房地產供給側改革與農民工市民化

文/程楠 唐山市自然資源和規劃局 河北唐山 063000

1、我國房地產供給側改革和農民工市民化的關系

1.1 房地產供給側改革提供住房供給，促進農民工市民化

目前，由于城市與農村的收入差異，越來越多的農民去到城市打工，但是這個群體的受教育程度較低，只能從事低端勞動，收入水平也一直較低，然而城市的房價很高，所以農民在城市買房是非常困難的，這也是阻礙我國城鎮化的重要因素。房地產供給側改革可以解決住房供給制度的不合理問題，為農民工提供適合他們居住的住宅，是農民工更快的融入城市。

1.2 農民工市民化對住房的需求，推動房地產供給側改革

根據國家統計局對農民工住房的調查，農民工中在城鎮購房的只有百分之一，多數是在城市租房和住在單位的宿舍。如果可以鼓勵農民工在城市購房，不僅可以解決城市的房地產庫存問題，還可以帶動城市的消費和投資，同時農民工購房還能夠倒逼改革[1]。農民工市民化的內在要求就是推進農民工在城鎮購房，從而為房地產供給側改革提供內在需求和動力。

2、針對我國房地產供給側改革和農民工市民化問題的研究

2.1 不同的城市的房地產市場出現分化

目前，我國的房地產市場出現了分化局面，在一、二線城市房地產供不應求，而在三線以及以下的城市房地產相對過剩。比如在北京、上海等一線城市，房地產的數量和價格一直處于上升的狀態，而三線城市的房地產一直處于低迷的狀態，甚至有的房價下跌。房地產企業也爭相在一線城市搶地，三線城市的土地價格持續下降。

2.2 我國房地產的限購與促銷問題

在我國的房地產市場出現分化的背景下，不同的城市也都采取了適合各自城市房地產行業的措施，比如限購促銷等。對于一、二線城市，因為房地產的銷售太火，政府制定了收緊政策，比如，上海和深圳推出了最嚴格的房地產的限貸限購政策。對于三線及以下城市，政府采取利好的政策鼓勵農民工購房，比如在河南省南陽市，凡是在城里購房的農民工，都會發放財政補貼[2]。這些促銷活動雖能緩和三線城市房地產的供需問題，可是要促進房地產去庫存，還是要推進房地產供給側改革。

2.3 房地產的供給大于農民工的購房需求

根據國家統計局的數據顯示，我國的房地產總的來說，處于供大于求的狀態，目前，我國的商品房待售面積，加上在建面積，單位自建住房等，房地產的庫存面積已經超過了八十億平方米，其中大部分是在三線及以下城市[3]。但是這些房地產的剩余，是相對于人們的購買力而言的，農民工足夠多，但是他們的收入低，根本沒有條件購房，多是住在租來的簡陋的房子里。房地產剩余和農民工缺少住宅的現象并存，嚴重影響我國的城鎮化進程，制約我國經濟的發展。

2.4 農民工的工作地與住宅分離問題

農民工在城市工作，但是沒有能力在城市購房，只能回到農村蓋房，這就使得農民工的工作地與居住地分離，在城市工作要租房，在農村有房卻要閑置。這是房地產資源的利用不合理，反映了農村的產權制度的不完善。

3、房地產供給側改革和農民工市民化的協同聯動機制及推進策略

第一，建立住宅建設用地與改變就業量的協同聯動機制，并且構建住宅建設用地的出讓制度。在三線及以下城市，房地產的剩余除了農民工的購買能力，還有政府對住房建設用地的過量供給。為解決房地產庫存問題，政府應該在制定住房建設用地的計劃時，將住房占地的規模和本地人口的就業量聯系起來，如果人數增加，就增加住房用地，否則相反[4]。政府需要重新構建住宅建設用地的出讓制度，調整土地出讓金的歸屬和分配的關系，切斷政府收入和土地供應的利益紐帶，以推進協同聯動機制的進行。

第二，建立商品房供給與保障房需求協同聯動機制，并完善住房保障制度。目前，我國的房地產分為商品房和保障房，房地產的相對過剩指的是商品房的過剩，而政府對低收入人群提供的保障房的供給，并不能滿足農民工的需求。所以應該建立商品房與保障房的協同聯動，政府可以收購部分商品房，轉為保障房售于農民工，同時解決商品房過剩和保障房供應不足的問題。政府可以通過打擊保障房轉換為商品房的行為，健全保障房的退出機制等措施，推進協同機制。

第三，建立稅費減免與農民工購房交易量協同聯動機制，并進一步推進房地產稅費制度的綜合改革。政府可以通過調整房地產的稅費政策，促使房地產開發商修建適合農民工居住的房子，然后政府根據房地產企業賣給農民工的房子數量，對開發商的稅費進行相應的減免，以推動農民工市民化。此外，我國的房價快速增長的主要原因是房地產開發環節的稅費比較重，政府可以降低開發環節的稅費，提高房地產持有環節的稅費，減少開發商的成本，以便與開發商合理地定價，從而降低收入較低農民工的購房壓力。

第四，建立農民工購房與農村產權制度改革協同聯動機制，加快推進農村集體產權制度的改革。目前，限制農民工購房的主要因素就是支付能力，而農民工除了工資的收入和貸款，還有財產收入，但是農民工在農村的房地產和承包地不能抵押和轉讓，因為農民的住房產權不全，它們的收入和工作情況也影響他們在銀行貸款。政府應該推動農村產權制度的改革，完善資產流通體制，使農民的閑置財產可以變現，提高農民工的購房能力。

總結：

房地產供給側改革和農民工市民化存在著內在的互動關系，它們在本質上是一種供求關系，為了滿足市場要求，則需要建立房地產供給側改革和農民工市民化的平衡機制，比如建立住房建設用地與改變就業量、稅費減免與農民工購房交易量、商品房供給與保障房需求、農民工購房與農村產權制度改革等的協同聯動機制，并采取一系列的措施推動房地產供給側改革和農民工市民化協同聯動，從而推動我國的房地產去庫存，調整房地產的市場結構，并推進我國的農民工市民化，促進城鎮化的發展。