關于城市商業地產設計與開發關系的思考

文/李偉斌 廣州市番禺信息技術投資發展有限公司 廣東廣州 511400

1、商業地產概述

商業地產主要是作為商業用途的地產，即用于零售、餐飲、娛樂以及批發等經營用途的房地產形式。商業地產因不同的性質，具有很大的價值差異。這里根據商業地產項目的性質不同將其分為市級商業中心、區級商業中心和社區級商業中心三級。同時，對于商業地產項目，還可以按業態進行分類，按業態可以分為社區商業、購物中心、百貨店、影院以及便利店等等。在商業地產設計與開發過程中，應該根據具體情況將不同的設計方法和思路應用于不同業態和不同性質的商業[1]。如今，在商業地產項目迅速發展的影響下，出現了一個問題，即商業地產項目的同質化現象，并且這個現象越來越明顯，因此，對于商業地產開發商來說，尋找與眾不同的開發思路從而領先對手是其需要重點思考的問題。比如旅游地產、文化地產、體育地產以及影視地產等都是在不同的設計和開發思路下出現的商業地產形式。

2、商業地產項目的選址

對于企業經營的戰略決策而言，商業地產項目選址對其有著直接的影響。為了獲得高利潤回報是商業地產開發的直接目的，因此在商業地產項目選址過程中，以下兩點是需要注意的，一是消費者的生活方式和價值觀念。根據對各種不同顧客的不同需求和不同特點進行綜合考慮，在此基礎上因地制宜安排選址，一般來講，選址較為理想的位置就是交叉路口，因為交叉路口的客流量最多。比如商業街和大型購物中心在項目選址過程中，要致力于路網的開發和改善，開辟道路交通時，要選擇有前景的開發區域，通過這樣的方式對客流進行引導。二是根據經營的業態，商業開發企業要對自己的目標客戶進行確定，根據目標客戶的分布和年齡特點來進行選址，從而達到對目標市場的確定。

3、商業地產項目的規劃

商業地產項目要想成功開發，好的規劃是前提和基礎。在商業地產項目規劃過程中，從宏觀來看，要準確判斷商業地產的價值就要進行區域規劃，區域規劃具體應從區位、交通和人口三方面來進行著手。從微觀來看，為了實現商業地塊更好的開放性，要通過一些沿街商鋪的設立，方便讓更多的人流進入項目里面，增加人流量，創造積極的城市界面。為了實現空間價值的有效利用，從而產生更多的經濟效益，要通過立體手法的運用，在開放的社區之上形成一層完整連續的商業界面[2]。將各種商業形態進行功能分區，實現合理的功能規劃，將業態布局和空間規劃進行合理安排，有效提升綜合價值，實現土地的高效利用和最佳的商業價值。此外，在整個規劃過程中，為了有效實現停車、商業以及景觀等資源的綜合利用和共享，還可以借鑒和配合建筑及景觀設計的一些手法，達到高效利用資源的目的。

4、商業地產項目建筑設計

在商業地產項目開發環節中，商業地產的建筑設計是非常重要和不可忽視的，它關乎建筑設計的最終呈現。在商業地產項目的建筑設計過程中，為了提升物業的商業使用功能，必須要求建筑設計形態要與商業經營的功能定位相吻合。商業地產項目產品的建筑形態是由商業開發模式決定的，對于商業開發模式，在建筑設計的前期就要對其進行清晰的了解和認知，從而為合理的建筑形態的形成奠定一定的基礎。在商業模式確定以后，以下幾點原則是商業地產建筑設計過程中要特別注意的原則。一是建造一個商業空間是商業地產項目建筑設計的目的，這個商業空間包括室外空間和室內空間，要達到的目的是不僅要讓這個商業空間成為商業品牌建設的一個載體，同時還要讓這個商業空間充滿活力，發揮它的價值；二是在具體設計過程中，要特別注意商業建筑的空間及流線設計，其在建筑設計過程中也發揮著重要作用，商業空間的使用效率、各功能內部連接以及規劃動線等這些空間及流線設計內容也關乎商業項目的成功與否[3]；三是為了能夠滿足招商業態配比，作為商業設計的單體設計，在設計過程中，不僅要量身定做，而且還應遵循普適性原則，實現兩者的有機結合，從而有效的適應開發商對使用功能的靈活多變。與此同時，對交往空間的營造和關懷也是設計過程中不能忘記的，在快時尚業態和電商的強烈沖擊下，傳統的街區商業設計應當通過差異化、風格化的建筑形態，有效營造商業建筑場景的畫面感。除此之外，開發商還應緊跟綠色建筑標準打造和設計，與時代步伐相互適應。比如為了更加節能環保，配備太陽能電池板；為了實現水資源的高校利用可以有效的運用節水景觀設計和其他節水措施等等；四是在商業建筑設計過程中還應重點考慮讓建筑具有時代精神，實現建筑與環境的和諧。在具體設計時，應多嘗試和創新，重要涉及的方面有設計概念、建筑形象以及結構運用等。在消費人群的定位上，商業現階段的市場目標主要涉及的是18 到32 歲年齡段的人群，對于這部分消費人群，他們的審美以及個性有自己的特點，同時他們也善于使用社會媒體來傳達信息，建筑設計必須有效地迎合這部分人的要求。比如采用多媒體電視墻等宣傳手段，讓流行時裝零售商以及比較受到歡迎的數碼產品參與招商等。

經濟效益是商業開發考慮的一個重要方面，另一方面還要關注商業開發的文化效益，要結合時代要求，通過城市文化內涵的深層次挖掘，使商業開發的文化效益能夠凸顯出來，讓文化反哺于商業，促進商業的發展。文化只是作為主題的包裝，并不能獨立地發揮作用，商業建筑的主題仍舊是商業，在商業建筑設計過程中有效將兩者合二為一才是重中之重，才能最大程度發揮商業建筑設計的價值。

結語：

在城市商業地產建筑規劃設計過程中，為了實現對商業空間資源的有效配置，必須要充分考慮商業開發強度的合理性，同時還必須要具備超前的意識，全面考慮各種將來會影響商業發展的因素，實現這兩個方面的協調發展，才能設計和開發出更好的商業地產建筑。