銀行信貸影響房地產(chǎn)價(jià)格路徑分析

文/趙玉婷 南京財(cái)經(jīng)大學(xué) 工商管理學(xué)院 江蘇南京 210000

房地產(chǎn)信貸是指銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)將吸收的存款借貸給房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者等的款項(xiàng)。本文用不同信貸主體為標(biāo)準(zhǔn)將銀行信貸分為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和居民個(gè)人住房貸款。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸取的用以進(jìn)行土地買賣、建設(shè)等房產(chǎn)價(jià)值鏈上的經(jīng)營行為的款項(xiàng)，一般具有數(shù)額大、期限長、審批手續(xù)復(fù)雜等特點(diǎn)。而居民個(gè)人貸款是指居民個(gè)人貸取的用以購買住房的貸款，包括個(gè)人按揭貸款和住房公積金貸款。銀行信貸以多種方式影響房地產(chǎn)的價(jià)格，貸款獲取難易程度和獲取貸款所要支付對(duì)價(jià)都將影響消費(fèi)者和相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。本文將從四個(gè)方面分析銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響途徑。

1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款途徑

房地產(chǎn)開發(fā)貸款通過影響房地產(chǎn)的開發(fā)，也就是房地產(chǎn)交易的供貨方以影響房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。這類貸款在多種環(huán)節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格，首先是土地開發(fā)商購買土地的階段，開發(fā)商通過銀行信貸獲得土地；其次是開發(fā)商開發(fā)階段，開發(fā)商通過銀行信貸獲得的資金進(jìn)行土地開發(fā)、房產(chǎn)建設(shè)；最后是開發(fā)商銷售商品房獲得資金，資金重新以信貸方式回到開發(fā)商手中。

房地產(chǎn)開發(fā)所需資金量大且回籠慢，僅通過自籌資金難以涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)所需資金，所以房地產(chǎn)依賴于銀行的信貸政策，銀行信貸也會(huì)以多種方式作用于房地產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)銀行信貸擴(kuò)張時(shí)，對(duì)貸款的信貸條件、審批制度都較為寬松，房地產(chǎn)商獲得貸款相對(duì)容易，會(huì)有更多的企業(yè)選擇通過銀行信貸方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場，對(duì)土地的需求自然會(huì)有所上升。如若土地供給較為緊張，則土地價(jià)格也會(huì)有所上升，而開發(fā)價(jià)格也會(huì)包含在房產(chǎn)價(jià)格之中，則房價(jià)也會(huì)有所上升。但倘若土地供給足夠，因銀行信貸擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增加，而購房者段時(shí)間內(nèi)不會(huì)增多，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)發(fā)生變動(dòng)。

2、居民個(gè)人住房貸款途徑

不同居民出于不同目的購買房產(chǎn)，而主要的購房需求是以下兩種：自住型和投資型。自住型住房是消費(fèi)者買來自己居住的房子，因?yàn)榉孔尤祟惿罨A(chǔ)生活衣食住行的重要一環(huán)，因此此種購房需求是最普遍最常見的一種。住房貸款的多少影響購房者的購房能力，當(dāng)房屋信貸發(fā)放條件寬松時(shí)，居民購買能力上升，需求也會(huì)有所上升，購房量也會(huì)有所上升。對(duì)于投資型住房，多指許多消費(fèi)者在房價(jià)相對(duì)較低時(shí)，利用手頭的余錢和銀行貸款購買房屋，隨后在房產(chǎn)價(jià)格較高時(shí)將房屋賣掉從中獲取差價(jià)賺取利潤的行為。在這種行為中，貸款成為投機(jī)者獲取利潤的工具，影響房屋供需的平衡，從而進(jìn)一步影響房屋價(jià)格。

由于住房價(jià)格一般遠(yuǎn)高于居民年收入，居民僅靠存款無法覆蓋房屋的價(jià)格甚至首付款，因此住房貸款成為居民購買房屋的重要手段之一。寬松的銀行信貸釋放了居民的購房需求，對(duì)居民購房給予資金支持。當(dāng)銀行住房信貸較容易獲取時(shí)，大多數(shù)有住房型需求的人會(huì)選擇通過貸款的方式購買房屋，而對(duì)于投機(jī)型需求的購房者，銀行信貸也是其獲取利潤、賺取差價(jià)的重要手段，此時(shí)居民對(duì)于住房的需求會(huì)有所上升，但住房因開發(fā)周期長難以在短時(shí)間內(nèi)增加供給，因此銀行信貸能夠帶來住房價(jià)格的上漲。

3、貸款利率途徑

銀行貸款利率從供給和需求兩個(gè)方向影響著住房的價(jià)格。從供給角度而言，當(dāng)銀行信貸利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商所背負(fù)資金壓力變大，可能會(huì)選擇降低房價(jià)或及早出售所擁有房產(chǎn)來獲得流動(dòng)資金以維持資金鏈的穩(wěn)定，因此房地產(chǎn)價(jià)格短期有下降趨勢。另一方面從長期來，由于信貸成本上升，開發(fā)企業(yè)出于機(jī)會(huì)成本的考慮，會(huì)考慮減少開發(fā)，縮緊供給，在假設(shè)市場需求靜止的情況下，房產(chǎn)價(jià)格會(huì)有所上升。從需求角度而言，無論是自住型需求還是投資型需求，貸款利率上升都會(huì)帶來購房成本增加，消費(fèi)者個(gè)人負(fù)擔(dān)加重，因此可能會(huì)減少對(duì)于住房的需求，長久而言，會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響。

綜上所述，由于房地產(chǎn)市場開發(fā)周期長、資金額大等特殊性，貸款利率對(duì)于房價(jià)的影響對(duì)于長期和短期而言有所不同。從短期而言，由于資本市場貸款利率的上升是循序漸進(jìn)的，對(duì)購房者而言利率雖有所上升但仍處于可接受范圍，需求無明顯變動(dòng)。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，由于短期供給調(diào)整困難缺乏彈性，多以降價(jià)等方式維持資金鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)，因此房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有所下降。但從長期來看，利率的持續(xù)上升會(huì)逐漸降低消費(fèi)者的購房需求，而成本上升以及市場需求的縮減會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)商縮減房地產(chǎn)的供給，因?yàn)閷?duì)供給和需求的影響不同，所以需要結(jié)合具體的房地產(chǎn)市場進(jìn)行特殊判斷。

4、貸款政策途徑分析

雖然銀行信貸規(guī)模和信貸利率是銀行信貸影響房價(jià)的主要途徑，而中央銀行對(duì)信貸政策的調(diào)控是綜合以上兩者以對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響。當(dāng)房價(jià)低迷時(shí)，房地產(chǎn)信貸政策會(huì)試圖激活房屋市場的潛在購買者，通過下調(diào)利率、擴(kuò)大貸款規(guī)模以增加房地產(chǎn)銷量。而房地產(chǎn)市場過熱，房價(jià)增長過快甚至成為投機(jī)主要手段時(shí)，政府會(huì)采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策，政府通過上調(diào)貸款利率、減少貸款數(shù)量等方式，減少房產(chǎn)的需求量和購買量。

綜上所述，本文從四個(gè)途徑分析了銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，綜合言之，當(dāng)銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上升，且長期具有上升趨勢；當(dāng)貸款利率上升時(shí)，短期內(nèi)房價(jià)下降，長期因供給、需求的影響程度不一而房價(jià)影響不確定。