關(guān)于地鐵停車場及車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計要點的思考

文/秦洪梁 中鐵二院華東勘察設(shè)計有限公司 浙江杭州 310000

徐紅 杭州聯(lián)縱規(guī)劃建筑設(shè)計院有限公司 浙江杭州 310000

為了提高我國整體發(fā)展水平，不斷加大城市化、城鎮(zhèn)化建設(shè)效率，城市病越發(fā)嚴(yán)重。而作為主要病因的城市交通，其與城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的矛盾也日益凸顯出來。為此，實現(xiàn)地鐵建設(shè)與物業(yè)開發(fā)的有機(jī)結(jié)合，成為目前發(fā)展的主流趨勢。

1、用地規(guī)劃

在場段上蓋物業(yè)開發(fā)中，應(yīng)遵循集約用地的基本原則，實現(xiàn)宏觀調(diào)控。我國在場段上蓋物業(yè)開發(fā)中的經(jīng)驗相對較少，通過對國外開發(fā)經(jīng)驗及其發(fā)展趨勢的分析可以看出，在場段上蓋物業(yè)規(guī)劃時，如果僅是實現(xiàn)場段大庫建筑蓋上規(guī)劃，是無法提升整體規(guī)劃效果的，故而就需要從綜合成本、空間銜接、交通組織、建筑形態(tài)等多方面因素進(jìn)行全面分析。

例如，我國深圳前海車輛段上蓋的建設(shè)，除了庫房建筑上蓋部分外，還將周邊的空地一同歸入了設(shè)計規(guī)劃范圍內(nèi)，這樣一方面能夠降低成本損耗，另一方面實現(xiàn)了城市空間與交通組織之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。另外，在一些城市中，還會將穿越段和切割的區(qū)域統(tǒng)一納入規(guī)劃設(shè)計范疇內(nèi)，為地鐵建設(shè)以及城市發(fā)展提供了助力。

2、產(chǎn)品策劃

人們對場段上蓋物業(yè)開發(fā)的認(rèn)知仍停留在節(jié)約土地資源、提升土地利用率的概念上，認(rèn)為場段上蓋物業(yè)開發(fā)只是為了緩解壓力的被迫之舉，忽略了場段上蓋物業(yè)開發(fā)的重要性。再加上人們對于地鐵檢修以及車輛形式中所產(chǎn)生的振動和噪音污染重視力度不足，相關(guān)技術(shù)手段也不是十分完善，使得上蓋開發(fā)規(guī)劃設(shè)計停留在低端保障性住房、總部辦公方面，不僅降低了其開發(fā)效率，也阻礙其功效的發(fā)揮。后來隨著城市交通問題的日益凸顯，人們對于花費較長時間在通勤上產(chǎn)生了較大不滿，這為地鐵場段上蓋物業(yè)開發(fā)策略的實施提供了條件。

地鐵上蓋物業(yè)有效促進(jìn)了沿線商業(yè)、酒店、寫字樓的增值，吸引各種生活、商務(wù)、文化、娛樂等設(shè)施向周圍集中，從而形成了軌道交通中的商圈經(jīng)濟(jì)。特別是在地鐵減震隔震、吸音防噪技術(shù)發(fā)展的今天，通過地鐵的超強(qiáng)輻射能力，使得人們對上蓋物業(yè)的認(rèn)知發(fā)生了改變，為其發(fā)展創(chuàng)造了更多空間。對于二三線城市地鐵場段物業(yè)開發(fā)具有現(xiàn)實意義。

此外，在業(yè)態(tài)策劃階段內(nèi)，還需要對其技術(shù)因素進(jìn)行綜合的考量。例如，蓋下建筑由于受到工藝設(shè)計等的限制，柱網(wǎng)尺寸普遍偏大，布置上也具有一定的規(guī)范性，再加上豎向交通組織的點位和數(shù)量限制，如果采用靈活多變的空間結(jié)構(gòu)則會降低其使用效率，影響整體設(shè)計效果。所以一般在這類區(qū)域內(nèi)不會設(shè)置觀演建筑、商業(yè)街等內(nèi)容。

3、總圖布局

地鐵場段的上蓋部分建設(shè)大多都是沿著地鐵線路行駛方向，進(jìn)行依次排列布局的，不過由于場段下蓋空間區(qū)域受到軌道和工藝布置的影響，形成較為規(guī)矩的模式，導(dǎo)致上蓋部分的建設(shè)存在較大的單一性，建筑之間的空間布局較為死板，缺少靈活變通，進(jìn)而降低了區(qū)域建筑的活力。為此，在進(jìn)行地鐵場段下蓋設(shè)計時，需要結(jié)合自身的條件要求，多預(yù)留一些軌道空間，使上蓋設(shè)計能夠呈現(xiàn)出較多的變動性，以此有效提升整體布局的靈活性。

與此同時，對于庫房周邊的預(yù)留白底，其在規(guī)劃布局上應(yīng)該注重于與周邊群體以及空間上的協(xié)調(diào)性，提升總體布局效果。再者，在總圖布局中，還需要注意交通組織因素的影響，保證場段上下部結(jié)構(gòu)的合理性，減少與非地下場段項目的沖突。在規(guī)劃非地下場段項目時，一方面要將場段內(nèi)的交通和物業(yè)開發(fā)進(jìn)行區(qū)分，另一方面，還要將庫上、庫下垂直交通的線路和坡道實行綜合的分析與研究，選擇合理的開發(fā)位置，確保其與周邊城市道路、場段內(nèi)工藝道路以及蓋上交通組織之間的連接性和均衡性。

4、空間銜接

在地鐵場段上蓋物業(yè)開發(fā)中，經(jīng)常會存在項目與周邊城市空間銜接生硬的問題，而造成這一情況產(chǎn)生的主要原因為：地鐵場段內(nèi)部工藝建筑的平面尺寸相對較大，在實際設(shè)計規(guī)劃中很容易出現(xiàn)橫向長度200米左右的建筑立面。而在場段庫房建筑設(shè)計中，為了滿足建筑對通風(fēng)、自然采光以及排煙等的要求，一般會設(shè)計成無外墻的開放式空間，最后導(dǎo)致其與周邊建筑的格格不入。因此，在設(shè)計規(guī)劃過程中，要針對這一問題制定合理的改善措施，提升兩者的融合效率。

5、消防設(shè)計

消防設(shè)計是目前地鐵場段上蓋物業(yè)開發(fā)中的重點和難點內(nèi)容。由于我國上蓋物業(yè)開發(fā)起步較晚，在消防設(shè)計上缺乏明確的規(guī)定和法律依據(jù)，這使得實際設(shè)計中工作人員不得不依靠自身的經(jīng)驗和理解開展消防設(shè)計工作。而消防審查部門也無法找到準(zhǔn)確的審查依據(jù)。所以，在地鐵場段上蓋物業(yè)開發(fā)消防設(shè)計中，要先對當(dāng)?shù)氐南罈l件極其相關(guān)要求進(jìn)行了解與掌握，并與有關(guān)部門進(jìn)行溝通和交流，獲取更多的設(shè)計意見和建議，之后再根據(jù)總圖消防部局以及消防設(shè)施等內(nèi)容，合理規(guī)劃消防設(shè)計方案。并通過反復(fù)的檢查和探討，確保方案設(shè)計的可行性、合理性。再者，在總圖景觀設(shè)計中，要對上蓋通風(fēng)和排煙設(shè)施予以綜合的考量，確保設(shè)計的合理性。

6、結(jié)構(gòu)設(shè)計

地鐵場段上蓋開發(fā)以庫房建筑為基本平臺，當(dāng)建筑工藝布局所能提供的空間范圍與上部建筑結(jié)構(gòu)之間存在問題時，會導(dǎo)致上部結(jié)構(gòu)落地存在轉(zhuǎn)換的情況，進(jìn)而加大建設(shè)成本，提高了設(shè)計難度，最終延長了設(shè)計施工周期。所以在上蓋開發(fā)時，需要在工藝設(shè)計環(huán)節(jié)內(nèi)，引入物業(yè)開發(fā)的相關(guān)內(nèi)容，增強(qiáng)工藝設(shè)計與上蓋建筑結(jié)構(gòu)之間的合理性，保證建筑的有效落地。

另外，結(jié)合區(qū)域內(nèi)物業(yè)開發(fā)銷售價格情況，對建筑結(jié)構(gòu)成本進(jìn)行有效控制，保證上蓋物業(yè)開發(fā)的有效性。與此同時，在上蓋物業(yè)實施過程中，由于施工工序無法與場段施工同步進(jìn)行，因此，在后續(xù)物業(yè)開發(fā)中，需對結(jié)構(gòu)施工條件的預(yù)留予以充分的考慮，提高設(shè)計規(guī)劃質(zhì)量。

結(jié)語：

總而言之，成功的上蓋物業(yè)開發(fā)項目，不僅要從技術(shù)方面綜合考慮，還要求政府給予一定的政策和法律支持。且隨著我國地鐵建設(shè)速度的加快，對場段上蓋的需求也在不斷增多。對此，設(shè)計人員應(yīng)加大對其的關(guān)注和研究力度，提升項目自身的經(jīng)濟(jì)和社會效益，以此為城市的現(xiàn)代化發(fā)展貢獻(xiàn)力量。