不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對土地評估業(yè)的影響分析

文/文春蓉、陳杰 中天成土地房地產(chǎn)評估（北京）有限公司 北京 100000

在2013年國務院常務會議上，我國正式對全國土地、房屋等不動產(chǎn)登記進行了明確的規(guī)定。要求在開展不動產(chǎn)登記工作時，要有完善的執(zhí)行機構(gòu)，完整的登記依據(jù)與登記記錄，統(tǒng)一的信息登記平臺。這樣做的目的是進行不動產(chǎn)交易時，能夠更好的保護交易安全，使不動產(chǎn)交易變成合法權(quán)益，受到法律保護。同時我國還建立了以公民身份證及組織機構(gòu)代碼相結(jié)合的統(tǒng)一信用代碼制度，在制度上對不動產(chǎn)登記工作進行監(jiān)管。實行不動產(chǎn)登記制度，使登記權(quán)與管理權(quán)分開管理，更加符合我國國情，適應社會發(fā)展的需要。

1、實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能與用途

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立是市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。有專家指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是市場經(jīng)濟下，我國經(jīng)濟體系中的一項基礎性的制度，關系到每一個公民的切身利益。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的確立，是制度經(jīng)濟學價值的實現(xiàn)，是制度本身的功能，直接服務于市場。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，首先要實現(xiàn)制度的主導價值，其次是實現(xiàn)它的經(jīng)濟學價值。如果不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度無法實現(xiàn)主導價值與經(jīng)濟價值的話，這項制度就無任何價值可言。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為我國不動產(chǎn)交易市場構(gòu)建了清晰的、統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)交易基礎，我國很多制度之間是相互聯(lián)系、相互補充的，可以充分發(fā)掘不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度帶來的一系列其他的附加價值。現(xiàn)階段，我國反腐制度正在不斷的完善，從表面上來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度與反腐制度沒有任何關聯(lián)，但是如果深入研究可以發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，對建立反腐制度有很大的幫助。要想將權(quán)力束縛上制度的枷鎖，僅僅依靠反腐制度是不行的，還需要其他制度的輔助，這樣我國各項制度建設與完善過程中，才能形成一套完整的發(fā)展制度體系，杜絕任何情形下自由橫行的濫用權(quán)力。

2、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對土地評估業(yè)的影響

我國建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，第一實施目標就是始終貫徹與落實憲法與相關的物權(quán)法規(guī)定，保證我國公民的合法權(quán)益，保護公民的權(quán)益不受損害。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立后，我國相關部門建立了相應的查詢服務，公民可以根據(jù)自身需求，對不動產(chǎn)的歸屬情況進行詳細的查詢，不清楚的可以詳細的進行咨詢，這樣在公民不動產(chǎn)交易過程中，降低了交易中的風險，保護了公民的合法財產(chǎn)安全。

2.1 確立土地評估標準

我國建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，在不動產(chǎn)交易過程中，必須嚴格按照統(tǒng)一的國家標準來執(zhí)行，各個部門在工作對口交接時，會變得更加順暢、便利。另外，在交易過程中，各個數(shù)據(jù)庫都有相關交易的詳細記錄，并有相關的交易證書作為證明，這樣就會保證交易過程中的一致性，即便以后不動產(chǎn)物權(quán)持有人發(fā)生變動，也可以通過相關規(guī)范進行工作。如果數(shù)據(jù)庫記錄與證書出現(xiàn)不一致的情況，不動產(chǎn)交易的當事人就會陷入迷茫的狀態(tài)，不能正確的判斷出物權(quán)的正確歸屬，交易過程中容易出現(xiàn)風險，公民的合法權(quán)益得不到有效的保護。因此，各個管理部門應該在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前做好工作銜接工作，避免工作過程中出現(xiàn)不一致的情況出現(xiàn)。

2.2 評估機構(gòu)的整合

現(xiàn)階段，我國在進行評估的時候，土地評估與房屋評估是分開實施的。不論土地還是房屋，共同屬于不動產(chǎn)的范疇，他們需要一個共同的評價體系。對于新增加的土地，我們可以先進行預登記，等待建設完成以后，再由不動產(chǎn)管理部門進行正式的評估與登記，以便為后期監(jiān)管工作提供便利。

2.3 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，對農(nóng)村土地評估應該注意的事項

目前我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)由農(nóng)業(yè)管理部門主管，對土地經(jīng)營權(quán)登記頒證工作標志著農(nóng)村土地二輪延包制度的規(guī)范與完善，怎樣做可以將歷史流傳下來的問題解決掉，將規(guī)章制度充分建立與完善，是農(nóng)村是否成功實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要前提，就現(xiàn)階段的情況來看，還有很多問題需要注意。

（1）將地類標注清楚。《農(nóng)村土地承包法》條款中有明確的規(guī)定，不適合家庭承包方式的荒山、丘陵、溝壑、荒灘等農(nóng)村土地，在承包的過程中，可以通過拍賣、招標、公開協(xié)商的方式來進行，因此，并不是所有的農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)登記的土地都是耕地，也有一些其他形式的非耕地。

（2）承包地要經(jīng)過實地測量形成地籍圖。在傳統(tǒng)的農(nóng)村土地承包測量時，都是村里人組織使用皮卷尺放線界定地邊范圍，隨著科技水平的提高，現(xiàn)在改為GPS 精確定位測量，測量的結(jié)果有可能與之前土地承包合同上的登記面積不一致。面積大了，老百姓自然不會多說什么，如果面積小了，老百姓肯定是不愿意的，由于GPS精度較高，面積往往比實際登記面積少了，這對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記工作帶來了很大的工作阻力。

（3）將基本農(nóng)田標注到戶。基本農(nóng)田沒有標注到戶的情況下，農(nóng)田布局是可以隨時調(diào)整的，這就導致法律失去了存在的價值，基本農(nóng)田處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)中，對于基本農(nóng)田的投資，也有很大的風險。出現(xiàn)這種情況的原因是由于基本農(nóng)田沒有標注到戶導致的，如果基本農(nóng)田標注到戶，賦予基本農(nóng)田公認的市場價值，如果有建設施工需要基本農(nóng)田讓步的情況下，老百姓可以借助法律手段保護自己權(quán)益。只有基本農(nóng)田標注到戶了，基本農(nóng)田才能得到足夠的保護，建設高標準的農(nóng)田才能有事半功倍的成效。

結(jié)語：

我國實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也是經(jīng)過了多次波折才得以實施的。在全國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大形式下，房地產(chǎn)市場的競爭變得越來越大，對于土地評估業(yè)帶來了新的機遇與挑戰(zhàn)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在執(zhí)行過程中會遇到多種阻撓與困難，因為它會損害一部分人的利益。實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度需要各機構(gòu)的大力配合，面對不斷變化的環(huán)境隨時做出應對的調(diào)整。