房價上漲對居民消費影響綜述與分析

文/ 秦藝桓 南寧市三十三中 廣西南寧 530001

從1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》頒布后，我國住房進入市場化，房價由1997年408元/㎡躍至1998年2000元/㎡以上，直至近年，中國房價一直呈增長趨勢。2007年至2008年，我國住宅商品房平均房價約為3800元/㎡，2010年增長至5032元/㎡，2013年達到6237元/㎡，2016年超過7000元/㎡。一線城市房價極高，二三線城市房價快速增長，全國房價總體呈現增長的趨勢[1]。一線城市房價如北京、上海、廣州、深圳，在2007年—2017年分別增長374%，346%，505%，420%。同時，中國居民消費的增長遠遠滯后于房價的上漲，2007年我國居民消費占GDP的比例是36.9%，2010年是35.4%，到2013年是36.9%，無明顯上漲趨勢。與同時段的其他國家比較，中國遠低于其他國家。2008年最終消費占GDP的比例，中國為56%，低于世界平均值78%、發達國家80%。在2017年的GDP結構中，我國最終消費占比為58.8%，而我國的居民消費相比之下較低，僅有40%；與之相較，美國為69.5%，韓國為47.8%，日本為56.3%，印度達到59.1%。由此可見，我國居民消費正處于低迷狀態。當下房子作為大多數人最主要的財產，房價的變化對家庭消費的影響是不可估量的，因此房價對消費的影響引起各方面的重視[2]。李毅（2018）根據中國2000-2013年關于房價和不同消費階層的面板數據，利用相對量和絕對量實證分析了其造成的影響，并指出：房價波動對家庭消費有財富效應，又存在擠出效應。所以房價波動對消費影響具有雙重性，一是居民消費的房奴效應，二是促進居民消費的財富效應[3]。

1、房奴效應

“房奴效應”是指因為個人或家庭存在購房動機和正在償還房貸預防性 儲蓄動機加強，所以壓制了消費支出的現象。2017年的數據顯示，中國已有超過4億人成為“房奴”，而且數字仍在擴大。

“房奴效應”最直接的表現是高額房價使人們縮減消費房價上漲，買房者，特別是中低收入家庭，不得不增加儲蓄來支付首付。同時，償還住房貸款也間接降低了居民一段時間內的可支配收入。對于租房者而言，隨房價增長的租金也抑制了消費。此外，房價一再高漲，使得房屋的投資屬性不斷被強化。‘炒房’而非‘住房’也擠壓了居民消費。與此有關的理論也有出現，李江一（2017）根據由中國家庭金融調查于2011年和2013年收集的微觀面板數據，使用傾向匹配雙重差分模型（PSMDID）和固定效應（fixed effect）模型探求我國房奴效應與消費的關系。結論發現，有購房動機或出于償還住房貸款的家庭會因高房價而降低消費[4]。

2、財富效應

“財富效應”是指增長的高房價并不阻礙消費，反而促進消費增長的現象。對于以房產作為財產的人來說，越高的房價代表越富有，所以消費的能力會更強。朱國鐘（2013）建立動態生命周期模型，根據市場摩擦、勞動收入等因素，運用中國城市人口結構數據，對我國財富效應是否影響消費的問題進行研究。研究顯示，在一定范圍內，房價增長的確會促進消費，拉動消費增長，但現實社會中房價不可能無限持續上漲，所以民眾消費會被明顯壓制[5]。張浩（2017）分別對2010年與2012年的中國家庭追蹤調查數據中有關擁有一定房產的住戶構建了兩年的面板數據，根據受房價波動對居民家庭所構成的影響，研究房貸對居民消費的影響程度，對房屋財富效應與居民房產差異的關系。其結論為：若房產占家庭現有資產較大比重，那么財富效應更為明顯。已有研究得出，房奴效應與財富效應均存在，房奴效應占據了主導效應[6]。

3、房價影響消費的因素

3.1 人口因素

(1)年齡大小是一個重要因素，這是根據社會中大部分居民個體自身的工作狀況，消費狀況，當下階段所傾向的重心來衡量。以中國“80后”為例，大約有80%的人存款低于10萬元，付首付已成難題。在已購房的“80后”中，只有14%的人自己有能力承擔。從《中國流動人口發展報告2013》可知，我國2010年“80后”流動人口已占比達53.6%。因為城市化的發展，流動人口購置房產成為市場潛在需求，對房產的高需求與高房價形成沖突。以上現象表明，中國的超高房價已是對消費造成不可小覷的壓制[7]。

（2）一個家庭中是否有未婚男性也成為房價對家庭消費造成影響的重要因素。受我國傳統觀念“父母應購買房子以供兒子結婚，女兒則只需陪嫁”影響，家庭中的未婚男性也成為是否購置房產的考慮因素之一。2015《財富》稱，中國男女比例已失衡，未婚男性的增加大力推動中國經濟發展。社會中的“婚姻擁擠”現象，導致男性在求娶配偶時，房產越來越成為多數男性因少數女性競爭的利器。據計算，中國當前人口男女比例失衡導致房價上漲30%。有未婚男性家庭因高額房產支出而壓抑家庭消費。

3.2 房屋本身因素

（1）家庭是否自有房產影響家庭消費。若家庭以租用房產為主，則市場房價增長影響房租的增長，則對家庭消費的不利影響更大，更能壓抑消費支出，據2018年1月報道，有專家預測，2020年我國租房人數將達到1.9億人，房價波動會對龐大的租房市場造成影響。若家庭是租出房產為主，即擁有自有房產的家庭，則高房價成為影響該家庭消費支出增加的主力因素。

（2）房屋自身價值高低影響家庭消費。房屋價值根據區域因素和房屋本身因素評判，且高房屋利用率表現出更高的價值。東部沿海地區開發早，經濟發達程度較高，人口流動性強，人口較多，體現出對房屋的短期需求但需求量大的特點，致使該地區房屋利用率相比中西部地區高，房屋價值也較高。經濟發達程度較低，高級勞動力缺失為中西部地區特點，房屋利用率低，房屋價值較低。東部沿海地區房屋市場中房屋作為投資品趨向更強，更體現財富效應，房屋對家庭消費影響更大；中西部地區投資房地產趨向較弱，房屋對家庭消費影響較弱。

4、政策建議

本文淺析了房屋對消費的影響，指出在不同情況下房奴效應與財富效應不同，總體來看，房奴效應更為明顯。根據上述結論可知，當前所面臨的問題，源于市場的缺陷和政策的不合理。調控機制的不合理增強了房奴效應，抑制居民消費。因此提出以下幾點建議。

4.1 控制房屋附屬的投資屬性，使其更趨向為生活品

對無房人員增加經濟補貼，縮小貧富差距；進行信貸市場改革，滿足投資者投資需求，不會是房地產市場過于飽和；降低信貸利率進而降低房價，增加居民房屋需求量；完善商品房租賃市場，減少因償還房貸而導致的房奴效應，提高中低收入群體的消費潛力。

4.2 出臺抑制房價政策，對房地產市場進行科學宏觀調控

降低房貸利率，減少房屋首付；對特殊情況給予優惠：提前償還一定房貸；一次性償還大額房貸，縮短償還期等。降低房屋投資屬性，平滑居民消費，激發消費活力。

4.3 分區域調整控制房價市場的措施

對東部地區的房地產市場加強壓制，向居民明確房價走低，減緩居民消費心理壓力，促進居民消費支出。切實推進中西部地區房地產市場的建立和完善。

結語：

當今經濟全球化的大背景下，區域經濟發展趨于平衡，推動我國居民消費增長，促進東西發展平衡，由此提高中國整體經濟發展水平。本文在探討我國消費低迷的影響因素中，認為房價是一大影響因素，其對經濟的表現為房奴效應和財富效應。對其因素的分析，結論得出在東西部房奴效應與財富效應的影響不同，應逐步調整完善相關政策，調整東部房價，冷卻過熱的房地產市場，激活中西部房地產市場，增加經濟發展動力，促進中西部經濟水平提高，有力的推動我國居民消費水平增長。