房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理質(zhì)量控制措施探討

文/ 姚海威 時(shí)代大地控股集團(tuán)有限公司 浙江杭州 310016

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量控制要點(diǎn)

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量控制的重要性

建筑項(xiàng)目的質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)工作中關(guān)注的核心環(huán)節(jié)，然而在項(xiàng)目質(zhì)量中起著重要作用的是開發(fā)商對項(xiàng)目質(zhì)量的管理意識(shí)。從一定方式上來看，開發(fā)商如果在施工的每個(gè)階段都有很好的控制管理能力，這樣在建筑竣工以后能保證高質(zhì)量的完工標(biāo)準(zhǔn)。只有保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理質(zhì)量在科學(xué)、合理的方式下開展，才能確保在設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)部門規(guī)劃出確實(shí)可行的運(yùn)營方案、在建筑施工階段保證購入建筑材料質(zhì)量優(yōu)良，沒有偷工減料的不良現(xiàn)象發(fā)生。在竣工階段，有高標(biāo)準(zhǔn)的收尾，只有確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理質(zhì)量有效監(jiān)控，才能確保各階段施工有效進(jìn)行。

1.2 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的因素

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑工程有著施工結(jié)構(gòu)復(fù)雜、施工周期長、施工過程容易受到環(huán)境氣候因素影響、原材料類別多等一系列的特點(diǎn)。這些因素都會(huì)給項(xiàng)目施工帶來不小的困難，如果不加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工的質(zhì)量管理就會(huì)造成工程質(zhì)量的不合格，有的造成嚴(yán)重、不可補(bǔ)救的安全事故。大體上影響項(xiàng)目質(zhì)量因素主要是：選擇施工人員的整體專業(yè)素質(zhì)水平低，以勞動(dòng)力為主忽視了技術(shù)因素；為了縮減成本選用的原材料不符合安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；機(jī)械設(shè)備沒有定時(shí)更新維護(hù)；項(xiàng)目工藝落后等

1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的辦法

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理通常會(huì)選用：現(xiàn)場質(zhì)量管理和進(jìn)行質(zhì)量管理的統(tǒng)計(jì)分析。現(xiàn)場質(zhì)量管理多以質(zhì)量檢查的方式實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)質(zhì)量的監(jiān)管，現(xiàn)場檢查主要有肉眼可觀的目測法、用測量工具進(jìn)行實(shí)地檢查的實(shí)測法、通過拉力試驗(yàn)等方式的試驗(yàn)法。對于常見的工程質(zhì)量監(jiān)管的分析方法主要繪制折線圖、秒回散點(diǎn)圖、填寫檢查表等，很具項(xiàng)目管理的實(shí)際情況進(jìn)行分析運(yùn)用。

1.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中，監(jiān)理機(jī)構(gòu)是其主要的監(jiān)管控制單位，工程項(xiàng)目單位要根據(jù)自身面臨的實(shí)際問題施以質(zhì)量方面的監(jiān)督。工程建設(shè)的部門從某種意義上只能在宏觀的角度下把控整體工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，無法做到精細(xì)化的管理水平。然而，施工工程的質(zhì)量好壞取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理的水平、不同層次的管理水平對質(zhì)量的影響是不同的，監(jiān)理單位的監(jiān)控力度也會(huì)影響工程質(zhì)量管控的效果[1]。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)各階段不合理

大多數(shù)的建筑單位為了降低成本，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，通常主要架構(gòu)和地基是開發(fā)商把控，其他的工程，通過外包的形式交于其他分包公司，這些分包的公司一般是和建筑企業(yè)沒有實(shí)質(zhì)性的合同簽署。因此，開發(fā)商無法保障工程的質(zhì)量。另一方面，質(zhì)量監(jiān)管人員是臨時(shí)從建筑施工的技術(shù)人員中調(diào)撥，其管理水平參差不齊，沒有項(xiàng)目管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)

2.2 開發(fā)商產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化程度低

目前工程建筑過程主要以手工作業(yè)為主，商品房等住房、辦公樓等建設(shè)大多采用粗獷的建設(shè)模式。蘊(yùn)含的自動(dòng)化生產(chǎn)程度低，加上人工費(fèi)形成高的建筑成本。在行業(yè)的技術(shù)角度，并沒有新型的建筑體系、也沒有形成標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)業(yè)模式，沒有經(jīng)濟(jì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)制度的支持，推廣的新技術(shù)產(chǎn)品得不到推行。

2.3 開發(fā)商質(zhì)量意識(shí)淡薄

縱觀整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的建筑行業(yè)，多數(shù)開發(fā)商并沒有考慮總體工程的質(zhì)量意識(shí)，在施工的各個(gè)階段，只關(guān)注了施工時(shí)的質(zhì)量，忽視了設(shè)計(jì)、配套設(shè)施的質(zhì)量，注重的是在規(guī)定的工期內(nèi)是否完成建筑任務(wù)，使用了低廉無安全保證的原材料，或者資金的不到位形成的爛尾，這些都對工程的質(zhì)量造成不良影響[2]。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管存在缺陷

改革開放以后，我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行了監(jiān)理制度，監(jiān)理人員的整體水平偏低，監(jiān)理人員現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)不足、人員調(diào)動(dòng)分配的不合理，更多的注冊監(jiān)理工程師大多是掛牌上崗，一人能監(jiān)管多個(gè)施工項(xiàng)目。而且監(jiān)管市場良莠不分，對不按規(guī)則競價(jià)視而不見、過度的壓低價(jià)格造成的非法競爭屢見不鮮。還有監(jiān)理人員的工資水平普遍較低，較低的薪資水平、混亂的管理結(jié)構(gòu)留不住高端的管理人才。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理質(zhì)量控制的途徑

3.1 創(chuàng)建新型的管理制度

房開企業(yè)工程項(xiàng)目的管理制度對建筑項(xiàng)目的施工質(zhì)量起著重要的作用，換言之，如果想確保建筑工程在完工時(shí)有高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商在制定相關(guān)管理制度的時(shí)候，要對以前落后的管理制度進(jìn)行創(chuàng)新。對于施工安全、施工過程的進(jìn)度、購置的原材料進(jìn)行科學(xué)的細(xì)化，將各項(xiàng)指標(biāo)都融合考核機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理質(zhì)量中要健全風(fēng)險(xiǎn)抵押制度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自主經(jīng)營、施工環(huán)節(jié)自負(fù)盈虧模式，這樣避免了大風(fēng)險(xiǎn)的抵押資金。尤其是在項(xiàng)目管理過程中，要責(zé)任到人，將施工過程的風(fēng)險(xiǎn)、管理、資金、責(zé)任等有機(jī)融合到新管理制度當(dāng)中。

3.2 健全公共信息平臺(tái)

計(jì)算機(jī)的快速發(fā)展，在工程設(shè)計(jì)中起到良好的作用。高效便捷的計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)和CAD制圖以自身便捷靈活、準(zhǔn)確及時(shí)的獲取信息，在建筑制圖中得到廣泛的運(yùn)用。它有效解決了工程管理人員工作中面臨繁雜、重復(fù)的難題，通過運(yùn)用新興的公共信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理工作的簡潔現(xiàn)代化[3]。

3.3 建立質(zhì)量保證體系

質(zhì)量管理一直都是施工管理工作的重頭戲，在建筑工程中強(qiáng)化施工管理工作的質(zhì)量，不僅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來良好的社會(huì)信譽(yù)，而且能實(shí)現(xiàn)企業(yè)；利潤的最大化。建立合乎規(guī)范的質(zhì)量保證體系，能在施工前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，項(xiàng)目進(jìn)行中確保質(zhì)量，在工程結(jié)束后分配責(zé)任到個(gè)人，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程質(zhì)量的優(yōu)化。

3.4 加強(qiáng)對監(jiān)理的管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量的主要階段，就是加強(qiáng)對施工質(zhì)量的監(jiān)管。人們認(rèn)可度高、信任度高的項(xiàng)目質(zhì)量，才能獲得更多人的青睞、吸引更多投資方的關(guān)注，成為一種最有效的促銷手段。保證了施工的整體質(zhì)量、也為房地產(chǎn)開闊了新的市場、在同行業(yè)的知名度也得到提升，也具備了更高的市場競爭力。能更好的對工程質(zhì)量進(jìn)行研發(fā)，施工階段的工程質(zhì)量成為房地產(chǎn)開發(fā)階段管控的重點(diǎn)。

結(jié)語：

要想房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理質(zhì)量得到有效的控制，就要結(jié)合相關(guān)項(xiàng)目管理的理論知識(shí)和顯示工作管控的經(jīng)驗(yàn)。運(yùn)用科學(xué)的方式豐富項(xiàng)目管理的手段，面對激烈競爭的行業(yè)時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)商只有嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量，才能在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)代占據(jù)一席之地。