供給側改革背景下廣西房地產業發展研究

文/張日芬、葉永森、莫雨燊、覃家成 廣西科技大學鹿山學院 廣西柳州 545000

2018年12月中央經濟工作會議提出“八字方針”（鞏固、增強、提升、暢通）深化供給側結構性改革，解決發展不平衡不充分問題。近年，廣西房地產市場由去庫存、促銷售轉向防風險、防泡沫的市場調控階段，房地產調控監管成效顯現，但還需要采取更多改革的辦法，更多運用市場化、法治化手段，促進房地產市場平穩健康發展。

1、廣西房地產業發展現狀

1.1 房地產投資情況

受房地產市場調控政策影響，2017年廣西房地產開發完成投資2683.48 億元，比去年同期增長11.9%，2018年同比增長13.0%。累計完成投資增速穩中回調，個別房地產樓盤施工進度有所放緩，新增房地產投資項目穩步增長，房地產投資整體保持平穩運行。

全區房地產企業資金來源較為充足，2018年實際到位資金同比增長11.8%。受調控政策影響，國有銀行對房地產企業貸款審批更加嚴格，放款數額減少。隨著金融市場的放開，融資渠道增多，房地產企業在金融市場融資數額增加，資金來源結構有所變化。

1.2 房地產銷售情況

2018年第四季度，廣西商品房銷售整體向好，增速比前三季度略有回調。銷售面積、銷售額有所回落，全區14 個市銷售面積出現回落的有12 個市，其中回落幅度最大的是防城港市，回落34.7 個百分點，其他的11 個市均不同程度回落。此外，銷售面積占比最大的南寧市銷售繼續回落，商品房銷售面積同比增長14.9%，比前三個季度回落3.2 個百分點。

從整體上看，2018年，廣西消費者對市場的需求較為樂觀，對購房置業的需求較為旺盛，廣西幾大重點城市的房地產市場保持良好的銷售勢頭，全區商品房銷售面積比上年增長20.1%，商品房銷售額比上年增長26.8%。

1.3 房地產去庫存情況

從商品房類型看，商業營業住房去化周期最長，住宅去化周期最短。2017年，全區住宅去化周期為3.1 個月，辦公樓去化周期為5.3 個月，商業營業用房去化周期為25.4 個月。2018年，廣西商品房待售面積繼續較少，庫存去化周期3.3個月，比上年同期縮短1.3 個月。改革成效凸顯，去化周期進一步縮短。房地產市場購房欲望提升，購房置業的人群增多，需求較為旺盛，銷售面積增加，待售面積減持續少，凸顯供給側改革調控政策在持續顯效。

2、廣西房地產業目前存在的問題

區域去庫存失衡，非住宅商品房去庫存壓力大。梧州市13.2 個月、北海市12.4 個月、欽州市10.9 個月，部分城市去化周期較長、問題突出，應引起重視。廣西住宅商品房去化周期為3 個多月，而商業營業用房去化周期為25 個多月，二者相差22 個多月。從各市來看，商品房去化周期最短的為貴港市，僅2.0 個月，最長為梧州市，13.2 個月，二者相差11.2 個月。

3、供給側改革下房地產業發展路徑

3.1 充分發揮各區域潛力，平衡發展

堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。要促進全區房地產市場理性、高效發展，一要切實加強全區間往來的交通建設，保證通達順暢，讓居住、工作充分便利；二要加強全區之間房地產企業的交流、溝通，提高資金的活躍性和有效利用率，普及先進企業的發展理念；三要綜合考慮各區域的剛需性住房情況，制定相應鼓勵及引導政策，精準規劃市場發展布局，使房地產市場與經濟的發展相得益彰。為了維持房價穩定，全區房地產的重心不能過于集中在某一區域，要全區共同協調，平衡發展。

3.2 減少商業營業用房用地供應

近年來，受互聯網經濟的影響，商業營業用房的銷售不景氣，商業營業用房存量市場是廣西房地產去庫存的重點。從房地產去庫存結構性差異看，商業營業用房的庫存占比不小，且去化周期長達 25 個月。應進一步加強商業營業用房的去庫存力度，增加住宅用地供應，減少商業營業用地供應，適度減少非住宅類商品房開發和供給，引導未開發商業用地轉型利用，加快培育和發展商業營業用房租賃市場，注意防控商業辦公用房市場風險。

3.3 精準供給熱銷房源

二孩政策的實施對廣西人口規模和家庭結構產生影響，也對住房類型需求產生影響。鼓勵房開企業推動產品創新、戶型創新、注重配套細節，以滿足和適應市民多元化、個性化需求；鼓勵房開企業根據熱銷房型分布情況，合理設計商品房戶型、面積，加大四房戶型有效供給，減少兩房戶型的供給。

政府出臺供給優惠政策，針對 “二孩”家庭的改善性住房需求，可適時出臺對144～199 平方米購房給予資金補助的政策，激發群眾購買改善性住房的意愿，釋放購房潛力。

3.4 出臺政策支持，降低公積金貸款門檻

從全區看，個別區域公積金貸款受阻，尤其是大型房地產開發企業限制消費者采用住房公積金貸款更為多見 ，比如恒大、碧桂園、華潤等開發商，這對剛需住房的消費者是硬傷。政府應出臺相應政策，明確規定房開企業不能強制消費者采用商業貸款而限制住房公積金貸款，并逐步將符合條件的農民工和個體工商戶納入住房公積金制度覆蓋范圍，不限城市不限戶籍，適時放寬住房公積金使用條件，降低首付比例，提高貸款額度。

結語：

廣西房地產業要嚴格執行國家供給側結構性改革的政策措施和工作要求。對于城市人口流入較多的城市，應培育新市民住房需求。支持農民工進城落戶，加快農民工市民化進程，培育潛在購房需求，打通房地產供需通道。對于去化周期較長的地區，必須完善和強化去庫存措施的落實，因城施策，強化措施，加大去庫存力度。