對房地產開發中地價與房價關系的分析

文/蔣燕敏 江蘇省江陰市國土資源服務中心 江蘇江陰 214400

房地產具有收益、保值、增值和消費的特點，因此成了人們改善生活和投資的熱點。究竟是地價決定房價，還是房價決定地價，人們對房價和地價關系討論也越來越激烈。本文針對房地產開發中地價與房價的關系來進行探討。

1、地價的內涵

土地具有資源和資產兩重性質。地價是土地經濟價值的貨幣反映，是為購買土地權利及其預期收益而支付的代價，即地租的資本化。換言之，土地價格高低取決于可以獲取的預期土地收益（地租）高低。地價是一次性支付的多年地租的現值總和，是土地權利在經濟上實現的一種形式。

地價是土地價值和效用在經濟上的反映，在價格構成上，價格高低不是由生產成本所決定的。土地的自然供給完全無彈性，土地經濟供給的彈性也很小，但對土地的需求則隨著經濟發展而呈現較大的變化，需求是影響地價的主要方面，也可認為土地價格是一種需求價格，即由于對土地產出物的需求導致了對土地的需求。

2、房價的內涵

房價是指房屋在市場上的貨幣反映，是土地使用權和房屋建筑所有權的整體價格，除去地價那部分外，房屋作為一種商品，它的價格是由凝結在房屋建筑中的社會必要勞動量決定的，其理論價格應是生產成本加上平均利潤。但土地和房屋建筑作為一個整體進入市場，其價格并不是兩者的簡單相加。

房價的構成主要是由地價、房屋建筑開發費、專業費、管理費、利息、銷售稅費、開發商合理利潤等組成的。地價只是房價的一個要素。具體來說，房價是由市場供需決定的。房地產由于其天生的不可移動性、異質性、稀缺性，很容易形成賣方市場，一旦這種情況發生，平均利潤將變成超額利潤。隨著利潤的上升，地價對房價的約束力將不復存在，房價不再受成本左右，而是由市場供求關系決定。

3、地價與房價的關系

3.1 房價的預期決定了地價

房地產開發周期比較長，開發商愿意支付的地價，取決于將來開發成房地產的售價。開發商拿地前都會進行一系列調查與估算，包括宗地所在區域內現房銷售價、建筑成本、地質條件等，最后開發商出價的依據不僅根據現房價，而且要根據預期的房價來確定地價，根據預期兩三年后的房價是什么樣子來確定競買土地的價格。在房地產開發經營中，房屋建筑開發費、專業費等成本變化不大，在開發利潤確定的情況下，開發商所能承受的地價主要取決于對未來房價的預期。這就說明了房價決定地價。

3.2 市場的供求決定了房價

地價只是房價的一個構成要素，房價主要是建立在機會成本基礎上的（現階段重新購置同樣一宗地需要花費的代價，簡單地用重置成本代替機會成本），當前的房價等于土地的重置成本加上房屋建筑開發費、專業費、管理費和利潤等。假設某開發商于2015年以樓面地價為3000元/m2獲得宗地，2018年該區域新成交一宗地，容積率相近，成交樓面地價為5000元/m2，那該開發商所定的房價肯定是建立新樓面地價基礎上，與歷史成本無關。

房地產市場主要是住房產品的需求引致了土地需求，而房市的供需關系決定了房價，對未來房價的預期決定了地價，也就是說房價的變化引致了地價的變化。從時間上看，地價會隨著房價上漲而上漲，而如果住房需求轉向平淡，房價下降，地價也會隨著下降。從空間上來看，房價越高的地區地價也就越高，并且地價在房價中所占的比例也越高。因為建筑材料和建筑技術作為動產，可以通過異地流通而使建筑造價在空間上均等化，但是，由于土地和房地產市場都是區域性市場，一定區域內可供開發的土地尤其是區位條件較好的土地是稀缺性資源，土地作為真正的不動產在空間上是不能轉移和難以替代的，土地價格作為虛擬價格會隨著住房需求引致形成的土地稀缺程度的不同而不同。

4、解決好地價、房價關系的對策

4.1 從房價調控角度來看，關鍵在于控制投資投機性購房

目前日益攀高的房價除了受真實需求的影響，主要還受到投資投機需求的影響。只有提高投資投機成本，也就是說提高房地產交易稅費、房地產貸款成本、房地產持有成本等，從而來減少投資投機性購房。房價走勢中起關鍵作用的是社會心理預期，當人們預期未來房地產供應結構合理、房地產價格不會上漲過快時，就會根據自己的支付能力合理安排購房時機和房屋類型，一個較成熟的房地產市場環境就會逐步形成。

開發商追求的永遠是利潤最大化，他們根據房價的預期來決定在土地市場上他們的地價底線。降低地價無疑是把這個空間都給了開發商作利潤。經濟學家李嘉圖在一百多年前就指出：“地主降低地租并不能降低谷物的價格，只是將部分應該歸自己所有的地租讓渡給了雇農而已。”

4.2 從土地供應機制上看，要加大土地供應調控力度

從供應機制上看，要規范土地交易，根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應總量、結構、供應方式、供應節奏及供應時間。不斷完善、創新土地供應方式，對不同用途的房地產開發用地要根據市場狀況，靈活確定招標、拍賣、掛牌方式，比如在房價上漲過快時，可在土地出讓時可先限定房價，競地價，價高者得；或限定地價，競房價，價低者得。

4.3 從地價管理的角度來看，要加強地價管理的基礎建設

如果土地供應計劃不透明，供求信息不充分公開，開發商就不能根據政府的土地供應計劃和房地產市場需求情況來確定投資計劃，在以競標等方式取得土地時就會存在著盲目性。所以，要進一步加強城鎮基準地價的確定與公布工作，健全土地市場動態監測制度；加大對土地供需、地價動態變化情況等重要市場信息的分析力度，及時掌握土地市場運行狀況，分析土地供需的矛盾，科學預測房地產開發對土地的需求。