房地產成本控制流程總結

文/王志剛 云南昊海工程造價咨詢有限公司 云南昆明 650200

房地產具有投入大、周期長、專業性強和風險高等特點，因此，要求每次房地產項目開發時需要在獲得良好收益的情況下，才能循環的進行下一個項目，保證企業的穩定發展。房地產成本控制貫穿于房地產項目中，影響著項目整體的利益，所以從房地產項目開工到驗收的各個環節需要明確成本控制因素并且加大管理力度，才能使經濟效益得到提高。才能保證房地產企業在嚴峻的經濟環境和市場競爭中立于不敗之地。

1、房地產項目建設成本

房地產建設項目中的資金流問題具有一定的復雜性，設計多方面成本費用，如購買地皮費、材料費、設施費和人工費等等。據資料統計，房地產項目中決策階段和設計階段使用的費用僅占總投資的5%-10%，但這兩個階段卻對整個項目的總投資產生75%-85%的影響，而施工階段產生的影響僅為5%。由此可以看出，決策階段和設計階段是最影響整個建設項目成本控制的。控制企業的成本問題不僅要投資限額，而且還要加強設計和施工管理等方面的成本控制，提高資金的利用率。此外，在項目啟動時，要控制風險成本，有效的管理和開展施工工作，避免施工過程中出現浪費，降低由于施工不達標，導致的工期加長和成本增加，降低經濟損失。

2、房地產成本控制流程

2.1 決策階段

決策階段是項目建設的第一步，該階段所需要的費用占項目總投資的比例較少，但是其產生的影響是最大，是整個成本控制的關鍵。因此，項目初期要成立一個成本控制的部門，專門負責項目建設過程中成本管理問題。在決策階段，首先，要對市場進行調研，充分了解市場的現狀，并對市場未來發展方向做出科學的判斷；其次，要對項目建設的周圍環境進行實地考察，清楚的掌握當地的地理環境情況，以及當地關于征地、環保、用電用水等方面的政策情況，給投資估算提供充分的依據；最后，通過前期大量調查分析得出技術論證和經濟評價后，對項目的成本、費用和利潤進行科學、系統的估算，確定項目方案和投資估算，將建設成本控制在合理的范圍內。此外，還要對項目決策存在的風險進行分析，盡可能的減少投資所產生的風險，并且，在決策最終敲定后，后續不能輕易更改，避免由于隨意改動造成后期施工成本大幅增加。

2.2 設計階段

設計階段也是房地產成本控制的關鍵階段，在這個階段需要通過技術與經濟、設計與成本的結合，來實現對成本的控制。一般可通過這幾種方式進行成本控制：一是執行工程招投標制度，選擇優秀的設計師，設計出優秀的方案，同時，加強設計標準和標準設計的制訂，對設計方案進行優化，從而達到節約成本的作用。二是采用限額設計，在項目總投資限額，以及又要保證設計方案能滿足規定目標的條件下，可以通過對技術和施工圖設計的投資進行限額設計，按照投資估算控制施工階段成本預算；三是實行設計監理，設計監理主要是審查設計方案和施工圖設計是否合理，組織專家對對設計方案和施工圖進行評估，保證項目設計可行性，同時，將專家提出的意見反饋給設計師進行修改，避免設計階段與施工階段出現脫節的情況。

2.3 招投標階段

招投標階段要將成本和項目完成后所能獲得的收益結合起來考慮，同時，還要利用合同管理對項目成本實施控制，避免因變更等而引發的合同成本的增加。因此，在招投標階段要嚴格按照以下幾方面進行：首先，招投標工作應嚴格遵循公開、公正、公平、誠信的原則；

其次，招投標階段要建立有效的管理機制，規范招投標流程，將項目質量、工期和費用等需求與項目的目標相結合，有效的將每個要求落實到招標文件中，并做好市場風險對項目影響的；采用合理低價中標的競爭機制，在保證項目質量、工期的基礎上，選出最佳的招投標方案，合理降低項目成本投入，實現利潤的最大化，同時，還能有效杜絕投標企業間的惡意競爭。

2.4 施工階段

施工階段的成本占項目總投資比例最高，是項目成本實際形成的階段，并且該階段涉及的部門多，內容復雜，成本管控繁瑣。因此，施工階段成本控制要執行嚴格的成本控制流程體系，保證項目建設的質量、進度和成本，使項目實際使用費用不偏離預算成本。可以通過這幾種方式進行成本控制：第一，在項目施工前完成簽證，以及相關施工手續的辦理工作，同時與當地政府部門，以及周邊居民協調好項目施工期間的水電牽拉、垃圾堆放和道路使用等問題，減少由于這些問題處理不到位影響周邊居民正常生活，而引起的投訴和賠償問題，避免項目成本的增加；第二，設立專門的物資采購人員，借助互聯網和大數據平臺及時掌握市場材料、設備、構配件的一手價格資料信息，保證在滿足工程質量要求的前提下，選擇價格合理、技術成熟、供貨充足的材料和設備，盡可能的降低這方面的投資成本；第三，支付工程款時，要嚴格按照合同和工程驗收單，以及招投標文件規定執行，盡可能的縮短工期和減少人工浪費；第四，施工現場的管理人員要經常到施工現場了解施工情況，掌握簽證材料的真實性，對于施工現在存在不合理的地方，督促相關負責人及時調整，此外，管理人員還要對結算書進行嚴格的審查。

2.5 竣工結算階段

竣工結算階段要根據合同條款全方位的對項目驗收情況進行審計，并向上級部門提交結算審核報告，審核報告通過后，辦理項目竣工結算。結算期間各部門要按照項目實際施工情況，結合成本控制理念，做好審計工作，保障各方利益。此外，項目竣工后，相關部門要對此次任務進行總結，對好的方面要在下次的任務中繼續保持，對于不足的要吸取教訓，在下次任務中進行改進，積累相關工作經驗。

總結：

房地產成本控制是綜合性較強的環節，涉及到房地產建設過程的方方面面，影響房地產的整體收益。因此，房地產企業要結合企業的實際情況，加強開發項目的成本控制，將成本控制觀念貫穿到項目建設的每一個階段，做好成本預算和成本控制，進而實現成本控制的效果，提升項目的經濟效益，為企業發展提供有力的競爭力，促進企業的長久發展。