管理，嚴格按照國家法律法規要求與施工單位簽訂合同，完善合同內容，以合同為重要依據進行后續施工管理，避免雙方產生矛盾糾紛。其次，房地產開發企業在項目施工階段要協調好各參建方和各部門，強化質量控制，保證項目質量。最后，房地產企業還應該充分發揮監督、管理的作用，對各施工環節進行監督。（2）成本管理。首先，房地產開發企業可以通過公開招標的方式選擇資質好、經驗豐富、專業性強的勘探和設計單位來完成項目施工前期的勘探和設計工作，從源頭上抓好成本控制，其次，選擇優秀的施工單位和監理單位，提高施工質量和進度，能夠對成本的降低起到有效的作用。（3）施工進度管理。房地產開發項目管理涉及到方方面面的內容，包括材料、人力、機械設備、各部門協調和工程資料等，想要保證項目施工的順利進行就必須依賴合理高效的管理模式，因此，對于施工進度的管理與優化，房地產開發企業應該從優化項目管理模式入手。（4）施工安全管理。對于房地產開發項目建設而言，保障施工安全最有效、最簡單的方法就是選擇資質高、專業技術人員多、負責人的監理單位，同時對于施工質量的提高也有幫助。充分發揮監理單位在項目建設安全管理中的作用，能夠有效地保障項目的施工安全。與此同時，房地產企業也應該加強內部安全培訓，提高項目團隊的安全意識 和業務素質。

3.3 竣工階段的項目管理

首先，房地產企業應該提高對竣工驗收工作重要性的認識，要求各參建單位編制相關材料并交付有關部門，只有獲取電梯、燃氣、人防、環保、公安消防和規劃等驗收合格后，方可交付使用。其次，完善物業管理。房地產企業應該重視物業管理，做好物業公司與業主之間的協調工作，為業主創造一個良好的居住環境。

結語：

總之，當前，房地產開發項目管理的難點主要表現在前期調研工作不到位、建設成本過大、違法違規分包普遍、物業管理水平步低下等方面，對此房地產開發企業在應該從項目施工前期、施工階段和竣工階段入手，進一步提高項目管理水平，確保項目成功建設，實現項目效益最大化。