房地產開發項目投資成本管理的控制與策略分析

文/錢文光 海南盛秦農業開發有限公司 海南三亞 572029

1、成本控制的重要意義

1.1 有助于降低房地產企業經營成本

增加利潤的工作需要從降低成本和增加收入的兩方面來進行相應的工作，在房地產企業的工作的過程中收入受到市場經濟的影響比較大，因此其可控的范圍比較小。成本控制的工作就在其中表現出很重要的作用，經濟效益的增加與成本的降低的工作一定程度上呈正比的關系。

1.2 確保房地產企業能夠持續發展

在房地產企業的發展的過程中，其與市場經濟的變動、國家的經濟等方面的政策密切相關，因此受到的外界因素的影響比較劇烈，為了保持其良好的、長期的、穩定的發展，就需要在工作的過程中控制成本增加利潤，提高其繼續發展的動力和核心的競爭力。無論是在內部壓力的作用下還是在外部壓力的作用下，都需要通過自我調整更好地適應經濟的發展。

2、房地產開發項目投資成本

2.1 開發成本費

（1）土地使用權取得費：是指開發商依法獲得土地使用權時，所交付的費用，以及劃撥時由開發商支付的征地拆遷和安置補償費。包括土地出讓金、土地補償費、地上附著物及青苗補償費、安置費用等。（2）工程勘察設計費：它包含勘察費以及規劃設計費，這是整個項目的核心部分，決定了項目的可實施性，直接項目管理的目標聯系，既包括諸如容積率、日照、通風的合理性等客觀內容，又包括國家對于區域規劃以及相應的環保發展等要求，三通一平等土地開發費、設計費。（3）前期費用：是指直接用于工程建設的總成本費用。（4）附屬工程費：主要由房地產項目所在地的基礎設施建設費和公共配套設施建設費組成。包括項目所在地道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、環衛、排污等管線設施所產生的費用，以及幼兒園、停車場、小區管理用房、鍋爐房、消防站、垃圾轉運站等的建設費用。此項費用應該按照相應部門定額指標，造價按實際情況分攤計入。

2.2 期間費用

房地產開發項目中的期間費用主要指平常說的三項費用（管理費用、財務費用、銷售費用）等。（1）管理費用：房地產項目管理和組織經營活動發生的費用，包括公司經費、董事會費、咨詢費、排污費、房地產稅、土地使用稅、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。（2）財務費用：房地產公司為籌集資金發生的各項費用，主要為銀行貸款利息或債券利息。（3）銷售費用：房地產銷售過程中發生的各項費用，包括銷售人員薪酬、廣告宣傳費、銷售許可證申領費等。

2.3 稅金

房地產稅金專指以下稅務內容：投資方向調節稅、營業銳、城市維建稅、教育稅附加等。

3、房地產開發項目投資成本管理的控制與策略

3.1 加強對開發成本費各個環節的控制

（1）投資決策階段。投資決策是否科學，不光取決于領導的從業經驗與戰略眼光，也和管理人員的素質及其職業精神有著密不可分的關系，尤其作為投資管理，必須盡可能準確計算出包括土地成本、工程造價、資金成本及管理費用等可費用，還要積極主動進行相關指標的預算、估算與評價，參與到項目建設決策中，寫出可行性研究報告，為領導決策提供依據和發揮作用。

（2）設計階段。針對設計環節的成本控制，必須加強各個成本因素的分析，明確帶來房產開發項目成本提高的各個成本因素，并結合項目的具體情況確定建筑結構設計方案、建筑設計方案。尤其要重點關注建筑結構設計的成本控制，通過選擇合適的建筑結構設計方案，在最大限度上削減后期建設施工中項目的土建成本，以達到成本計劃所要求的目標。具體應該采取以下幾個方面的措施：①采取限額設計，設計出來的方案應該在項目總費用的指導下進行，方案的實現不能超過所要求的費用，以達到成本控制的效果；②開展設計監理工作，通過專業人員與監理單位對于設計方案進行監督與評價，只有確保設計的方案滿足成本控制目標的要求才能夠獲得批準通過，以把控好成本；③強化設計變更的管理。頻繁的設計變更會帶來大量額外的成本開支，對于成本控制的效果影響重大。因此，必須加強設計方案的會審，及時發現設計方案存在的問題并進行糾正，以降低后續出現設計變更的可能性。

（3）其他準備階段。包括項目總發包建安工程及設備材料采購發包等。發包形式應盡量采用招投標方式，有利于提高競爭力，降低造價。

3.2 抓緊、抓實房地產項目具體實施階段的管理和控制

這一階段的成本控制，是指在成本形成過程中，對從事建筑本身中發生的人力資源消耗、物質資源使用和其他費用歸集，進行監督、調節，及時糾正偏離預算目標的偏差，把各項費用控制在預算范圍之內，以保證實現投資成本控制的目標。

3.3 做好房地產項目銷售環節的成本控制

房屋銷售階段的費用主要是銷售費用支出，可以采用全方位的銷售方式。通過獎勵機制，把銷售額和銷售投入完整結合起來，達到控制成本的效果。

總之，從2001年我國正式加入世貿組織后，我國的經濟產業迎來了新的發展機遇，但與此同時各產業也面臨著更大的競爭和挑戰。對房地產行業來說，為了在市場競爭中有力的站穩腳步，必須要強化各項管理工作，不斷促進企業經濟效益的提升?，F階段，我國房地產開發項目正不斷地趨向于層次化、規?；较蜻M行發展。而房地產企業面臨的主要問題就是，怎樣在計劃時間內開發出品質良好、令客戶滿意的產品，并且能夠盡可能的減少投資成本增強企業效益。為了解決此類問題，必須要進一步的提高對投資成本的有效管理，切實提升企業效益。