房產(chǎn)測量在城鄉(xiāng)房屋管理中的應(yīng)用實(shí)踐

文/周耀松 河南省南陽市宛城區(qū)茶庵鄉(xiāng)村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)中心 河南南陽 473000

1、測繪在房屋管理中的作用

測繪在房屋管理業(yè)務(wù)中主要的作用是為對應(yīng)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立提供科學(xué)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)包含面積、坐落等信息，這些數(shù)據(jù)通過專業(yè)的部門確定后具備法律效力，從而完善房屋權(quán)屬證書，是房屋管理中產(chǎn)權(quán)登記和稅收管理中的重要依據(jù)，通常有以下幾個(gè)重要作用。

1.1 在房屋管理方面，測繪數(shù)據(jù)為房屋管理和城鄉(xiāng)建設(shè)提供保障，使當(dāng)前不動產(chǎn)權(quán)的管理與法治統(tǒng)一結(jié)合，形成穩(wěn)定的管理體制，同時(shí)可以掌握城鄉(xiāng)發(fā)展中房產(chǎn)的數(shù)量變化情況，為有關(guān)經(jīng)濟(jì)與民生政策的制定提供支持，我們房屋管理工作者在具體工作中可以充分利用測繪數(shù)據(jù)，為房屋建立起管理檔案，使得合法的房屋產(chǎn)權(quán)得到保護(hù)，同時(shí)業(yè)便于管理正規(guī)產(chǎn)權(quán)的房屋，提升管理的正規(guī)化水平和管理效率，通過這些準(zhǔn)確的測量數(shù)據(jù)，我們可以將房產(chǎn)圖紙、土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)詳情進(jìn)行登記，建立起產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理的圖形檔案、統(tǒng)計(jì)各類房屋的數(shù)量和比重等提供了可靠的數(shù)據(jù)，亦為開展房產(chǎn)政策的調(diào)控提供了重要數(shù)據(jù)。

1.2 從法治化管理角度來看，房屋的合法產(chǎn)權(quán)受到國家法律的保護(hù)，產(chǎn)權(quán)的合法屬性是通過國家主管部門的審核與確定的，在具體的業(yè)務(wù)實(shí)踐中，對于產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定和面積等法律認(rèn)定內(nèi)的數(shù)據(jù)都來源于測繪工作，測繪圖作為重要資料載入不動產(chǎn)登記證書，這樣具有法律效力的內(nèi)容是我們強(qiáng)房產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)權(quán)屬證書、保障房屋所有者的合法權(quán)益及加強(qiáng)社會主義法律管理的重要依據(jù)。

2、房屋管理工作與測繪結(jié)合的意義

房屋管理是城鄉(xiāng)土地資源開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的基礎(chǔ)工作，在審查和確認(rèn)產(chǎn)權(quán)之前，當(dāng)事人必須持房屋的圖紙及相關(guān)資料，通過房產(chǎn)測繪部門，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)地測量，測繪出房產(chǎn)圖，獲取房屋空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，以房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分層分戶平面圖作為房產(chǎn)證的附圖，準(zhǔn)確地測算出房屋面積方可全面確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和權(quán)屬界線。尤其是房屋建筑面積的測算，不能有細(xì)微的疏漏，任何的差錯(cuò)都會給產(chǎn)權(quán)人帶來利益上的損害，所以房產(chǎn)面積的測算要求精確度和100%的正確率。

3、房產(chǎn)測繪是解決房產(chǎn)糾紛，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法利益的依據(jù)

我國憲法規(guī)定：“國家保護(hù)公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)”。為了保護(hù)房屋所有權(quán)，政府依據(jù)法律、法規(guī)和行政規(guī)章對房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行審查與確權(quán)，并發(fā)給房屋所有權(quán)證。也就是說，審查確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的過程，在一定意義上就是實(shí)施憲法和法律有關(guān)規(guī)定的過程，以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，進(jìn)行的房產(chǎn)測繪得出的房產(chǎn)圖及房產(chǎn)數(shù)據(jù)具有合法性。當(dāng)房屬產(chǎn)權(quán)人或房屋權(quán)屬界限不清、建筑面積不準(zhǔn)確發(fā)生爭議時(shí)，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人對其房產(chǎn)的合法占有、使用、收益和處分的權(quán)利受到侵犯時(shí)，就可以通過房產(chǎn)測繪劃清產(chǎn)權(quán)界，測準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)面積，明確產(chǎn)權(quán)歸屬，有效保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，防止侵權(quán)和投機(jī)行為的發(fā)生，保證國家、集體和個(gè)人房產(chǎn)不受損失，確保社會的和諧穩(wěn)定。

4、房產(chǎn)測繪為產(chǎn)籍檔案管理提供基礎(chǔ)資料

根據(jù)有關(guān)規(guī)定：房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖（即房產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶圖），房產(chǎn)平面圖按區(qū)裝訂成本，并配有反映圖幅號、街道名稱的結(jié)合圖。查閱平面圖也能查到丘號，進(jìn)而調(diào)到檔案。圖上標(biāo)志產(chǎn)權(quán)范圍，一目了然。圖上的產(chǎn)權(quán)界線和房屋墻界線結(jié)合起來判斷，能反映墻體歸屬防止產(chǎn)權(quán)糾紛。如圖離開檔案，則純粹是毫無意義的幾何線條，失去了它的產(chǎn)權(quán)含義，反之檔案離開圖，產(chǎn)權(quán)范圍則不明。只有圖檔結(jié)合，才能把產(chǎn)權(quán)真正反映清楚。

5、房產(chǎn)測繪是城市房屋拆遷改造的必然性

房產(chǎn)測繪工作作為房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，屬于測繪行業(yè)的范疇，同時(shí)又是房產(chǎn)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。房產(chǎn)測繪的分幅圖、分丘圖、分戶圖并進(jìn)行的房屋調(diào)查、要素測量、面積測算等，是保存了城市完整的房屋數(shù)據(jù)資料，包括房屋的坐落、產(chǎn)別、層數(shù)、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)屬和他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置等基本情況，為拆遷工作提供了可靠的參考標(biāo)準(zhǔn)。

國務(wù)院頒發(fā)實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置。”其中第二十四條規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場估價(jià)價(jià)格確定。”其實(shí)質(zhì)就是按照城市規(guī)劃的整體需要，城市房屋拆遷就是對規(guī)劃區(qū)域紅線以內(nèi)的房屋實(shí)施拆除并對房屋的權(quán)利人實(shí)施補(bǔ)償、安置的過程。所以，只有通過房產(chǎn)測繪介入到城市房屋拆遷工作中去，借助房產(chǎn)測繪技術(shù)手段，確定房屋的建筑面積，并依照房屋的實(shí)際情況繪制房產(chǎn)圖，將直接提供被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等資料，以滿足房屋價(jià)值評估、拆遷補(bǔ)償安置的需要。拆遷人要摸清拆遷區(qū)的具體情況，只有通過房產(chǎn)測繪部門提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，才能對整個(gè)拆遷項(xiàng)目的實(shí)施提供決策和具體操作辦法。

只有在房產(chǎn)測繪單位的配合下，拆遷人才能夠在短時(shí)間內(nèi)取得所需的拆遷區(qū)數(shù)據(jù)資料，便可準(zhǔn)確地核算出總的拆遷資金、補(bǔ)償安置費(fèi)用金額，從而有計(jì)劃地確定拆遷啟動資金、安排拆遷時(shí)間等具體工作，為城市建設(shè)決策提供可靠依據(jù)。

在拆遷補(bǔ)償安置工作時(shí)，評估部門只有根據(jù)房產(chǎn)測繪部門提供的具體的房屋數(shù)據(jù)資料，才能快速準(zhǔn)確地計(jì)算出每一戶的補(bǔ)償安置費(fèi)，進(jìn)一步提高了工作效率，使被拆遷戶能及時(shí)得到補(bǔ)償。

綜上所述，房產(chǎn)管理在社會各個(gè)方面起著舉足輕重的作用，因此，必須加強(qiáng)房產(chǎn)測繪工作，促進(jìn)測繪工作的規(guī)范化、制度化，為推進(jìn)高效化現(xiàn)代房屋管理工作做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。