房地產評估中的風險與控制對策研究

文/馬永紅 四川蜀江房地產評估事務所有限責任公司 四川江油 621700

對于我國房地產經濟評估工作,我們需要不斷的進行提高和完善,對其進行深入的研究和實踐的探索,這不是一朝一夕即可完成的工作,需要找出問題所在并提出解決問題的方法,從而更好更快的促進房地產行業的健康有序的發展。

1、房地產評估行業風險因素

1.1 虛假資料對評估造成的風險

房地產評估的首要依據是評估對象的產權資料,評估工作必要的產權狀況信息都是從評估對象權屬證書,如房屋所有權證、土地使用權證、不動產登記證或檔案資料中搜集,如果委托方提供的資料不實,會對評估結果有很大的影響。比如：在征收評估中,被征收人為了提高評估值以獲得更高補償,故意偽造或篡改產權資料（改變用途、增加面積）,一旦這些虛假信息沒有被評估機構發現,那么就會直接影響評估的結果,使房地產的評估值遠高于其實際市場價值。此種情況下,征收部門依據評估結果做出的補償不公平,會對政府的征收工作帶來非常不利的影響,這樣的風險評估機構無法承受。

1.2 不正當競爭現象嚴重

我國房地產評估機構數量在這幾年內驟然增加,且房地產評估機構市場準入的門檻并不是很高,行業準則環境也不夠完善,造成機構數量眾多,規模小的局面。這些小微的評估公司沒有長期持續發展的理念,注重眼前利益,普遍缺乏品牌意識,核心競爭力薄弱。另一方面,隨著信息技術的發展,互聯網＋時代的到來,大型房地產數據系統、自動估價系統等相關系統的推行應用,都直接導致例如抵押估價、涉稅估價等傳統估價業務的萎縮。在激烈的市場競爭中,這些評估企業往往采取不正當手段謀取利益,致使惡性競爭頻發。

1.3 資質“掛靠”

執業證書掛靠產生的原因是估價公司需要一定數量的估價師才能滿足主管部門資質的要求,而實際工作業務量并不需要規定數量的估價師;而“掛靠”者能夠獲得評估公司給予“掛靠”費。資質“掛靠”本身是政府主管部門明令禁止的行為,而且也擾亂市場公平競爭,給掛靠者本身也帶來潛在風險。例如,使用外租證書的評估公司可能使用掛靠者的證章出具明顯高估的抵押報告,而使掛靠者在不知情的情形下陷入一場司法訴訟。

2、房地產評估風險應對控制措施

2.1 加強對委托事項的了解

想要妥善的應對房地產評估工作中的風險問題,必須充分了解評估委托事項。因此,應在房地產評估開始前,與委托方進行充分的溝通,了解估價目的,對委托方提供的資料進行核實,從而詳細的掌握評估房地產的實際情況。然后開始評估工作,采用科學、合理的估價方法,測算出客觀、公正的評估結果,并出具真實、嚴謹的評估報告。

2.2 強化內部質量控制評估機構的管理水平

對執業質量有著直接的影響。“嚴格遵循執業規范對房地產進行估價”是保證房地產估價工作有序進行和提高估價結果準確性的重要前提,在此基礎上,“執業規范的制定趨于完善”發揮著非常重要的作用。評估機構首先要有一套完整詳盡的規范程序,做到底稿完整、記錄詳盡、取證客觀、事實清楚、定性準確、措辭恰當。其次要對各類業務項目進行監督并定期檢查復核,若發現在質量上存在問題,應及時解決。這些手段能使評估機構在發生爭議或糾紛時可以處于有利地位,能有效控制和防范估價風險的發生。

2.3 提高房地產評估從業人員準入壁壘,完善從業人員的培訓機制

我國目前房地產評估從業人員的限制較低,對此這就要求我們從源頭把好關,控制好房地產評估師的準入資格,具體措施如下：第一、由于房地產評估師是需要很高的職業素養的,進入該行業對于學歷和專業要嚴格限制,必須要求具備大學本科以上學歷。第二、嚴格的注冊制度,當前我國雖然有很完善的注冊制度,但實行的力度還是遠遠不夠的,沒有發揮出其應有的作用。第三,增加入職和測評考試的難度,擴寬考試知識點的范圍,多多符合實踐的要求,實行定量錄取。以上這些措施都是關于房地產評估行業人員入職的基本要求,入職后也要對于從業人員進行培訓,完善人員培訓、優化評估機制。

2.4 加強房地產評估機構的有效監管

建立健全房地產評估機構的有效監管體系,合理規避風險是重中之重。第一,負責房地產評估部門的政府機構應加強監督,認真履職,定期檢查撰寫報告或者不定期的進行抽查,杜絕違法行為、違規行為產生;不放縱不姑息,這樣才能保障評估氛圍良好、有序,健康發展;第二,房地產評估體系的建立與完善也應提上日程,每次的評估檢驗都應該有相應的標準。另外房地產評估機構也要在每次的評估工作中,找到工作方法,總結工作成果,查缺補漏,及時地進行總結并用切實有效的方法進行改正。此外政府也要維護市場穩定,做到公正公平,不斷地完善監管體系,以政策引導,保障房地產評估業全面向好。

結語：

綜上所述,在房地產評估工作中存在很多不確定因素,會給評估帶來一定的風險,從而影響房地產評估機構的生存和發展。因此,房地產估價機構應當建立健全估價質量管理制度,提高估價人員執業能力,加強職業道德教育,增強服務意識,這樣才能控制評估中的各類風險,樹立良好的企業形象,促進企業健康、長遠的發展。