規劃設計在房地產開發中的地位與作用

文/何忠貞 廣西柳州市融水苗族自治縣城鄉建設規劃辦公室 廣西柳州 545300

在房地產開發與運營期間，規劃設計工作極為重要，良好的規劃設計可有效提高市場吸引力，為房地產的成功奠定基礎。在客觀因素影響下，我國房地產發展相對較晚，致使規劃設計缺少豐富經驗，進而造成裝潢工作存在困難。只有完善房地產規劃設計，促進專業管理能力提升，才確保居住環境質量的提升。

1、創建房地產品牌基礎

以經濟市場為核心進行分析，想要提高房地產項目成功幾率需要實現以下方面：其一，進行科學的市場分析與研究，并制定良好的研究報告；其二，房地產項目的科學定位；其三，制定完善的設計規劃理念，確保設計流程具有創新意識；其四，結合實際需求設計科學的融資方案；其五，創建符合實際需求的質量管理體系；其六，設計出具有較強執行能力的營銷計劃。

房地產項目的成功與否需要以促進企業自身綜合競爭力與核心競爭力為基礎[1]。因此在進行房地產開發以及運營過程中，需要在提升設計創新、資產運營、資源利用以及產品性價比等方面作為經濟與技術工作的重心。

2、規劃設計在房地產開發中的重要性與地位

對于房地產項目的規劃設計而言，方案設計有著極為重要的地位，其中主要流程可分為設計方案、招標等咨詢與評審的規劃，咨詢、定案以及明確最終方案[2]。而在房地產開發中上述流程通常在四個方面有著良好的體現。

首先，居住區通常屬于小型社會。居住區設計規劃能力經常體現為人們對于文化追求以及生活追求，同時其也在某一方面展示著我國人們精神文明真實狀況。通常情況下，人們在住宅區的生活時間相對較長，使得其性能與質量等對于人們的健康有著極為重要的作用。因此，充分運用城市土地資源以及提高居民區規劃設計等，可有效促進我國社會經濟與人文精神的發展與進步。

其次，以銷售與運營為基礎分析，規劃設計對于房地產創建有著極為重要的作用。作為房地產在市場中成功的基礎要素，良好的規劃設計也可有效促進銷售質量的快速提升。

最后，規劃設計的量化工作對于建筑行業形成的效果有著極為嚴重的困難。房地產投資工作期間，景觀與設計投資主要為最好的邊際收益，同時也受到了房地產所有企業的一致認可[3]。分析當前情況可以發現，房地產企業房產的設計與規劃已經成為了主要研究發展方向，相關企業通過特色性較強的景觀與設計提升自身在經濟市場中的競爭力。

3、規劃設計在房地產開發中的作用

3.1 造價人員與設計人員的結合

以我國相關規定為基礎，創建主要對房地產開發設計規劃所成立的審核機構，這一部門的職責通常為審核房地產開發企業的施工方案與規劃設計；同時還需要以造價、技術、價值理論等知識為核心對房地產開發項目的材料設備、結構模式、裝飾需求、設計安全性與科學性等進行完善的審核與評估，另外對于經濟市場定位的不科學性設計等還需要進行優化調試，對于重視高、美等較為功利的行為提出質疑，防止出現承載力與功能性過多現象，使得房地產開發成本與質量得到保障。

3.2 設計人員了解施工

在當前的房地產開發工作中，由于客觀因素影響，較多的設計人員，特別是剛剛參與工作的人員缺少工作經驗，實際工作能力不高，對現場施工的需求也沒有全面了解，使得設計深度、精度缺失現象頻繁出現。如建筑梁下掛件較多，造成門洞較低；若伸縮縫節點設計過于簡潔化則會直接被返工，為房地產企業帶來巨大損失，這也是規劃設計頻繁改變，致使工程造價項目控制出現較多的不確定因素的原因。

3.3 認真分析規劃設計

在設計期間若存在問題，缺少全方面考慮與科學性分析，業主入住后還需要重新進行裝修設計，使得建筑結構缺乏安全性，嚴重浪費社會資源為浪費[4]。設計洗手間門時位置出現問題，會使家具擺設嚴重不協調，業主裝修過程中必須對門的位置進行修改。再如廣西某房地產開發期間室內墻料面層為108，樓面裝潢主要以層面與基面為主，而業主在入住后則進行了全面的改變，不僅浪費了資金與時間，還威脅建筑結構安全性。徹底解決這一問題，企業必須派遣人員專門組建研究部門，創建用戶評價體系，對房地產開發規劃進行科學、全面的社會調查，并且業主深入交流，科學探討裝修與戶型等問題。

3.4 規劃設計為成本控制基礎

在設計工作期間，工程造價人員通常會以建筑安裝成本為基礎進行分析，因此其需要結合社會發展需求，突破傳統工作理念的束縛，以房地產企業實施成本控制設計為基礎，以提高經濟收益的關鍵為核心徹底分析工作中存在的問題，總結設計有效創造經濟收益發展的措施。

首先，以設計為基礎促進品質的提升，使得房價值不斷提高。這也是規劃設計的創新性。以我國社會經濟發展現狀為基礎進行分析，經濟市場發展相對較快，房地產項目開發周期也普遍較長，進而導致房地產項目對于市場存在滯后問題，因此在設計期間應具有超前思考能力，防止出現落后市場狀況的出現。

其次，房地產項目設計合理性。通過市場特征分析可以發現，平面設計合理性與戶型質量等極為重要。在規劃設計期間應對居住區的各種需求以及功能性進行分析，通過建筑項目的使用性、住戶對于功能的需求、建筑項目功能性、生產與運營特征等，對房地產項目進行全面的安排與規劃，在確保建筑項目平面設計具有較強合理性的同時，也應提高建筑面積實際利用率。當房地產企業利用投標以及競標等方法得到相應地段開發權時，房地產規劃設計各種條件也得到了相應的明確，也就是建筑密度、容積率、綠地面積等都具有較強明確的指標，想要實現改變通常有著較大的困難，需要對設計方案進行科學創新與有效控制。因此在設計期間需要針對上述指標實施實例的利用，而容積率極為重要，確保設計與規定的容積率極為相似，避免復雜化現象的出現，設計人員也應格外關注這一方面。

4、案例分析

以我國廣西地區某房地產開發項目為例進行分析，該項目是該地區規劃設計的核心與重點開發項目，該工程建筑面積為70萬m2。

4.1 規劃設計標準

以該案例規劃設計為基礎，明確三方面規劃設計標準：其一，項目實際作用。該工程為本地區主要的開發項目之一，屬于新興居住生活區，專業使得其具有關注性高、規模大等特征，因此在設計期間需要結合建筑后續建設施工的引導、輻射以及示范作用等進行全面的展示；其次，市場定位。結合該房地產開發項目與經濟市場的分析與研究，通過建筑項目的實際特征，將該項目定為工薪階層，在設計期間主要使用市場細分化原則，進而更好的符合該群體的各種需求；最后，以市場因素為核心，這也屬于基礎原則。在規劃設計過程中，有效的影響著房地產開發期間的質量，若策劃與理念不能獲得經濟市場的認同，就到導致項目質量的提升收到直接影響。同時其也主要由地理、人文、精神文化等科學理解及運用組合而成。

4.2 成功的設計理念

首先，項目廣場。其占地約為12hm2，主要具有活動、文化、商業以及休閑等功能，這也是該項目朝前的規劃設計。從當前角度進行分析，其雖然屬于項目廣場，但通過其輻射作用可以發現，該廣場已經屬于城市廣場中的一種，并逐漸成為了該地區南部的一個中心地帶。半圓形敞開式道路規劃設計也將該房地產項目與地區緊密融合，真正實現了景觀資源的最大利用。進一步證明了該廣場為房地產開發項目規劃設計具有較強的朝前性與高起點。

其次，濱水社區。該房地產開發項目以寬闊的河流為基礎，進而創建了環境優美的江濱生態公園，這些都成為了該房地產開發項目的主要自然景色。在居住小區中具有的1500m內渡河使得建筑一期工程全部聯系起來，同時該房地產開發項目也充分的滿足了所有居民對于綠色景觀的需求。良好的沿河綠化帶與充滿人文精神的內渡河組成了具有將強想象力的景觀，一定程度上充分發揮出了資源利用、因地制宜等設計標準與原則。

結語：

綜上所述，隨著房地產開發的快速興起，規劃設計的重要性也逐漸受到人們的廣泛關注與重視，其在房地產開發中的地位與作用，使得其成為了房地產開發的主要基礎，因此應結合規劃設計促進房地產開發快速發展。