以項目化管理為基礎的房地產評估分析

文/劉云龍 四川凱泰房地產開發有限公司 四川成都 610000

前言：

在時代發展進程中，房地產評估過程中人手不足、處置評估時間不足等問題逐漸凸顯，不僅制約了房地產企業業務正常開展，而且對客戶效益造成了一定打擊。而利用項目化管理理念，可以將房地產評估過程中各個相關模塊進行有機整合，為房地產評估企業跨越式發展提供充足驅動力。因此，對以項目化管理為基礎的房地產評估進行適當分析具有非常重要的意義。

1、以項目化管理為基礎的房地產評估的現實意義

在近幾年房地產行業迅速發展進程中，不同類別的房地產評估機構不斷涌現，房地產評估行業競爭力度不斷增加。但是現階段房地產評估企業內部崗位職責不清、部分相互推諉、多項目運行風險增加、缺乏科學管理理念等問題始終存在。上述問題的發生，不僅影響了房地產評估企業業務開展效益，而且限制了房地產評估企業規模擴張[1]。而利用項目化管理模式，可以將各類管理制度、管理流程進行有機整合，形成規范的管理體系，為房地產評估企業精細化管理模式的構建提供有效的支撐。

2、以項目化管理為基礎的房地產評估措施

2.1 以項目化管理為基礎的房地產評估流程及要點

以項目化管理為基礎的房地產評估主要包括項目化管理內涵明確、項目化管理主體評估關系劃分、得出評估結論幾個模塊。其中項目化管理內涵明確主要是將每一個房地產評估過程涉及模塊進行項目化轉化。從項目計劃、項目階段劃分、項目實施程序設置等方面，構建完整的實施方案；項目化管理主體評估管理劃分主要針對委托方、主體間關系，在法律規范的約束性依據一定程序進行委托協議簽訂。并根據協議內容對房地產進行評估；得出評估結論主要是房地產評估企業將房地產發展現狀及前景進行合理歸納，經實地考察、理論資料收集、評估論證等模塊，保證委托方了解房地產發展情況[2]。

以項目化管理為基礎的房地產評估要點主要為人力資源、范圍、成本、質量等幾個元素。其中人力資源主要指房地產評估階段需要的人力資源及人力資源管理效果；范圍主要指房地產項目的規模及房地產評估工作的復雜程度；成本主要指房地產評估工作開展階段需要投入的資金及房地產物資成本；質量主要指房地產評估報告成型后評估結果質量。

2.2 以項目化管理為基礎的房地產評估方案制定

以項目化管理為基礎的房地產評估方案需要房地產評估企業對評估范圍、成本、進度及質量進行規范處理。首先，對房地產評估工作中設計的技術人員、評估管理團隊分工、配置進行合理設置。并以權責發生制為依據，明確各模塊工作人員工作重點。并引入新理念，為房地產評估工作順利進行提供充足人力資源支撐。

其次，基于房地產評估階段內容的關聯性，房地產評估企業應利用網絡化管理模式，直觀顯示各部門工作內容及進度。如利用網絡化計劃制定，或者甘特圖的形式，可以明確房地產評估階段各個模塊先后順序，保證項目評估階段時間沖突的有效、及時處理。

再次，在房地產評估階段，房地產評估企業需以成本為核心，以成本管理為抓手，通過團隊合作的形式，縮減各模塊項目評估周期。同時明確要求施工企業需承擔的人員費用、差旅費用及重復施工、工程變更費用，規范工程體系。

最后，從本質上而言，房地產評估質量為工作質量，其不僅需要房地產評估企業通過全面的實地調查，深入了解房地產項目價值，而且要求房地產評估企業利用科學的評估手段，保證評估過程管理質量。除此之外，房地產評估企業應不定期組織相關方召開任務布置會議、任務進展會議，全面摒除質量監控死角。

2.3 以項目化管理為基礎的房地產評估實施細則

在以項目化管理為基礎的房地產評估工作開展過程中，評估企業可依據《國有土地房屋征收與補償條例》、《房地產估價規范》等文件要求，針對房屋范圍內被征收房屋，依據獨立、客觀、公正的原則，沿評估范圍及內容確認→評估委托書接受及評估委托合同簽訂→與委托人交接評估對象資料→制定評估工作方案→實地查勘及市場調查→價值測算及評估報告撰寫→評估報告內部審核及提交、歸類等流程，自被征收房屋決定公告之日起，進行房屋評估[3]。

在具體房屋評估工作開展期間，首先房地產項目評估企業應依據備案評估工作方案，以圖表或者文字影像的方式，留存實地勘察資料。如房地產項目范圍內土地現狀、配套設施情況及其他相關項目使用維護情況等。同時收集對房地產價格具有普遍影響的資料及對估價對象所在地區的房地產價格具有一定影響的資料、類似房地產交易資料、雷瑟房地產成本資料、可反映估價對象狀況的資料。

其次，根據評估對象及區域內房地產市場情況，房地產評估企業可綜合利用市場法、成本法、假設開發法、收益法等評估方法，對房地產項目適用性進行分析。一般來說，對于類似房地產交易評估可采用市場法；而對于被征收房屋存在經濟效益的情況，可采用收益法進行評估；針對在建工程評估可采用假設開發法。

最后，在確定房地產價值影響因素之后，房地產評估企業可采用被征收房屋價值計算公式，對其價值進行分類。即：標準房屋＊（1+因素調整系數1）＊（1+因素調整系數2）...＊（1+因素調節系數n）。

總結：

綜上所述，以項目管理為基礎的房地產評估模式是房地產評估的新趨勢。在以項目管理為基礎的房地產評估模式實施過程中，房地產評估企業應從源頭入手，綜合分析質量、范圍、成本、進度等因素，明確房地產評估要點。結合具體房地產項目開展情況，制定完善的房地產項目評估方案，保證房地產評估結果的完整性及精確性，為房地產項目順利進行提供保障。