高周轉(zhuǎn)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理探究

文/任意 北京豐科萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司 北京 100022

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是企業(yè)投資利潤(rùn)主要來(lái)源，也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理基本核算模塊。而房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理貫穿了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目起止點(diǎn)，在當(dāng)前調(diào)控不放松、貸款再收緊的大環(huán)境中，房地產(chǎn)邁入了高周轉(zhuǎn)模式，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理也成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。

1、高周轉(zhuǎn)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理內(nèi)容

高周轉(zhuǎn)與快速擴(kuò)張往往會(huì)帶來(lái)偏高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。高周轉(zhuǎn)在增加資金回流的同時(shí)，也需要更多、更便捷的資金流投入，尤其是在項(xiàng)目初期。高財(cái)務(wù)杠桿是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的選擇。高周轉(zhuǎn)模式下房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理主要是房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)到價(jià)值最大化目標(biāo)，以現(xiàn)金流為核心，利用預(yù)測(cè)、規(guī)劃、分析、判定、控制等方式，對(duì)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中不同階段現(xiàn)金流進(jìn)行全面、系統(tǒng)的管理過(guò)程[1]。在高周轉(zhuǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理主要包括：由收入系統(tǒng)、調(diào)度系統(tǒng)、支出系統(tǒng)構(gòu)成的系統(tǒng)；現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行情況、信息分析情況；一定階段現(xiàn)金流轉(zhuǎn)速率、現(xiàn)金缺口彌補(bǔ)、現(xiàn)金盈余投資；與現(xiàn)金流預(yù)算分工組織相關(guān)的一系列制度。

2、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流特征與高周轉(zhuǎn)模式特征

資金需求量大，企業(yè)自有資金比例有限。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型企業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的資金量需求巨大，但資金多來(lái)源于信貸借款，自身資金有限。

資金占用時(shí)間長(zhǎng)，完全回收資金慢。一般建設(shè)項(xiàng)目往往在兩年以上，資金投入占用周期長(zhǎng)。住宅項(xiàng)目往往需要依靠開(kāi)發(fā)貸與預(yù)售回款才能支持企業(yè)繼續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)投入，自持商業(yè)類項(xiàng)目則因依靠租金獲得回報(bào)，回籠資金周期更長(zhǎng)，對(duì)現(xiàn)金流依賴也更大。

受政策影響較大，同時(shí)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行影響也較大。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，能夠有效帶動(dòng)上下游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但因與民生息息相關(guān)，受到國(guó)家政策，尤其是財(cái)政信貸政策的影響較大。

由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的自身特征與不確定因素，許多企業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程中采用了高周轉(zhuǎn)模式。一方面，高周轉(zhuǎn)模式能夠提高資金使用效率，降低資金占用率，在相同的周期使得資金多次投入及產(chǎn)出，獲得更多收益；另外一方面，高周轉(zhuǎn)模式是企業(yè)擴(kuò)張過(guò)程中避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇，通過(guò)快速回款獲得收益，縮短實(shí)際負(fù)債周期，降低成本費(fèi)用，及時(shí)償還外部債務(wù)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；最后，高周轉(zhuǎn)模式能夠增強(qiáng)公司競(jìng)爭(zhēng)力，使得現(xiàn)金流能夠及時(shí)的流轉(zhuǎn)，變?yōu)槠髽I(yè)項(xiàng)目進(jìn)程推進(jìn)的動(dòng)力，輔助企業(yè)擴(kuò)張，獲取更多項(xiàng)目與儲(chǔ)備，增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)力。由于市場(chǎng)容量是一定的，只有搶占更大的市場(chǎng)空間，才能做大做強(qiáng)。

3、高周轉(zhuǎn)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理策略

3.1 構(gòu)建以財(cái)務(wù)管理為核心的全面現(xiàn)金流管理體系

雖然大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，抵消部分高周轉(zhuǎn)影響。但是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)屬性，由于資金回籠較慢，無(wú)法完全消除高周轉(zhuǎn)對(duì)現(xiàn)金流的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以資金管理為核心，構(gòu)建集中資金管控平臺(tái)，抵抗資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。在集中形式的資金管控平臺(tái)運(yùn)行過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以在現(xiàn)有財(cái)務(wù)管控體系的基礎(chǔ)上，配套設(shè)置完善的組織管控架構(gòu)及分級(jí)授權(quán)體系。制定全面財(cái)務(wù)預(yù)算，包括全周期項(xiàng)目預(yù)算與滾動(dòng)預(yù)算，也包括分項(xiàng)預(yù)算體系，如土地預(yù)算、工程預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算、稅務(wù)預(yù)算。設(shè)立運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，及時(shí)收集實(shí)際運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，對(duì)比糾偏。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)與組織，通過(guò)財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)，建立可量化數(shù)字分析評(píng)價(jià)體系，及時(shí)監(jiān)督項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)內(nèi)控，結(jié)合開(kāi)發(fā)模塊與進(jìn)程，不斷分析開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金投入薄弱環(huán)節(jié)，并及時(shí)預(yù)警或采取措施。

3.2 制定投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制

雖然我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度日益增加，房地產(chǎn)價(jià)格仍然持續(xù)攀升，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資總額也日益增加。若房地產(chǎn)企業(yè)在高周轉(zhuǎn)模式下無(wú)法立足宏觀形勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)供需、區(qū)域客戶購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)行恰當(dāng)評(píng)估，盲目投資可行性較低土地，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流斷層，甚至出現(xiàn)樓市大批量縮水情況。因此，面對(duì)樓市投資、多元化經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制為核心。在樓市開(kāi)發(fā)前期，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)層面入手，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面、精準(zhǔn)的分析判定。在理性預(yù)先評(píng)估房地產(chǎn)投資效益風(fēng)險(xiǎn)之后，房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)投資組合方式。將不同類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行組合，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，豐富融資工具

從立項(xiàng)報(bào)建開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)多年才可以完成，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金密集度高，而上述特征也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理風(fēng)險(xiǎn)較大。高周轉(zhuǎn)及高杠桿多表現(xiàn)為企業(yè)存活周轉(zhuǎn)率的下降、有息債務(wù)比率提高、資產(chǎn)負(fù)債率提高、凈現(xiàn)金流的減少以及短期償債能力的下降。在銀行信貸受限的情況下，為保證高周轉(zhuǎn)模式下現(xiàn)金流管理效率，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上做出調(diào)整，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)配合開(kāi)發(fā)與企業(yè)擴(kuò)張引入低成本資金與現(xiàn)金流。利用多元化融資籌集方式。籌集充足資金，為房地產(chǎn)項(xiàng)目滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)提供足量資金支持。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用IPO 融資、股權(quán)融資、金融機(jī)構(gòu)借貸等方式進(jìn)行融資。[2]

增加信托融資比例與基金融資比例。受政府房地產(chǎn)金融政策的收縮性影響，從銀行獲得信貸的難度增加。信托與基金融資是房企獲得資金支持的快捷渠道。以陽(yáng)光城集團(tuán)為例，2015年合計(jì)融資372.43 億元，其中信托與基金融資總額226.18 億元，占到60%以上，融資成本與銀行貸款基本相對(duì)。特別是基金合作，能夠有效降低企業(yè)初期投資與負(fù)債率，有效降低企業(yè)融資成本。

利用多樣融資工具，減少短期借貸，增加長(zhǎng)期借貸，釋放短期償還壓力。為不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，增加企業(yè)實(shí)際可利用資金，房地產(chǎn)企業(yè)多通過(guò)多樣財(cái)務(wù)融資手段，新借長(zhǎng)期借款，償還短期借款，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。如股份公司可發(fā)行公司債及應(yīng)收賬款收益質(zhì)押等。

3.4 構(gòu)建企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)體系

構(gòu)建土地投拓評(píng)價(jià)體系，壓縮獲取土地周期。拿地準(zhǔn)備工作更充分。全條線全過(guò)程參與前期分析工作，獲得土地前即將方案落地、計(jì)劃落地、目標(biāo)成本落地，與土地未來(lái)價(jià)值對(duì)比，通過(guò)評(píng)價(jià)體系快速識(shí)別優(yōu)質(zhì)地塊，降低后期成本風(fēng)險(xiǎn)。

構(gòu)建企業(yè)開(kāi)發(fā)邏輯與運(yùn)營(yíng)模塊體系。從基礎(chǔ)層面看。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)物業(yè)關(guān)鍵模塊監(jiān)督管控，全面保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù)品質(zhì)。依據(jù)長(zhǎng)期、中期、短期資金組合式管理的方式，構(gòu)建持續(xù)動(dòng)態(tài)優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。以達(dá)到利潤(rùn)、資金價(jià)值最大化的目的。從更高的視角看，應(yīng)該通過(guò)財(cái)務(wù)管理，細(xì)化企業(yè)發(fā)展方向，明確商業(yè)、旅游地產(chǎn)等占?jí)嘿Y金的項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)關(guān)系與周期銜接。

建立企業(yè)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)化體系與標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級(jí)與快速投入。房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化體系其本質(zhì)是一種為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)服務(wù)并為高周轉(zhuǎn)做支撐和保障的工具。即以產(chǎn)品品質(zhì)發(fā)展及提升為核心，從景觀、綠化、裝修等方面入手，探究創(chuàng)新升級(jí)項(xiàng)目發(fā)展線路。同時(shí)制定快速化營(yíng)銷策略與前期標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)銷動(dòng)作，實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)盤(pán)快速去化。利用高去化降低高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 尋找新的發(fā)展方向

房地產(chǎn)企業(yè)資金隱患較多，布局合理性低，長(zhǎng)期存在隱形風(fēng)險(xiǎn)，如高價(jià)土地儲(chǔ)備導(dǎo)致的庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)低杠桿改革導(dǎo)致的資產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)等。針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識(shí)高周轉(zhuǎn)追隨式經(jīng)營(yíng)策略弊端，結(jié)合國(guó)家政策及區(qū)域發(fā)展情況，尋找新的發(fā)展方向。

一方面，立足品質(zhì)，打造高附加值高利潤(rùn)率產(chǎn)品，增加單位時(shí)間回報(bào)率。如以智能建筑為主要發(fā)展方向，充分利用智能產(chǎn)品高溢價(jià)能力驅(qū)動(dòng)資金周轉(zhuǎn)。

另一方面，在高周轉(zhuǎn)模式下，房地產(chǎn)項(xiàng)目在整體建設(shè)周期會(huì)受到國(guó)家政策、貸款利率、人口水平、季節(jié)等多種因素影響，導(dǎo)致資金回流波動(dòng)較大，且時(shí)間分布不均衡。這種情況下，企業(yè)發(fā)展模式將不斷變革，企業(yè)兼并也將成為房地產(chǎn)行業(yè)主要發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)，企業(yè)也可以加強(qiáng)合作，聯(lián)合獲取土地資源，降低前期投入與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，在多類型產(chǎn)品組合式投資的背景下，為進(jìn)一步提升自身獲利能力，房地產(chǎn)企業(yè)可利用多元化發(fā)展視角。在長(zhǎng)租公寓、文旅地產(chǎn)、高科技產(chǎn)業(yè)、特色小鎮(zhèn)等一系列產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步延伸經(jīng)營(yíng)范圍至物聯(lián)網(wǎng)、人工智能領(lǐng)域[3]。同時(shí)根據(jù)人工智能、物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域成本費(fèi)用管控特異性，與第三方企業(yè)合作，降低跨領(lǐng)域投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

總結(jié)：

房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式下的現(xiàn)金流管理，本質(zhì)是企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的資本化、數(shù)據(jù)化和具象化。在房地產(chǎn)行業(yè)新時(shí)期，要在全開(kāi)發(fā)周期加強(qiáng)資金池與現(xiàn)金流管理，平衡高周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金流與利潤(rùn)的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的增長(zhǎng)。將高周轉(zhuǎn)與精細(xì)化管理并舉，組織優(yōu)化。加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新與研發(fā)，降低成本。通過(guò)高效運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的有效發(fā)展與品牌提升。