泡沫經(jīng)濟(jì)理論與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

文/郭永珍 會(huì)澤縣國(guó)土資源局 云南曲靖 654200

所謂的泡沫經(jīng)濟(jì)，就是一種資產(chǎn)價(jià)值高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的。造成持續(xù)發(fā)展能力喪失的一種宏觀的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。泡沫經(jīng)濟(jì)在實(shí)踐中因?yàn)榇罅康耐顿Y活動(dòng)作為主要的支撐，導(dǎo)致資產(chǎn)容易出現(xiàn)破裂，就猶如泡沫一般，因此稱之為泡沫經(jīng)濟(jì)。基于泡沫經(jīng)濟(jì)理論研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于規(guī)避房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)具有一定價(jià)值與意義。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫運(yùn)行機(jī)理

1.1 投機(jī)價(jià)格機(jī)制

在出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的時(shí)候，價(jià)格機(jī)制功能會(huì)在價(jià)格增長(zhǎng)的過(guò)程中減少需求量，增加整體的供給量，而價(jià)格降低就會(huì)導(dǎo)致供給量減少，需求量的增加。而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫形成的過(guò)程中，會(huì)呈現(xiàn)反向的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，在價(jià)格增長(zhǎng)的環(huán)境中，房地產(chǎn)擁有者認(rèn)為要求增長(zhǎng)，不愿意出售，導(dǎo)致供給量降低，需求量增加的問(wèn)題出現(xiàn)。

1.2 自我膨脹機(jī)制

在銀行信貸的介入之下，自我膨脹機(jī)制會(huì)存在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫中，在房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)之后，房地產(chǎn)資產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值就會(huì)增加，存在抵押、貸款、再次買入的反復(fù)循環(huán)狀態(tài)。這樣就會(huì)造成自我膨脹機(jī)制的出現(xiàn)，此種狀況也推動(dòng)了泡沫的發(fā)展。

2、房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)問(wèn)題

在房地產(chǎn)行業(yè)中產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)問(wèn)題主要就是以下幾點(diǎn)：

2.1 房地產(chǎn)商品特殊性

房地產(chǎn)行業(yè)在一段時(shí)間中無(wú)法做到供求平衡，同期攤銷交易成本較低，為泡沫載體提供了有效的條件，導(dǎo)致在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)了泡沫問(wèn)題。

2.2 土地稀缺性特征

土地資源具有固定性的特征，在城市化建設(shè)加快的過(guò)程中，城市面積拓展速度逐漸加快，導(dǎo)致土地資源極為匱乏。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，城市對(duì)于土地的需求量在不斷的擴(kuò)展，這種需求不僅僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的一種客觀需求，也是一種通過(guò)土地獲得利益的需求。

2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)不充分

相對(duì)來(lái)說(shuō)完全自由的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的差距相對(duì)較大，房地產(chǎn)可以理解為一種準(zhǔn)市場(chǎng)，因?yàn)橘I房缺乏信息，導(dǎo)致信息存在不對(duì)稱性的特征，出現(xiàn)了房地產(chǎn)交易與定價(jià)不透明、缺乏公開(kāi)性等問(wèn)題，而造成成交物業(yè)無(wú)法通過(guò)成交價(jià)充分的反應(yīng)自身的價(jià)值。

2.4 銀行與金融系統(tǒng)房地產(chǎn)貸款的傾向性

不可移動(dòng)性以及保值增值是房地產(chǎn)發(fā)展的主要特征，銀行系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款發(fā)放具有一定積極性，導(dǎo)致在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中涌入了大量的資金，而信貸盲目擴(kuò)張會(huì)吸引短期的外資，進(jìn)而形成了泡沫等問(wèn)題。

3、規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)對(duì)策

分析泡沫經(jīng)濟(jì)的理論，綜合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀以及產(chǎn)生泡沫的主要成因，通過(guò)規(guī)范金融市場(chǎng)秩序。構(gòu)建完善的預(yù)警管理、機(jī)制合理管控土地資源、規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化政府領(lǐng)導(dǎo)的方式加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的合理預(yù)防，其具體如下：

3.1 規(guī)范金融市場(chǎng)秩序

嚴(yán)格管控商業(yè)銀行，避免商業(yè)銀行為一些房地產(chǎn)企業(yè)提供大額的貸款資金。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行貸款申請(qǐng)的時(shí)候，銀行必須要嚴(yán)格審查，明確貸款限制的條件，對(duì)于不符合條件的企業(yè)堅(jiān)決不發(fā)放貸款，而銀行在辦理個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的時(shí)候，要加強(qiáng)管理，及時(shí)處理各種問(wèn)題。銀行在對(duì)個(gè)人商業(yè)用戶貸款業(yè)務(wù)處理過(guò)程中，必須要嚴(yán)格處理，通過(guò)抵押貸款的方式進(jìn)行處理，明確具體的年限要求與規(guī)范。

3.2 構(gòu)建完善的預(yù)警管理機(jī)制

政府部門要分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征優(yōu)勢(shì)，了解區(qū)域性強(qiáng)以及發(fā)展不均衡等特征優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)吻合的預(yù)警預(yù)報(bào)管理機(jī)制，要及時(shí)處理下房地產(chǎn)交易中存在的各種問(wèn)題，政府部門必須要加強(qiáng)對(duì)價(jià)格以及市場(chǎng)供求量等因素的分析，合理調(diào)控，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的理性分析，強(qiáng)化消費(fèi)引導(dǎo)。通過(guò)對(duì)樓市動(dòng)態(tài)發(fā)展的監(jiān)測(cè)管理，對(duì)市場(chǎng)整體運(yùn)行狀況進(jìn)行評(píng)估分析，加強(qiáng)對(duì)今后市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)與分析，為政府部門提供詳實(shí)、精準(zhǔn)的信息內(nèi)容，為政府部門以及相關(guān)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控提供參考，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

同時(shí)，要對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)信息進(jìn)行了解分析，整理研究，綜合市場(chǎng)運(yùn)行狀況以及發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)其進(jìn)行綜合性的評(píng)價(jià)與預(yù)測(cè)分析。

3.3 合理管控土地資源

房地產(chǎn)市場(chǎng)在交易中，因?yàn)橥恋刭Y源緊張會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)高速上漲的趨勢(shì)。對(duì)此，要合理利用土地資源。

要嚴(yán)格遵守在土地開(kāi)發(fā)審批中的相關(guān)規(guī)章制度，避免出現(xiàn)違規(guī)操作行為，要對(duì)土地供求關(guān)系進(jìn)行合理的調(diào)控分析，構(gòu)建完善的土地招標(biāo)管理制度，嚴(yán)格處理貪污受賄問(wèn)題，要保障政務(wù)公開(kāi)化、陽(yáng)光化以及透明化，要在招標(biāo)中做到公開(kāi)公正。

同時(shí)政府向部門要出臺(tái)各種稅收政策手段，制定完善的土地財(cái)務(wù)稅款，利用網(wǎng)絡(luò)等方式構(gòu)建完善的現(xiàn)有的土地信息管理系統(tǒng)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行管理，提升土地資源的管理力度與質(zhì)量。

3.4 規(guī)范土地市場(chǎng)

相關(guān)政府部門要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，綜合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，構(gòu)建完善的土地市場(chǎng)交易秩序，要構(gòu)建完善的房地產(chǎn)信用體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)上的信用度監(jiān)督，構(gòu)建良性的市場(chǎng)環(huán)境。通過(guò)法律加強(qiáng)對(duì)各種交易行為進(jìn)行約束管理，要對(duì)嚴(yán)格處理在網(wǎng)絡(luò)上虛擬交易等不法行為。對(duì)于一些違法交易的行為要嚴(yán)格處理，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違規(guī)操作，要根據(jù)法律規(guī)范嚴(yán)格處理，制定完善的處罰對(duì)策與手段，強(qiáng)化管理，杜絕各種違法亂紀(jì)行為的出現(xiàn)。

3.5 強(qiáng)化政府領(lǐng)導(dǎo)

政府部門要明確國(guó)家對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)控制作用，要規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)交易秩序，通過(guò)科學(xué)的方式強(qiáng)化監(jiān)督，合理的規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題，要制定完善的、嚴(yán)格的監(jiān)督管理政策，構(gòu)建完善的監(jiān)督運(yùn)行模式，在實(shí)踐中有效落實(shí)，進(jìn)而避免經(jīng)濟(jì)泡沫等問(wèn)題的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行與發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)行業(yè)與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行與發(fā)展之間有著密切的關(guān)系，政府部門要凸顯自身的宏觀調(diào)控作用，通過(guò)設(shè)置各種對(duì)策與手段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的引導(dǎo)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，合理的避免房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的問(wèn)題，進(jìn)而有效的避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題的出現(xiàn)，為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。