房地產(chǎn)工程成本造價全過程控制與管理分析

文/黃敏 南寧燦琮置業(yè)有限公司 廣西南寧 530000

工程造價即為在施工建設期間，管理人員對工程各個階段資金使用情況進行管理，結(jié)合實際的情況、需求等做出科學決策，對工程建設活動進行全面監(jiān)管，評估工程建設的整體效果。工程造價控制貫穿于項目建設過程的投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、決算階段，各階段的控制管理既相互關(guān)聯(lián)又各自獨立，只有根據(jù)各階段的特點采取相應的管理措施，才能有效的把工程造價控制在合理的造價范圍內(nèi)，并取得良好經(jīng)濟效果。

1、決策階段成本造價控制與管理措施

決策階段是房地產(chǎn)工程項目造價控制的龍頭階段，投入的費用少，一般占建設工程總費用的1%左右，卻是工程造價控制最具影響的階段。同時，因為這階段僅有項目建議書、可行性研究報告等概括性文件，沒有施工圖紙、工程預算書、施工方案等實質(zhì)性文件，因此也是全過程造價控制中最不易實施和操作的階段。因此要注意以下幾點：一是，準確、詳實收集基礎(chǔ)資料。收集掌握足夠的、準確的、可靠的信息，如主要建材價格、設備價格、工程地質(zhì)情況，以及已建成類似工程或周邊建筑工程資料等，為項目決策提供參考性依據(jù)，確保項目決策具有科學性和準確性。二是，著眼可持續(xù)發(fā)展，合理確定建設規(guī)模和標準。合理確定建設規(guī)模和標準是控制工程造價的關(guān)鍵，工程建設既要滿足當前需要，又要考慮未來發(fā)展的需要，同時還需要考慮國家的國情和建設單位的財務承受能力，總之確定建設規(guī)模和標準應堅持適用、經(jīng)濟、安全、樸實的原則。三是，多方案比選、論證，擇優(yōu)確定或優(yōu)化建設方案。建設方案的確定應在符合國家和地方規(guī)劃基礎(chǔ)上，從我國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，根據(jù)建設規(guī)模、等級、使用功能要求等進行合理確定，簡而言之，既要“經(jīng)濟合理”，又要“先進適用”，從多個方案中優(yōu)選出最佳方案或萃取多個方案中的優(yōu)點進行再次組合，達到控制工程造價的目的。

2、設計階段成本造價控制與管理措施

房地產(chǎn)工程造價管理中，設計階段的造價是其核心內(nèi)容。在項目工程立項以后，設計工作需要考慮經(jīng)濟等因素。在保證項目工程功能的基礎(chǔ)上，合理降低工程造價，保證項目工程的設計質(zhì)量。第一，要對設計單位及設計方案進行評價和優(yōu)選，應該根據(jù)工程項目的使用要求，再聽取各參建單位意見，并保證各參建單位充分參與建筑項目的同時，確定工程設計的具體要求，要保證項目的質(zhì)量、造價以及范圍能夠與實際情況相符，避免在實施項目的過程中出現(xiàn)較大的變更問題，使項目造價變更現(xiàn)象能夠從源頭得到規(guī)避。在此過程中，可以針對工程設計展開招標活動，通過相關(guān)專家的有效組織，深入分析設計方案的經(jīng)濟性和技術(shù)性，通過評審之后，選出最優(yōu)的設計方案，同時要對勘察設計合同加以簽訂，并做好實施監(jiān)督工作，在實施期間，要組織設計單位對工程設計進行優(yōu)化，使設計階段中的工程造價能夠得到有效的控制；第二，要對限額設計加以落實，想要做好造價管理，限額設計是基礎(chǔ)，主要是根據(jù)投資估算以及設計方案在確保使用功能的同時，對概算及初步設計進行控制，并以此來實現(xiàn)施工圖預算及設計的控制，除此之外，工程項目涉及的專業(yè)也要在滿足功能需求的基礎(chǔ)上，根據(jù)投資額分配進行控制設計，確保在概算、估算以及預算的多層次控制當中，將竣工結(jié)算控制在限額以內(nèi)。

3、招投標階段成本造價控制與管理措施

利用招投標的方式，能夠在競爭模式下實現(xiàn)施工單位的優(yōu)選，達到控制房地產(chǎn)工程造價的目的，能夠有效避免造價超預算問題的出現(xiàn)，第一，要認真編制招標文件，尤其是招標文件中專用合同條款，仔細斟酌合理確定最高投標限價。確定最高投標限價時首先要完成施工圖的會審工作，確保設計當中的問題能夠被及時的發(fā)現(xiàn)和解決，做好招標工程量清單，以便合理確定最高投標限價，避免在后期施工中出現(xiàn)問題，影響工程質(zhì)量，或造成設計變更加大工程投入；第二，要進行合理的定標，在評標過程中，要避免盲目選擇低報價，不合理的報價會對工程的順利實施以及造價、質(zhì)量的控制造成不利影響，應該對施工隊伍的質(zhì)量保證措施以及市場信譽加以考慮，在合理報價的施工單位中進行優(yōu)選。

4、施工階段成本造價控制與管理措施

房地產(chǎn)工程施工階段的資金投入相對較大，而且在該階段當中受到各種因素的影響，想要落實造價管理工作具有很大的難度，所以，在施工期間，要求建設單位對資金使用計劃進行科學的編制，確保工程計量和結(jié)算處理的及時性，對于工程中的索賠及變更風險應該做好預防及處理工作，使工程造價能夠得到有效的控制，同時，要求施工單位將成本計劃及相關(guān)管控工作做好，對工程的安全成本、工期成本、資金成本以及質(zhì)量成本等要素進行綜合的考慮，建設單位要對施工單位提出的預算以外費用進行嚴格的控制，包括工程內(nèi)容變更、額外用工以及現(xiàn)場簽證等，如果沒有特殊情況要盡可能的避免設計變更，若必須要進行變更，需要做好造價及工程量的增減分析，在設計單位同意的情況下，對設備及材料管理進行強化，以此來保證工程造價的有效控制。

5、竣工階段成本造價控制與管理措施

在房地產(chǎn)工程竣工階段，應當根據(jù)合同的要求，開展項目的質(zhì)量檢驗工作，開展工程款的結(jié)算。在實際的工作中，需要認真核對結(jié)算方式，計算依據(jù)等內(nèi)容，根據(jù)竣工設計圖，設計變更以及現(xiàn)場簽證等開展工程驗收工作。在工程造價計算的過程中，需要做好相應的審計監(jiān)督工作，保證工程造價的真實與準確。工程結(jié)算完成后，建設單位的工程項目總造價和總投資估算對比就一目了然了。要總結(jié)好節(jié)支部分的管理經(jīng)驗及超支部分合理性，是否可避免不合理超支，建設單位要總結(jié)經(jīng)驗教訓，在今后的工程項目建設中加以改進。

結(jié)語：

房地產(chǎn)工程項目的造價管理是全方位、全過程的，可以說是牽一發(fā)而動全身。作為建設單位的項目管理人員特別是造價管理人員，想要做好建設項目的造價管理工作，更要從決策、設計、招投標、施工、竣工階段進行全面的管控?？茖W合理的造價控制，才能節(jié)約建設單位的投資成本，提高建設單位的經(jīng)濟效益。