“營改增”之后的房地產企業稅務籌劃思考

文/陳娟 無為縣住房和城鄉建設局 安徽巢湖 238300

對于房地產企業而言，在實施營改增之后，面臨著相應的正反兩個方面的影響。下面就對這些影響進行分析，最后在此基礎上，為房地產企業提出相應的納稅籌劃策略，從而為該行業的科學稅務籌劃提供一定的參考。

1、營改增改革后對房地產企業的影響

1.1 正面影響分析

正面影響體現在：第一，營改增可以最大限度的減少重復征稅。增值稅僅僅對商品或者服務的增值部分進行課稅，而且這些商品和服務在具體流轉過程中，也形成了一個相對完善的抵扣鏈條，借助于銷進項稅額的層層抵扣，便可規避重復征稅問題。房地產行業的上游是建筑業，過去在征收營業稅之時，建筑企業取得的鋼材、混凝土等原材料增值稅進項稅額，不能進行抵扣。這樣就會將稅收成本轉嫁到房地產企業，而后者在進行房產銷售時，部分已經課征的項目成本，又一次計入營業稅計稅成本中，這樣就會產生重復征稅現象。在營改增實施之后，這種重復課稅問題得到很好解決，進而形成結構性減稅效果，這自然有助于公平市場競爭環境的構建。

第二，營改增可以一定程度的降低房開企業當期納稅成本，緩解資金壓力。相對于其它類型企業而言，房開企業資本成本規模較大，且具有較高的融資成本，營改增之前，諸多房開企業為降低材料成本、同時保證施工質量，采用“甲供材”方式自行采購原料時，即使取得進項增值稅專用稅票，也不能在房開企業直接抵扣，不得不以乙方名義采購并轉移至乙方成本；而在營銷環節，無論銷售實現與否，預收的客戶房款對應的營業稅及相應稅費即要在當期繳納，當期稅收成本過高，造成諸多房開企業融資壓力大，稅收占用的現金流占比較高，造成對諸多房開企業的營運帶來較大的資金壓力。而實施營改增之后，房開企業直接與材料供應商簽訂合同，取得了材料的自由定價權，不但保證施工質量，且取得增值稅進項稅款即可在當期抵扣，大大降低了納稅成本，即使增值稅進項稅款不能全部當期抵扣，也能夠轉移到下期抵扣。這樣，就能盤活企業的一部分資金，減少當期現金流出，從而降低企業的資金壓力。

1.2 負面影響分析

負面影響體現在：第一，對房開企業的財務處理要求變得更高。營改增之后，房開企業財務流程發生了巨大改變，房開企業的財務人員必須要熟悉增值稅財稅政策，掌握不同于營業稅下的收入、成本、費用項目會計核算，企業所有人員也可能習慣于營業稅下的操作流程，不了解增值稅是價外稅的基本常識，導致企業與外部簽訂合同引發潛在的稅務風險，使得企業承擔不必要的損失。

第二，中小房企的稅負壓力有所增大。相對于大型房企而言，很多中小房企可能僅有一個或數個開發項目，對新稅務政策的適應能力顯著較弱，對外部供應商的議價能力較弱，導致其成本費用抵扣水平少，這反而會增加它們的稅負。

2、營改增背景下的房企稅務籌劃策略分析

2.1 土地增值稅籌劃

這可以從以下幾點來著手：第一，科學的利用土地增值稅稅收優惠政策。在項目前期費用發生之前，進行科學財稅預算，對項目或企業整體進行綜合分析，合理分配各項收入成本。第二，在稅收成本降低的前提下，盡可能提升扣除項目金額。適當增加環境、公共配套設施的投入，這樣可以讓抵扣項目及金額會有所提升，進而降低這項稅費的繳納，同時還能對小區環境進行改善，塑造企業的品牌形象。第三，科學測算利息成本。首先要把握國家的宏觀調控政策和金融政策走向，在不影響資金鏈的基礎上，合理選擇融資時機，力求融資成本最低，對于多個項目滾動開發的大型房企，要避免多處項目遍地開花，項目成本（包括利息成本）要能即時抵扣，力求稅收可抵扣成本項目最大化。這就為房企提供了較佳的降低稅務成本方案。

2.2 房企的自我經營稅務籌劃

房企自身要主動的進行稅務籌劃，具體可從以下幾點著手：第一，持續完善房企的收入管理，最大限度的規避各種操作性失誤，以及相應收入分類層面的錯誤，規避多納稅，或者少繳稅的問題出現。第二，強化內部審計力度，對各種稅率核算等內容進行深入分析，對當前房企的所承接的各種業務劃分標準進行明確，然后在此基礎上，對相關的財會核算工作進行科學的管控。第三，在房企內部管理環節，需要不斷的完善相應的成本核算制度，尤其是要對可抵扣項所對應的成本，進行科學的管理。第四，慎重選擇乙方施工企業，乙方必須要是增值稅一般納稅人，與乙方簽訂的施工合同必須注明其提供增值稅專用票據，確保開發成本的進項稅可抵扣，以降低企業稅負。

2.3 選用科學的財務結算方式

根據相關財稅規定，貨物貨款以及勞務結算方式主要有：預收、直接收款、委托代銷和收款、賒銷和分期付款等。不同的結算模式，產生了相應的納稅義務時效。譬如：委托代銷模式，就是以貨物發出，或者提供服務的當天時間為基準，由此構成相應的納稅時間。而直接收款模式的納稅時間則有著相應的不同，而是將企業獲取到銷售款憑據的當地時間，作為納稅義務基準時間。

2.4 科學應用房屋銷售稅收優惠政策

國務院、住建部、財政部等發布了房屋銷售的各項優惠政策，房開企業要準確領會這些政策并適時科學應用，可以很好的減少房企的稅負。在營改增改革之后，房開企業所需要繳納的各種稅費，開始有了一定的改變。主要可以細分成土地增值稅和增值稅。對于后者，會受到房屋銷售價格的影響。為此，房開企業在本地區房屋銷售趨勢的基礎上，動態調整自身的售價，還需要對相關稅款的抵扣優惠政策進行充分的分析，進而選擇一個合適的銷售區間，從而實現最大限度的降低自身的時間和經濟成本，同時還能顯著提升企業的銷售量，降低自身的庫存率。

結語：

總而言之，在營改增改革的大背景下，房企的重復納稅問題開始得到很好的解決，房企的稅負得到顯著的下降。當然，如果房企不能夠盡快適應新的稅務和會計準則，也容易帶來更多的財務風險。為此，房企必須要進行科學的稅務籌劃，不斷的提升自身的財務管理水平，只有這樣，才能更好的讓房企享受到營改增所帶來的正面效應。