對國有土地租賃租金標準測算的探討

文/李寶璽 吉林省紅石土地房地產評估咨詢有限責任公司 吉林長春 130000

《國土資源部關于印發規范國有土地租賃若干意見的通知》（國土資發[1999]222號）中明確界定：國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是國有土地出讓方式的補充。同時也明確國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的，租金標準應按全額地價折算；承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。在實際土地評估工作，部分估價人員對如何測算國有土地租賃的租金標準還存在相關疑惑，本文對國有建設用地租賃的租金標準測算進行相關探討。

1、不同情形下國有土地租賃的租金測算方法

國有土地租賃的租金的測算方法一般有市場比較法、基準地價系數修正法、地價折算法，若估價對象所在區域類似國有土地租賃的租金交易案例比較豐富時，則可以采用市場比較法測算估價對象租賃時的租金；當宗地所在市縣制定的基準地價成果中包括國有土地租賃的租金標準，且有相應的修正體系時，則可以采用基準地價系數修正法測算國有土地租賃的租金標準；其他情況則只能采用地價折算法測算國有土地租賃的租金標準。市場比較法主要運用替代原理來測算估價對象租金標準，基準地價系數修正法主要通過基準地價修正體系測算國有土地租賃的租金標準，兩種方法容易掌握。本文下面主要闡述不同情形下地價折算法測算國有土地租賃的租金標準方法及注意的事項。

1.1 承租人取得劃撥土地使用權時

當承租人取得劃撥土地使用權時，如原以劃撥方式取得的國有土地使用權，現已不符合《劃撥用地目錄》規定應當依法有償使用的土地，土地使用權人應依法繳納國有土地使用權年租金，則任意年期的土地租金標準按下列公式計算如下：

Pn=PN（1-1/（1+RD）n）/（1-1/（1+RD）N）

Pn—任意年期的租金；

PN—宗地某用途土地出讓純收益；

n—租賃年期；

N—各用途土地的法定最高使用年期；

RD—土地還原利率。

即測算出估價對象正常的土地出讓純收益，然后折算出租金標準。估價對象土地出讓純收益的測算，則可依據《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）及當地土地市場狀況等，可采用全地價扣減劃撥土地使用權價格的方法測算，也可以采用市場比較法、基準地價系數修正法等測算。若估價對象所在區域類似的土地出讓純收益交易案例比較豐富時，則可以采用市場比較法測算估價對象的土地出讓純收益；當宗地所在市縣制定的基準地價成果中包括土地出讓純收益標準，且有相應的修正體系時，且有限期限使用范圍內，則可以采用基準地價系數修正法測算估價對象的土地出讓純收益；剩余情況可采用全地價扣減劃撥土地使用權價格的方法測算估價對象出讓純收益。

1.2 承租人取得土地使用權時未支付任何土地費用時

當承租人取得土地使用權時未支付任何土地費用時，租金測算則應該采用全地價折算租金，具體測算公式如下：

Pn=PN（1-1/（1+RD）n）/（1-1/（1+RD）N）

Pn—任意年期的租金；

PN—宗地某用途土地出讓地價；

n—租賃年期；

N—各用途土地的法定最高使用年期；

RD—土地還原利率。

即測算出估價對象正常的法定最高出讓年期的土地出讓地價，然后折算出租金標準。估價對象出讓地價的測算，則依據《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）、估價對象用途及當地土地市場狀況等，可選擇采用市場比較法、收益還原法、剩余法、基準地價系數修正法、成本逼近法等土地評估方法中兩種以上方法測算。

1.3 當承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用時

當承租人取得土地使用權時支付了征地或拆遷費用，但仍未取得劃撥土地使用權時，租金標準應按扣除承租人支付有關費用后的地價余額折算。具體測算公式如下：

Pn=（PN-F）（1-1/（1+RD）n）/（1-1/（1+RD）N）

Pn—任意年期的租金；

PN—宗地某用途土地出讓地價；

F-已支付的費用，在估價期日的價值；

n—租賃年期；

N—各用途土地的法定最高使用年期；

RD—土地還原利率。

即測算出估價對象正常的土地出讓地價，扣減承租人已支付的相關費用，然后折算出租金標準。出讓地價的測算方法同（二），而重點是如何扣減承租人已支付的相關費用，將承租人已支付的相關費用修正到估價期日在扣減，而非扣減承租人已支付的相關費用的實際金額，若估價對象所在市縣人民政府對其有特殊的規定要求，則按照規定進行扣減。

2、測算租賃租金時應該注意的事項

從上述闡述及不同情形下國有土地租賃的租金測算方法可以看出，估價人員在測算估價對象租賃租金時應注意以下事項：1.充分掌握《國土資源部關于印發規范國有土地租賃若干意見的通知》、《劃撥用地目錄》等政策文件及其相關規定并嚴格遵守；2.明確委托方估價目的，通過與委托方及相關當事人溝通并收集相關證明材料，確定清楚承租人取得土地使用權時的權力狀態，特殊情況下應征求相關主管部門的意見；3.根據承租人取得土地使用權時權力狀態、估價對象所在市縣的相關規定、估價對象所在市縣的土地市場狀況、估價對象的特點等，依據《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）及上述估價思路，選擇適宜的方法測算估價對象租賃的租金；4.在國有土地租賃的租金測算過程中應考慮承租人已投入相關費用的資金時間價值，即該將承租人取得的劃撥土地使用權或已支付的相關費用修正到估價期日再扣減。5.在房地產抵押、土地抵押涉及到租賃土地使用權價格評估時，應注意潛在的估價風險，一定要界定清楚承租人取得租賃權的價值內涵，根據價值內涵去評估測算。