房價必降的幾個樸素邏輯

文/張志勇 中國民生銀行濟南分行 山東濟南 250000

房產市場在“房住不炒”為指導方針的一系列政策下逐漸進入了寒冬，盡管偶有幾只“蒼蠅”在“嗡嗡叫”，但房價下跌之勢未來一定時期內已然不可逆轉。

現在的房子叫什么？叫商品房！可見，房子是商品，既然是商品，其價格就會受到房產價值、供求關系、人口趨勢、消費習慣等諸多因素的影響。筆者在此不談貨幣總量、政府調控、信貸政策等方面的宏觀因素，僅從以下幾個方面的樸素邏輯來說明房價下跌的必然。

1、房子的價值是影響房價的決定因素

房子是什么？是鋼筋混凝土的堆砌物。一平米的房子成本是多少？由于各地土地價格差異較大，所以我們把土地價格因素暫且剔除掉?？蚣芙Y構的房子造價比較低，每平米造價一般在600元左右；磚混結構的房子造價一般每平400 元左右。城市房產因樓盤的類型不同，建安成本每平米從800 元左右到1800 元左右不等，低層、多層、小高層、高層等不同樓盤，成本依次遞增，每平最高一般也不會超過2000 元。加上各種費用，每平米應該3500 元左右可以打住了。看過《資本論》的朋友都懂得，馬克思他老人家在生前就告訴我們：商品的價格是由其價值決定的，商品價格圍繞其價值上下波動。各地的朋友可以咨詢一下當地的土地價格，均攤到房子價格中去，看看你的房子應該值多少錢，再看看現在的價格，好好算一算到底有多少泡沫。這種巨大的泡沫已經不再是上下波動了，而是極大的偏離了其本來的價值。當然，不得不提的是，在特定區域、特定地段的特殊房產，價格出現這種背離也并非絕對的異常，凡事都會有特例，但大中小城市房產價格的普遍瘋漲，就不正常了，早晩會被打回原形，甚至歸零。前些年房價瘋漲的鄂爾多斯，如今成了鬼城，鄂爾多斯只不過是先行一步，今后有多少三、四線城市會步其后塵，大家可以拭目以待。

2、供求關系是影響房價的至關重要的因素

中國目前的房子存量有多少？根據有關資料，目前中國城市中有4 億套房子，足夠16 億人居住。記得十年前，在北京與一個煤老板聊天，他炫耀說在西三環附近的一個樓盤剛買了一串房子，所謂一串，就是一個單元的一側，從一樓到頂層，有多少層就是多少套，而這已經是這個煤老板在北京買的第五串房產了。我問他這些房子用來做什么，他告訴我什么也不做，放著。看到了嗎？不是沒有房子，而是大量的房子被像這位煤老板一樣的買家空置在那里，根本沒人住。這就叫炒房，等到房價炒到一定高度，那些真正需要房子住的普通百姓及工薪階層，卻買不起了。什么叫需求？不是你需要就叫需求，而是你需要，同時還得有購買能力，這才叫需求，或者準確說叫有效需求。有效需求逐漸下降，而房源卻源源不斷的供應著，有新樓盤，也有大量的二手房。當供求關系發生逆轉，房價下跌也就是遲早的問題了。再舉一個例子，我曾經問一位銀行的朋友有幾套房子，他說有四套，也就是說，他已經為兒子、孫子都買好了房子。大家可以想一想，像這樣的情況在城市里有多少？這種情況應該是比較普遍的，大家都已經為下兩代的子孫們都買好了房子，那么，未來新建的房子還有多少人來買呢？以上兩個例子還是個人買家，更甚者，大量的公司囤積在各大城市的房產數量更是多的驚人！近幾年，某某公司無錢償還貸款，然后賣掉囤積的房產還貸者屢見報端。有些上市公司經營業績不佳，賣掉囤積的房產充實業績的接連不斷。幾百上千的企業干一年落了個虧損，還不如賣掉幾套房子來得實在。所有這些故事，其實都在說明一個現實：有大量的房子在被人囤積著、空置著。大家可以注意一下所在城市的諸多樓盤和小區，當燈火闌珊的時刻，一個個小區、一座座高樓中有多少房間是燈光全無、漆黑一片的，尤其是那些偏僻的小區。這些空置的房子早晚有一天會在某些因素的影響下被迫推向市場，比如房產稅、空置稅、遺產稅等相關政策的推出，勢必會將這些閑置的空房逼出來，從而猛然增加房子的供應量，這種泄洪般的供應，別說是導致房價下降，就是房地產行業崩盤都不再是危言聳聽。上世紀九十年代發生在日本的房地產行業的全面崩盤就說明了一切。事實上，這種情況在很多國家和地區都發生過，只是日本的房地產崩盤比較典型罷了。

另外，各種低價房的陸續推出，對商品房市場形成了巨大沖擊。國家為了解決低收入群體的安居問題，推出了各式各樣的低價格住宅，經濟適用房、廉租房、公租房、安置房、共有產權房等，不一而足，低價房供應量的增加自然會對價格高昂的商品房市場形成巨大沖擊，各種因素疊加在一起，房價應聲而落也就不足為奇了。

3、人口走勢是影響房價的關鍵因素

房子是用來住的，這是房子最本質的屬性，所以，住在房子里的人，也就是需求方的數量走勢是決定房價的關鍵因素。目前的標準家庭人口結構是這樣的：中間是夫妻二人，下面一個孩子，上面四位老人。一個標準家庭共有七人，再過數年，上面的四位老人仙逝后，一個標準家庭會減少七分之四的人口，考慮到下一代人結婚生子，應該是兩個標準家庭增加一個孩子，也就是十四加一減八，依此計算，二、三十年后，人口下降會過半。也許有人會說國家已經放開二胎了，但實際情況是，放開二胎政策后效果并不理想，為什么？因為很多現實中的困難和無奈（撫養成本高、牽扯精力大）導致人們的生養觀念在改變，婚育年齡也普遍在提高（城市中30 歲以上結婚、35 歲以后首育者比比皆是），丁克族的數量在增長，暫且不去考慮這些復雜因素，僅從標準家庭的人口下降趨勢就可以看出整體人口的走勢，如此一算，是不是很可怕？如此趨勢之下，以人口為基礎的房價還能不跌嗎？另外，作為置業主力，主要集中在25 歲至45 歲的人群，而這些主力軍在近十年的時間里，其比例逐年在減少，并有明顯持續下去的趨勢?？梢?，不管是人口的整體數量，還是置業主力人口所占的比例，都是下降的趨勢，也就是說，未來的整體購房需求會逐漸減少，房價上漲的驅動力已然不在，房價下跌成為大勢所趨。

4、消費習慣是影響房價的催化劑

消費是可以在人與人之間傳染的，買漲不買跌是一種大眾化的消費習慣，是一種規律，當某種商品價格下跌時，大家就會觀望并停止購買行為，從而推動該種商品價格的繼續下跌，房子作為一種高價格的商品，當其價格呈現下跌趨勢時，大家更會謹慎對待。

90 后、00 后的新生代與70 后、80 后的中年人在很多理念和習慣方面差異巨大，消費理念迥然不同，新生代不習慣被約束，不喜歡被裹挾，我行我素，逍遙自在，是拒絕做房奴的一代人，何況，他們的爺爺奶奶、爸爸媽媽早已為他們買好了可能不止一套房子，指望新生代替炒房者接盤幾乎是不可能的。

怎么樣？房價不降還有可能嗎？