城市房屋拆遷的法律與經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探析

文/張榮芬 莒縣房屋征收調(diào)查登記中心 山東日照 276500

舊城區(qū)改造、危房拆遷等是近年來(lái)我國(guó)開(kāi)展的一項(xiàng)惠民工程，有效的推動(dòng)了城市化建設(shè)的進(jìn)程。但在實(shí)際的拆遷工作中，由于法律制度不夠完善，常常會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)利益問(wèn)題產(chǎn)生各種糾紛，嚴(yán)重的會(huì)釀成慘劇，這就與拆遷的初衷相悖，對(duì)人們的正常生活造成了嚴(yán)重的影響。因此，國(guó)家和有關(guān)部門(mén)要采取有效措施，及時(shí)健全法律制度，在拆遷工作的開(kāi)展提供參考依據(jù)，切實(shí)的解決拆遷中遇到的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)合理化、規(guī)范化拆遷，保障人們的經(jīng)濟(jì)利益。

1、城市房屋拆遷中經(jīng)濟(jì)利益分析

1.1 拆遷所在地的地方政府經(jīng)濟(jì)利益分析

開(kāi)展房屋拆遷工作是為了對(duì)土地進(jìn)行征收，由于土地是國(guó)有土地，因此會(huì)直接關(guān)系到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)利益，這就需要地方政府的直接參與。通過(guò)拆遷后將土地進(jìn)行出讓?zhuān)転榈胤秸畮?lái)巨大的經(jīng)濟(jì)利益，尤其是我國(guó)一些一線城市、發(fā)達(dá)城市的房屋拆遷，這就提升了地方政府在城市房屋拆遷工作中的積極性，主動(dòng)推動(dòng)城市房屋拆遷工作的進(jìn)行。同時(shí)，城市房屋拆遷是實(shí)現(xiàn)舊城區(qū)改造，推動(dòng)城市化進(jìn)程的有效措施，這也是地方政府積極進(jìn)行房屋拆遷的原因之一。

1.2 被拆遷房屋所有人經(jīng)濟(jì)利益分析

城市房屋拆遷還能為房屋所有人帶來(lái)豐富的經(jīng)濟(jì)利益，其中一部分經(jīng)濟(jì)收益是使用者將房屋的所有權(quán)以及土地所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓獲得的，這部分的收益一般都非常高。此外，作為被拆遷房屋所有人還可以通過(guò)回購(gòu)方式獲得經(jīng)濟(jì)利益，這也是當(dāng)前許多被拆遷房屋所有人愿意選擇的補(bǔ)償方式，即獲得低價(jià)購(gòu)買(mǎi)原有土地之上新建房屋的權(quán)益，甚至有的直接以新建房屋來(lái)抵償拆遷補(bǔ)償[1]。但是對(duì)于被拆遷房屋所有人來(lái)說(shuō)，其經(jīng)濟(jì)利益也存在被侵害或者損失的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論與政府還是開(kāi)發(fā)商相比，他們?cè)诘匚簧隙疾徽純?yōu)勢(shì)，很有可能無(wú)法獲得應(yīng)得的補(bǔ)償。

1.3 開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益分析

房屋拆遷工作還與開(kāi)發(fā)商、建設(shè)方有著密切的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。開(kāi)放商為了獲得某一區(qū)域土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，就必須要進(jìn)行土地的競(jìng)標(biāo)或者拍賣(mài)，在獲得土地使用權(quán)的同時(shí)要繳納不菲的轉(zhuǎn)讓金。在規(guī)范條件下相互競(jìng)拍，投標(biāo)方式通過(guò)事先的科學(xué)論證和長(zhǎng)時(shí)間準(zhǔn)備，而在競(jìng)拍活動(dòng)中存在著很多不確定因素影響開(kāi)發(fā)商出價(jià)，但都體現(xiàn)著公平、公正，同時(shí)從各方面反映出來(lái)的問(wèn)題看，在這兩種方式中都不能排除私下運(yùn)作，但這就對(duì)其他開(kāi)發(fā)商造成侵害。

2、城市房屋拆遷中法律適用存在的問(wèn)題

2.1 關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償引發(fā)的法律糾紛頻發(fā)

城市房屋拆遷中最核心主體就是被拆遷房屋所有人，對(duì)其進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)經(jīng)濟(jì)利益也是最容易引起糾紛關(guān)鍵所在，在現(xiàn)實(shí)拆遷中對(duì)補(bǔ)償款不滿(mǎn)意的就會(huì)拒絕搬遷，從而引發(fā)各種矛盾和糾紛。這主要是因?yàn)閷?duì)房屋價(jià)值的評(píng)估缺乏科學(xué)合理性，例如：有的評(píng)估機(jī)構(gòu)受到政府或者開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)左右，做出對(duì)房屋所有人不利的評(píng)估，但是房屋所有人卻沒(méi)有相應(yīng)申訴機(jī)制。同時(shí)法律對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也使用了不確定的表述方式，比如“合理的”“公平的”等。

2.2 拆遷強(qiáng)制執(zhí)行涉及的法律問(wèn)題

關(guān)于強(qiáng)制拆遷的新聞?dòng)肋h(yuǎn)是熱點(diǎn)新聞，雖然相關(guān)立法已經(jīng)明確禁止了行政強(qiáng)拆，指明需要強(qiáng)制拆遷的，必須經(jīng)過(guò)法定程序由司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行。但是現(xiàn)實(shí)中仍然存在開(kāi)發(fā)商強(qiáng)拆，甚至司法機(jī)關(guān)強(qiáng)拆也飽受爭(zhēng)議，這主要是因?yàn)閷?duì)于被拆遷人來(lái)說(shuō)，要承受巨大的經(jīng)濟(jì)利益損失和生命財(cái)產(chǎn)安全威脅[2]。此外，強(qiáng)拆也容易引發(fā)社會(huì)矛盾，形成群體性事件，反而會(huì)給拆遷進(jìn)度帶來(lái)不利影響。

2.3 拆遷引發(fā)糾紛時(shí)法律救助存在問(wèn)題

雖然法律法規(guī)賦予了相關(guān)利益主體面對(duì)拆遷糾紛時(shí)可以選擇行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利，但是在實(shí)踐中，由拆遷引發(fā)的糾紛訴諸司法訴訟的越來(lái)越多，因?yàn)樾姓?fù)議仍然是在政府行政管理范圍內(nèi)進(jìn)行解決，而許多拆遷問(wèn)題就是在政府參與甚至主導(dǎo)下進(jìn)行的，作為被拆遷人來(lái)說(shuō)根本不相信可以通過(guò)行政復(fù)議解決問(wèn)題。雖然大多數(shù)選擇訴訟，但是，行政訴訟中往往只進(jìn)行合法性審查，而不進(jìn)行合理性審查，因此關(guān)于拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理等訴求也不能得到解決。

3、完善城市房屋拆遷經(jīng)濟(jì)糾紛的法律制度

3.1 完善城市房屋拆遷征地補(bǔ)償機(jī)制

根據(jù)上文分析，拆遷補(bǔ)償中最關(guān)鍵的問(wèn)題就在于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的，因此完善城市房屋拆遷征地補(bǔ)償機(jī)制核心問(wèn)題就在于保障評(píng)估機(jī)構(gòu)站在中立立場(chǎng)上進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，做出合理的評(píng)估結(jié)論。補(bǔ)償機(jī)制中還應(yīng)當(dāng)明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，將“公平”“合理”具體細(xì)化，另外，還要設(shè)置聽(tīng)證程序來(lái)保障其公平合理性[3]。

3.2 完善強(qiáng)制拆遷的法律規(guī)定

法律賦予司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)利的目的是加強(qiáng)對(duì)行政行為的審查和監(jiān)督，因此作為司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)司法獨(dú)立，避免受到政府的影響。在面對(duì)被拆遷人申訴時(shí)，要站在法律公平、公正的立場(chǎng)，維護(hù)各方合法權(quán)益，尤其是在強(qiáng)制執(zhí)行問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化合法、合理性論證，必要時(shí)可以組織各方代表進(jìn)行聽(tīng)證[4]。司法機(jī)關(guān)要謹(jǐn)慎采取強(qiáng)制執(zhí)行，確有必要進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的也要嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行公示、公告，還要注意規(guī)范在強(qiáng)制執(zhí)行拆遷中行為。

3.3 暢通因拆遷引發(fā)糾紛的法律救濟(jì)機(jī)制

無(wú)論是行政復(fù)議還是行政訴訟，對(duì)于被拆遷人來(lái)說(shuō)都難以維護(hù)自身合法的權(quán)益，因此應(yīng)當(dāng)為被拆遷人提供更加暢通完善的解決拆遷糾紛的救濟(jì)渠道。筆者認(rèn)為可以在現(xiàn)有解決方式的基礎(chǔ)上，增加仲裁和民事訴訟來(lái)解決。當(dāng)前我國(guó)以仲裁方式來(lái)解決糾紛的越來(lái)越普遍，因而也可以在拆遷糾紛中應(yīng)用此種方式，而拆遷糾紛中大多與經(jīng)濟(jì)利益直接相關(guān)，因此也有必要允許當(dāng)事人以提起民事訴訟的方式來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，在當(dāng)前城市房屋拆遷過(guò)程中，仍存在著各種經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和法律問(wèn)題，由于拆遷涉及的經(jīng)濟(jì)利益重大而倍受人們關(guān)注，由拆遷引發(fā)的各種經(jīng)濟(jì)糾紛、強(qiáng)拆事件等也成為社會(huì)的焦點(diǎn)話(huà)題，這使我們深入思考應(yīng)該如何對(duì)相關(guān)法律制度進(jìn)行完善。篇幅所限，本文對(duì)該問(wèn)題的研究還不夠深入，希望學(xué)者們繼續(xù)深入探討。