淺談中小型房地產成本控制的現狀與控制建議

文/馬瑩 青島半島書院文化發展有限公司 山東青島 266000

企業在一定的時期，需要進行成本管理目標的預先建立，來控制企業的成本，而成本的控制主體所對應的職權范圍，都處于成本控制的過程中。影響成本的因素很多，因此對成本需要采取調節措施和預防來保證成本管理目標的實現。

1、房地產成本控制現狀

1.1 成本控制效率低

對中小型房地產企業來說往往采用線性組織結構的管理模式進行指令的執行，路徑單一，運行困難。因此，經常實行垂直領導，使下屬直接在工作中接受上級命令，減少了中小型企業中各個人員的溝通和交流，降低了各成員的協調合作關系，導致成本控制的效率降低，都是受到了企業中類似于這樣的授權體系的影響。

1.2 對控制成本的經驗少，理論無法運用

中小企業發展勢頭良好，但是成立時間短，并且經手的項目較小，也較少。因此缺乏相應的控制成本經驗。而中小企業所特有的線性組織結構，更加注重各個部門的工作，因此當企業中任何出現需要跨部門處理的問題時，都會需要企業花費更多的時間去協調，使中小企業無法在短期內展開團隊型工作，使整體的項目計劃更加緩慢[1]。

2、成本控制的建議

2.1 開發階段的成本控制

在中小企業建設的開發階段，就應該考慮到中小型房地產自身的局限性。雖然線性組織結構符合企業發展，但是存在很多弊端，因此為了消除這些弊端，可以在中小型房地產企業進行人員招聘的過程中提高招聘門檻，增強企業內部的畢業生層次和技術人員，招聘有經驗的人員來進行企業內部整體項目和問題的合作溝通，并在平時的工作中加強員工培訓，為員工設立好公平完善的獎罰機制，每隔一段時間，對公司內部的員工進行考評。從員工這一方面加強對整個企業成本控制的積極影響，并且在公司發展的過程中，需要擁有一個長遠的眼光，考慮到購買房地產的消費者之后的生活質量，不將眼前利益作為最重要的目標。因此在進行銷售過后，企業可以整合社會資源與其他公司一起合作，合作可以讓企業的資金快速周轉，完善企業每個項目的開發，并且為自己在市場中的發展樹立良好的信用，在合作的過程中取長補短。同時，企業的發展階段還要關注國家的經濟政策，國家經濟不斷變化，導致企業也應該建立完善的內部機制來對應國家經濟的影響，最后在進行房地產施工之前，對環境進行詳細勘測，提高拆遷利用率，使其正規化，提升基礎生活設施的建設，讓購買中小型企業房地產的居民能夠在日后的生活中享受良好的生活環境。

2.2 采購施工階段進行成本控制

成本控制的過程中，尤其是要注意施工階段的成本控制，可以在施工時讓企業中的財務部與采購部進行雙向監督。對采購部進行不定期的抽查，做好采購預算，并且在物質的下放過程中派專人來進行負責。避免施工過程中對材料的浪費以及對資源的浪費。比如在設備運轉時采用過多的資源，而施工過程中本不需要過多的資源使用。財務部做好成本核算的實現與預算的對接，了解造價的構成，使每一項資金都能夠合理的分配，在進行采購時，適當的擴大詢價的市場，在價格處于一定的范圍內，保證材料的質量，并與信譽良好的原料供應商建立長久的采購合作關系，并且按照工程進度采購材料，才能夠幫助工程在建設的過程中合理的使用材料，也方便財務人員進行核算和對比，控制了采購過程中的成本消耗。也要注意人工消耗和機械消耗。工程進行過程中，對施工人員而言安全第一，因此一定要保障作業人員的安全，避免意外事故發生，對施工地定期進行維護和檢查，在施工的過程中做好成本的控制[2]。

2.3 經營階段的成本控制

在中小型房地產后期對房產進行經營和銷售過程中，由于小型房地產企業，先天優勢不如大型房地產企業，所以在銷售時應該提前制定銷售計劃。合理的進行項目的推廣費用核算，在銷售步入正軌之后，對市場的購買力進行詳細的調查，并且使每位銷售人員都能夠參與強有力的執行機制，建立起企業中的考核獎勵機制。如中小企業中必備的對銷售人員的提成獎勵，來提高銷售人員的工作積極性，幫助銷售人員在進行銷售的過程中，提高執行效率。使銷售流程得到合理的優化，從根本上對營銷成本進行節約，在后期的銷售過程中，需要對房地產的房產資源和品牌進行宣傳，可以尋求長期合作的廣告公司，在宣傳過程中形成企業的獨特品牌，制定不同的展示商品來吸引顧客進行，同時利用多種媒體的渠道嘗試性的投放不同的廣告，對投放的廣告產生的市場的反饋進行調查和統計，從中選擇性價比最優的渠道進行二次投放，擴大宣傳力度。與物業管理公司合作時也要選擇優秀的物業公司，避免對購買者的售后產生不良的影響，導致公司的聲譽降低。如果能夠在房地產銷售的過程中根據房地產的特征，將售樓處作為物業管理部門的辦公地點，這種模式能夠保證對項目完工后的小區周邊環境的質量進行觀測，也能夠省下一筆可觀的資金來扶持物管部的建立，并且能夠取得相應的制約作用，在經營階段也能夠很好的幫助中小型房地產企業進行成本控制[3]。

結語：

因此在中小型企業經營成本控制的過程中，根據中小型企業成本的現狀，對中小型企業的開發和施工以及售后階段進行合理的測試，開發階段的中小企業能夠在開發之前考慮到局限和未來的發展方向，能夠在施工階段，對每一項目進行嚴格的考核。在保證施工質量的基礎上，進行施工中所需要成本的核算，并且能夠與預算成本相對接。在經營的階段，做好中小型房地產的售后服務工作，鼓勵房地產的銷售人員進行積極性的銷售，及時在與顧客進行討價還價時對房地產市場價格也要有明確的定位，以便于給自身商品的定價留出回扣區域，并且為消費者做出維修服務的承諾，打消消費者的后顧之憂，減少中小型房地產經營期間的成本開銷，控制成本，增強購買力，保障中小型企業房地產能夠在市場經濟中穩步發展，尋求自己在市場經濟中的地位。