如何加強公租房后期管理

文/王芳 岳陽市公共租賃房屋運營服務中心 湖南岳陽 414000

公租房面對的是城鎮中低收入住房困難家庭、新進就業無房職工，以及在城鎮穩定就業的外來務工人員。從公租房的概念和使用情況出發，具有保障性、租賃性、專業性、政策支持性、供應群體廣泛性的特點。公租房在使用過程中，加強后期管理工作，才能提高住房使用效率，避免資源閑置或浪費。以下結合實踐，探討了加強公租房后期管理的相關措施。

1、公租房后期管理遵循的原則

1.1 統一管理

公租房后期管理工作要做到四個統一：①管理機構統一，行政管理機構應以房定編，合理配置人員、資金等要素。②服務流程統一，根據公租房的使用情況，制定科學完善的工作流程和服務標準。③準入考核統一，針對住房申請人，嚴格開展考核工作，保證運營管理規范有序。④信息平臺統一，和建設、司法、公安、民政等部門保持信息共享，動態監管信息。

1.2 市場運營

公租房的運行管理，既需要政府宏觀調控，又要發揮出市場的作用，構建政府支持+市場運作的管理模式。在公租房的運營上，要求運營單位是獨立主體，而不是由政府部門運營；政府可以在市場上購買服務，利用市場化的管理服務手段，實現公租房的運營管理目標。

1.3 嚴格監管

在公租房的監管上，應該充分利用法律、經濟、行政、技術等手段，同時配合有效的激勵政策。在法律方面，應該針對違規行為制定懲罰措施；在行政方面，應該建立多層級監管體系。此外，產權單位和物業公司，應該開展日常監管工作，對租戶進行思想教育。

2、目前公租房管理工作存在的問題

2.1 管理資金不充足

隨著公租房建設規模擴大，后期管理內容也在增加，例如租戶資格審查、配套設施維護、物業公司補貼等，導致管理資金不充足。具體表現如下：第一，用來補貼租金的資金，難以保證資金來源的連續性；第二，房屋維修資金的籌集，一直是一個難點，存在重建設、輕管理的問題；第三，物業公司的工作量大而雜，由于資金周轉困難，無法實現收支平衡。

2.2 日常管理不到位

第一，在運營管理上，公租房的管理依然是政府主導，其市場化運營程度低。如此造成的弊端，一是政府兼做運動員、裁判員，會影響管理的獨立性，容易造成貪污腐敗現象；二是專業管理人才缺乏，降低了管理效率，會造成住房資源浪費。第二，在物業管理上，物業收費中含有政府補貼的成分，物業公司具有監督職能。如果將公租房的管理工作全部交給物業公司，可能出現繳費率低、租戶滿意度差等問題。第三，在監督管理上，相關工作難度大，涉及準入條件審核、違規行為取證、強制退出等方面。

2.3 退出機制不完善

公租房的管理中，普遍將重點放在申請考核上，卻忽視了退出機制，沒有完全發揮出社會保障的作用。結合實際管理工作，由于退出機制不完善，租戶不論是主動退出、還是被動退出，情況均不樂觀，會影響公租房的良性循環，可能造成住房資源的閑置或浪費。

3、加強公租房后期管理的幾點措施

3.1 拓展資金來源

在公租房的后期管理中，資金是一個關鍵要素，應該拓展資金來源，為各項管理打下堅實基礎。在《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》中，指出政府要采用投資、注入資本金、貸款貼息等方式，保證公租房建設的投入。這就要求中央政府、當地政府提供資金支持，用于行政管理、設施維修、租金補貼。具體操作上，首先增強輸血功能，增加政府的財政資金投入，制定專項保障制度，將管理資金納入預算體系。其次增強造血功能，調整商品房、保障性住房的建設比例，利用商業住房的收益補貼，來支持公租房的管理資金。最后可適當發行公租房債權，利用公積金的增殖收益，提高管理資金籌集的靈活性。

3.2 實施全程監管

建立聯動管理平臺，主要包括民政、公安、住建等部門，利用房產信息、租戶信息，對公租房的使用過程進行全程監管。具體如下：第一步，構建管理信息平臺，由住房保障部門牽頭，建設公租房管理信息平臺，要求該平臺具有以下功能：①資格申請；②資格審核；③物業管理；④人員管理。第二步，構建人員信息系統，由公安部門牽頭，民政、社保等部門輔助，提供租戶的個人信息數據，建立覆蓋全國的公租房租戶信息數據庫。第三步，構建聯動信息平臺，主要利用房產信息、人員信息、租戶銀行資產信息等。該信息系統要求獨立運行，考慮到個人信息是固定的，租戶可將房屋作為依據，申請賬號后，結合個人身份確定房屋信息。利用公租房的房號、租戶的身份證，就可以進入信息系統，為公租房的使用提供管理依據，也為資產審核打下基礎。

3.3 建立退出機制

一是激勵機制。對于經濟條件改善的租戶，為了鼓勵其主動退出，可以提供激勵措施，例如：若想購買商品房，前提是先退出公租房，可享受稅務優惠、購房補貼等。

二是制裁機制。對于被動退出的租戶，應該加強監管工作，了解租戶家庭的實際情況，由監管小組進行集中清退；必要時采用司法手段，向司法部門申請支付令，按照合同條款強制執行。

三是過渡機制。從公租房的保障性特征出發，退出機制應該加入人性化理念，將剛性措施轉變為柔性措施。可根據保障對象支付能力的變化，動態調整租金減免額度、補貼額度，直至按照市場價格收取租金。如果不滿足續租條件的，應該為其安排合理的搬遷期，搬遷期內租金按照合同約定的租金數額繳納。搬遷期滿不騰退公共租賃住房，承租人確無其他住房的，應當按照市場價格繳納租金。（例如：實行差額房租，對于需要退出的租戶，或者無力繼續支付租金的租戶，如果暫時有合理的理由無法遷出，經營單位可以適當調低租金，以緩解租戶的經濟壓力。同時設置臨時收容中心，對于退出公租房后的租戶，可在臨時收容中心居住，滿足最基本的居住需求，等待政府或個人解決問題、困難后，即可離開臨時收容中心。）

結語：

公租房作為保障性住房的一種，能解決中低收入群體的基本住房問題，提高生活質量。分析可知，公租房后期管理中，應遵循統一管理、市場運營、嚴格監管的原則。針對目前管理工作存在的問題，要拓展資金來源，實施全程監管，建立退出機制，提高公租房使用效率，實現健康發展的目標。